保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

　　全文如下：

　　1、一行三會(huì)對(duì)保障房的政策

　　2012年以前，中央政府為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲曾經(jīng)密集出臺(tái)政策引導(dǎo)資金支持保障房。2014年隨著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的放緩甚至回落，保障房政策保持了平穩(wěn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障房的建設(shè)與融資問(wèn)題仍將是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的重中之中。

　　1.1銀監(jiān)會(huì)對(duì)保障房的支持

　　銀監(jiān)會(huì)對(duì)于保障房建設(shè)的支持集中于對(duì)地方政府負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的平臺(tái)公司貸款上。一方面支持銀行向經(jīng)營(yíng)規(guī)范的保障房建設(shè)平臺(tái)公司發(fā)放貸款，另一方面允許銀行在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為能夠覆蓋貸款本息的項(xiàng)目提供資金支持。

　　2011年8月，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合央行下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》，鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房建設(shè)予以貸款支持，同時(shí)也鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放公租房貸款。《通知》還允許商業(yè)銀行向資本金充足、治理結(jié)構(gòu)完善、運(yùn)作規(guī)范、自身經(jīng)營(yíng)性收入能夠覆蓋貸款本息的政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款，對(duì)于地市級(jí)平臺(tái)公司的貸款需求，可以由省級(jí)政府指定一家省級(jí)融資平臺(tái)公司按規(guī)定統(tǒng)一借款。在放松對(duì)于平臺(tái)公司貸款規(guī)定的同時(shí)，《通知》還明確了政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目須符合國(guó)家關(guān)于最低資本金比例的政策規(guī)定，貸款利率按央行利率政策執(zhí)行，利率下浮時(shí)其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍。

　　1.2證監(jiān)會(huì)對(duì)保障房的支持

　　證監(jiān)會(huì)長(zhǎng)期以來(lái)，一直在推動(dòng)利用金融創(chuàng)新為保障房建設(shè)提供資金支持。早在若干年，探索通過(guò)REITs為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，至2014年，第一支交易所交易R(shí)EITs終于成行。

　　2014年3月，證監(jiān)會(huì)機(jī)構(gòu)部巡視員歐陽(yáng)昌提出推進(jìn)REITs試點(diǎn)，保障房建設(shè)資金之渴。在其提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進(jìn)保障性住房建設(shè)的建議》中提出，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策環(huán)境下，探索運(yùn)用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè)，具有現(xiàn)實(shí)可行性，對(duì)于保障性住房拓寬融資渠道、盤(pán)活存量資產(chǎn)、豐富投資品種、推動(dòng)金融創(chuàng)新都具有重要意義。

　　2014年5月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見(jiàn)》提出“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案”。當(dāng)月，國(guó)內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品中信證券“中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功募集設(shè)立，當(dāng)日在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)蔀槁鋵?shí)《意見(jiàn)》的重要舉措。

　　2 銀行信貸支持態(tài)度及相應(yīng)實(shí)踐

　　2.1商業(yè)銀行對(duì)保障房的支持

　　銀行信貸資金是保障性住房建設(shè)資金籌措中的一個(gè)重要來(lái)源。無(wú)論是棚戶(hù)區(qū)改造還是開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式解決資金的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，銀行貸款都是最重要的融資渠道。目前，支持保障房建設(shè)力度最大的是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，截至2013年底，累計(jì)發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款6215億元。但商業(yè)銀行普遍對(duì)保障房貸款缺乏熱情且非常謹(jǐn)慎。

　　2011年，商業(yè)銀行新增的保障房貸款占新增貸款的比例并不高，原因顯而易見(jiàn)。商業(yè)銀行是最大限度追求盈利的金融企業(yè)，根據(jù)安全性和收益性原則發(fā)放貸款是其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的必要條件，而保障性住房由于實(shí)行政府定價(jià)、限價(jià)，其投資回報(bào)率低，信貸利潤(rùn)偏低甚至萬(wàn)損，而且資金回收周期長(zhǎng)，貸款的抵押及貸款的還款來(lái)源等方面與普通商品房開(kāi)發(fā)貸款相比風(fēng)險(xiǎn)較大，收益與風(fēng)險(xiǎn)不匹配，無(wú)法形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，影響了商業(yè)銀行參與的積極性。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的背景下，商業(yè)銀行信貸資源有限，又受存貸比等監(jiān)管考核指標(biāo)的制約，只能優(yōu)先配置到收益相對(duì)高的項(xiàng)目上，很難向低收益的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜，低微的收益難以有效覆蓋風(fēng)險(xiǎn)和成本，這是商業(yè)銀行進(jìn)軍保障房建設(shè)項(xiàng)目的最大障礙。

　　2.2國(guó)開(kāi)行對(duì)保障房的支持

　　從規(guī)模上看，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行是保障房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的主力銀行。資料顯示，自2005年國(guó)開(kāi)行發(fā)放首筆棚改貸款至2013年底，該行累計(jì)保障性安居工程發(fā)放貸款6235億元，貸款余額4363億元，同業(yè)占比近60%;業(yè)務(wù)覆蓋30省(區(qū)、市)，惠及835萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭。截至2013年底，全國(guó)1.2萬(wàn)億元保障房貸款，國(guó)開(kāi)行承擔(dān)了六成以上。

　　從結(jié)構(gòu)上看，國(guó)開(kāi)行的保障性安居工程支持貸款以棚戶(hù)區(qū)改造為主。根據(jù)2013年底的數(shù)據(jù)，國(guó)開(kāi)行的保障性安居工程貸款中，棚戶(hù)區(qū)改造貸款超過(guò)3423億元，貸款規(guī)模已占同業(yè)的半壁江山。2014年4月8日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在京召開(kāi)全行視頻會(huì)，部署開(kāi)發(fā)性金融支持棚戶(hù)區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。

　　3住房公積金對(duì)保障房的支持

　　自1991年上海首次試行住房公積金制度以來(lái)，我國(guó)住房公積金從“無(wú)”到“有”，從“有”到“多”，規(guī)模不斷增加。截止2008年末，我國(guó)住房公積金繳存總額約為2.07萬(wàn)億元，繳存余額約為1.21萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)27.54%和26.14%。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，截至2011年年底，全國(guó)住房公積金累計(jì)已經(jīng)繳存3.9萬(wàn)億元，貸出1萬(wàn)多億元，繳納余額2.1萬(wàn)億元。

　　在保證各地正常支取和貸款的前提下，全國(guó)可用于運(yùn)營(yíng)的公積金規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)億元。在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，結(jié)余資金仍超過(guò)4000億元，沉淀資金數(shù)額巨大。管理者注意到住房公積金龐大的閑余資金所存在的保值隱憂:公積金的存款利率不足以抵御通脹壓力，繳存人的資產(chǎn)面臨著貶值風(fēng)險(xiǎn)。“提高住房公積金的使用率”的議題開(kāi)始進(jìn)入人們視野，也正是在對(duì)該問(wèn)題的討論中，結(jié)合我國(guó)大規(guī)模開(kāi)展保障房建設(shè)的現(xiàn)狀，各方開(kāi)始探討以閑置住房公積金支持保障房建設(shè)。

　　4 信托、REITS等創(chuàng)新

　　融資模式及實(shí)踐從融資規(guī)模來(lái)看，保障房信托業(yè)務(wù)可以發(fā)揮信托公司募集大資金的優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有銀行的資本充足率等指標(biāo)約束，類(lèi)似發(fā)行債券，非常靈活。信托公司匯集社會(huì)閑置資金參與保障房建設(shè)，一方面可減輕地方政府、銀行的壓力，另一方面又為投資者提供了適中收益率的理財(cái)產(chǎn)品。對(duì)于信托公司而言，參與保障房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，符合當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，信托資金進(jìn)入保障房項(xiàng)目的形式主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、收益權(quán)型信托四種模式。從已發(fā)行的信托產(chǎn)品來(lái)看，貸款型信托占比較大。不同類(lèi)型的信托結(jié)構(gòu)具有不同的特點(diǎn)(如下圖所示)。其對(duì)于不同的保障房類(lèi)型，信托資金所能起到的支持性作用也不一樣。 REITs對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目維持一個(gè)穩(wěn)定的資金鏈有重大的意義，雖然在海外已經(jīng)盛行了半個(gè)世紀(jì)，但是在國(guó)內(nèi)推行的過(guò)程卻波折重重。

　　目前的REITs設(shè)計(jì)有央行版與證監(jiān)會(huì)版兩種，我們以央行版的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行說(shuō)明。央行的REITs方案為債權(quán)版，委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，通過(guò)信托公司在銀行問(wèn)市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品，在收益權(quán)到期的時(shí)候，委托人或者第三方應(yīng)該按照合同的要求收購(gòu)受益券，作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過(guò)受益權(quán)分層安排，滿足風(fēng)險(xiǎn)偏好不同的委托人與受益人。

　　5總結(jié)

　　總體而言，監(jiān)管機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)都在積極的制定政策，并參與保障房的融資建設(shè)。在創(chuàng)新方面也做了不少?lài)L試。但由于保障房建設(shè)資金回收周期長(zhǎng)、利潤(rùn)空間小等原因，社會(huì)資金參與融資的積極性不高。來(lái)自政府的財(cái)政撥款、土地出讓金凈收益以及銀行貸款是目前保障房建設(shè)的主要融資渠道。但是，這些資金來(lái)源方式已經(jīng)顯現(xiàn)出資金規(guī)模不夠、持續(xù)性不足的狀況。如何通過(guò)金融手段創(chuàng)新，吸引更多社會(huì)資本投入保障房建設(shè)已成為越來(lái)越迫切的問(wèn)題。