稅收調(diào)控影響因素對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響論文
稅收調(diào)控影響因素對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響論文
自上世紀(jì)九十年代我國房地產(chǎn)市場(chǎng)興起以來,新建商品房市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體,住宅市場(chǎng)也長期以新增商品住房為成交主體。從我國總體來看,近年來雖然二手房交易的比例逐年提高,但在住宅交易總量中所占的比例并不高。 近些年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象,住房市場(chǎng)上面臨的一定的問題。主要問題之一就是住房占有結(jié)構(gòu)的不均衡。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：稅收調(diào)控影響因素對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
稅收調(diào)控影響因素對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響全文如下：
摘要：稅收調(diào)控是遏制房價(jià)的重要手段，自新世紀(jì)以來，我國政府先后多次以提高稅負(fù)為手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，也取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)并非一個(gè)單一的體系，嚴(yán)格來說房價(jià)僅是其內(nèi)部變化的表現(xiàn)形式之一，稅收調(diào)控雖然遏制了房價(jià)增長，但同時(shí)也會(huì)對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)形成較大的影響，而剖析這些影響因素，則是了解稅收調(diào)控政策利弊、優(yōu)化政策內(nèi)容和完善我國稅收體系的重要舉措。
關(guān)鍵詞：稅收調(diào)控;住宅二級(jí)市場(chǎng);影響因素
稅收調(diào)控的目的是為調(diào)控房價(jià)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。自新世紀(jì)以來，我國政府先后多次實(shí)施稅收調(diào)控政策，有效的打擊了惡意炒作樓盤、哄抬房價(jià)等行為，為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。其利弊之間的比重尚難以權(quán)衡，各種影響因素有待提取、分析、研究和總結(jié)。
1.住宅二級(jí)市場(chǎng)的概念解讀
住宅二級(jí)市場(chǎng)源于早前雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)、外結(jié)構(gòu)基本確立的背景下，住宅二級(jí)市場(chǎng)的基本形式是開發(fā)并發(fā)展住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)，而有別于一級(jí)市場(chǎng)，住宅二級(jí)市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。與滿足住房需求相比，具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭更樂于將購房當(dāng)做一種投資，由此，則即導(dǎo)致了住房擁有率出現(xiàn)了較大的偏差。
2.稅收調(diào)控影響因素對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響
許多專家學(xué)者認(rèn)為，稅收調(diào)控政策對(duì)住宅一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控力度更大，其主旨在于宏觀調(diào)控，在于滿足大多數(shù)居民的住房需求。誠然，這是一種客觀認(rèn)識(shí);然而稅收調(diào)控政策也是一把雙刃劍，僅就住宅二級(jí)市場(chǎng)來說，其弊大于利。綜合來說，稅收調(diào)控對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
2.1 抑制了住宅二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展
近年來，隨著我國稅收調(diào)控政策投放力度的逐步增強(qiáng)，在住宅二級(jí)市場(chǎng)中住房交易所涉及到的稅費(fèi)也逐漸的增多。以2013年江蘇省南京市住宅二級(jí)市場(chǎng)為例，住房交易中所涉及的稅費(fèi)主要包括：①交易過程中0～4%的契稅;②1%的買賣手續(xù)費(fèi)和0.5‰的印花稅;③申辦產(chǎn)權(quán)證過程中的登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)和印花稅;④房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)按累進(jìn)計(jì)費(fèi)率5%～0.1%收取，房屋買賣代理按成交價(jià)格累進(jìn)費(fèi)率2.5%～0.5%收取。綜合起來，購買一套100?、交易額15萬元的住房，僅上述稅費(fèi)就在10600元左右，占房價(jià)款的7%。此外，另外一些住宅二級(jí)市場(chǎng)比較成熟的一、二線城市在住房交易中所涉及的稅費(fèi)名目繁多，如北京和上海，稅費(fèi)類型主要包括契稅、和辦產(chǎn)權(quán)證印花貼稅等等。二手房流轉(zhuǎn)稅賦的加大，導(dǎo)致住宅二級(jí)市場(chǎng)的交易量增幅普遍下降，縮小了市場(chǎng)總量，嚴(yán)重抑制了住宅二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
2.2 導(dǎo)致住宅二級(jí)市場(chǎng)房價(jià)上漲
目前，稅收調(diào)控政策對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在房價(jià)層面。稅費(fèi)增加導(dǎo)致住宅二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)總量減少，供求失衡更加嚴(yán)重，涉稅二手房賣主直接把有關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價(jià)，從而導(dǎo)致二手房價(jià)格普遍上漲。在一些大中城市二手房價(jià)格甚至直逼新房，迫使住房消費(fèi)者轉(zhuǎn)向增量商品房，使得新建商品房價(jià)格飆升。盡管導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)房價(jià)飆升的因素還有很多，但短期內(nèi)漲幅較大，尤其在稅收調(diào)控政策實(shí)施前后，我國各地房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房價(jià)浮動(dòng)較大，其中的關(guān)鍵因素即是個(gè)稅調(diào)控政策起到了決定性作用。由此可見，稅收調(diào)控政策增加了住房交易中產(chǎn)權(quán)所有者和住房消費(fèi)者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，間接惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房價(jià)，并通過二手房和新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)造成房價(jià)整體上漲，從而形成房價(jià)上漲的惡性循環(huán)。
2.3 增加了住房消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)
從近年來我國所采用的稅收調(diào)控政策來看，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新增稅種幾乎都是流轉(zhuǎn)稅，這些稅負(fù)的最大特點(diǎn)即是易于轉(zhuǎn)嫁。其中尤其對(duì)于稅負(fù)易于轉(zhuǎn)嫁的住宅二級(jí)市場(chǎng)而言，“薄利多銷”與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)聯(lián)，住房的產(chǎn)權(quán)所有者只能通過提高房價(jià)來從住房交易中獲得更多的利益，而稅收調(diào)控政策又限制了房價(jià)的提升，如此，則轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)就成為了許多產(chǎn)權(quán)所有者的唯一選擇。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，首先，為了消除“稅費(fèi)”這一障礙，許多人在住房交易過程中傾向于采用黑白合同的方式避稅，即房屋成交按實(shí)際成交價(jià)，而繳納各種稅款則按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價(jià)，如此則嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序;其次，購房者在購房時(shí)的低房價(jià)和出售時(shí)的高房價(jià)之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風(fēng)險(xiǎn)都很高。而對(duì)于賣房人來說，二手房交易的稅金完全轉(zhuǎn)嫁給了購房人，只要達(dá)到自己預(yù)期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對(duì)其影響很小，這無疑進(jìn)一步增加了住房消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)。
3.未來建議
針對(duì)稅收調(diào)控政策對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響，筆者認(rèn)為要消除其弊端需要政府部門調(diào)整稅收調(diào)控機(jī)制。暫緩征收房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這一舉措的主旨是拓寬房屋產(chǎn)權(quán)所有人在售房時(shí)的利潤空間，避免其將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而降低住宅二級(jí)市場(chǎng)交易成本，提升市場(chǎng)交易量。針對(duì)房改房上市進(jìn)行調(diào)整，免征營業(yè)稅。房改房政策不同于住宅一級(jí)市場(chǎng)的新增商品房，是為滿足居民的自住需求。免征房改房上市營業(yè)稅，有利于實(shí)現(xiàn)住宅二級(jí)市場(chǎng)梯度消費(fèi)，拓寬市場(chǎng)房源，給予購房者一個(gè)寬松的選擇空間，從而降低房價(jià)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。結(jié)語：總之，調(diào)整并優(yōu)化稅收調(diào)控政策在當(dāng)前已是迫在眉睫，只有客觀認(rèn)識(shí)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，兼顧住宅二級(jí)市場(chǎng)乃至三級(jí)市場(chǎng)的實(shí)際情況，使稅收調(diào)控能夠協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，才能優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，降低房價(jià)，切實(shí)滿足居民的住房需求。
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