法律系本科論文

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　　法律系本科論文篇1

　　淺談我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的制度并

　　摘 要： 嘗試性地提出住房保障制度并軌的觀點(diǎn)， 認(rèn)為這種并軌應(yīng)該包括短期并軌和長(zhǎng)期并軌兩個(gè)層面。 在短期內(nèi)， 應(yīng)該推進(jìn)租售并舉的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展模式， 提高租賃型住房保障比重， 逐步將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障體系; 公積金管理實(shí)施“準(zhǔn)銀行式” 的模式， 實(shí)現(xiàn)保障資金的跨區(qū)域流動(dòng); 長(zhǎng)期內(nèi)， 應(yīng)該構(gòu)建多層次、 梯度性、 差異性的租房保障體系。 同時(shí)， 推進(jìn)租房保障資金的準(zhǔn)商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)行模式， 提高保障資金供給的可持續(xù)性。軌

　　關(guān)鍵詞： 住房保障; 保障制度; 制度并軌。

　　一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。

　　住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無(wú)縫隙、 多層次、 動(dòng)態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對(duì)象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮(zhèn)人口 (具有遷居意愿的農(nóng)村人口)[3]、 短暫流動(dòng)人口、 ”被城市化“ 的農(nóng)村人口中的住房弱勢(shì)群體， 以及因市場(chǎng)因素造成的住房弱勢(shì)群體[4]。鑒于我國(guó)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長(zhǎng)期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實(shí)現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計(jì)間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相掛鉤; 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異; 長(zhǎng)期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。

　　二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。

　　1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。

　　(1) 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實(shí)現(xiàn)購(gòu)房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對(duì)于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時(shí)適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點(diǎn)的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場(chǎng)的供給; 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。

　　(2) 公積金實(shí)行”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)營(yíng)模式，即”管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu)“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險(xiǎn)的管理， 以非營(yíng)利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場(chǎng)化運(yùn)作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的資金支持。 同時(shí)， 對(duì)公積金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理， 即實(shí)施保障資金跨區(qū)域流動(dòng)。 一方面， 地方間公積金實(shí)施跨區(qū)域流動(dòng)， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率;另一方面， 個(gè)人公積金賬戶實(shí)施資金跨區(qū)域流動(dòng)，可以結(jié)束長(zhǎng)期以來(lái)地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動(dòng)。

　　(3) 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會(huì)適當(dāng)降低， 廉租房仍將對(duì)低收入群體實(shí)施保障。

　　(4) 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的攀升， 游離在保障和市場(chǎng)之外的”夾心層“， 其住房難問(wèn)題成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 為了解決”夾心層“ 的住房問(wèn)題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運(yùn)而生， 是因?yàn)槠渥陨砩暇哂兄T多的新特點(diǎn)。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房; 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決”夾心層“ 群體的住房難問(wèn)題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶; 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購(gòu)房方式。

　　2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。

　　(1) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對(duì)出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢(shì);另一方面可減少由可交易性所帶來(lái)的效應(yīng)流失。同時(shí)， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過(guò)渡， 避免過(guò)大的波動(dòng)， 而且可以減少制度并軌過(guò)程中的障礙。

　　(2) 通過(guò)制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場(chǎng)的繁榮;出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)， 平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快攀升。

　　(3) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問(wèn)題， 填補(bǔ)制度設(shè)計(jì)的”盲區(qū)“。短期內(nèi)， 通過(guò)建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同的保障群體實(shí)施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。

　　(4) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來(lái)源。無(wú)論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財(cái)政收入 (土地收入、 稅收收入) 的”聯(lián)動(dòng)“， 還是對(duì)公積金實(shí)施”準(zhǔn)銀行式“ 的運(yùn)行模式， 在一定程度上， 都會(huì)緩解保障制度的資金約束。

　　(5) 通過(guò)制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場(chǎng)的過(guò)程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵(lì)和促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展， 從而改變了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)單條腿走路———重購(gòu)房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場(chǎng)并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。

　　三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。

　　長(zhǎng)期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)變; 在長(zhǎng)期并軌過(guò)程中， 通過(guò)”政府 + 社會(huì)“ 運(yùn)行模式 (政府從宏觀上對(duì)租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會(huì)中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運(yùn)行) 建成長(zhǎng)期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長(zhǎng)期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場(chǎng)相結(jié)合的租賃房體系 。

　　1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的路徑。

　　長(zhǎng)期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場(chǎng); 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場(chǎng)的力度， 發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用， 通過(guò)租賃市場(chǎng)提高住房保障政策的運(yùn)行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來(lái)源， 會(huì)為長(zhǎng)期租賃房保障模式提供所需的資金支持。

　　2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長(zhǎng)期并軌的效應(yīng)。

　　(1) ”政府 + 企業(yè)“ 的租房保障運(yùn)行模式，有利于緩解政府的財(cái)政壓力， 提高社會(huì)資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對(duì)租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢(shì); 微觀上， 企業(yè)對(duì)租房體系的運(yùn)行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢(shì)。 最終， 實(shí)現(xiàn)政府、 市場(chǎng)”兩只手“ 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實(shí)現(xiàn)。

　　(2) 通過(guò)住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場(chǎng)， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)居民過(guò)于強(qiáng)調(diào)購(gòu)買(mǎi)住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了租房保障體系的發(fā)展。 在長(zhǎng)期并軌的過(guò)程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場(chǎng)， 可以增加商品房低端市場(chǎng)的供給， 平衡商品住房市場(chǎng)的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

　　四、 結(jié) 語(yǔ)。

　　在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 解決住房保障問(wèn)題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過(guò)城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實(shí)現(xiàn)對(duì)住房弱勢(shì)群體的無(wú)縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動(dòng)態(tài)性的保障目標(biāo)。

　　然而要實(shí)現(xiàn)住房保障制度的并軌運(yùn)行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實(shí)證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個(gè)維度對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 保障房之間的差異程度， 既不可過(guò)大、 也不可過(guò)小。 另外，公積金”準(zhǔn)銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個(gè)人信息以及動(dòng)態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會(huì)增加政府的財(cái)政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運(yùn)營(yíng)、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問(wèn)題都會(huì)影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。

　　住房保障制度長(zhǎng)期并軌的難點(diǎn)表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過(guò)程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場(chǎng)的關(guān)系;另一方面， 需要處理好商品房市場(chǎng)同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會(huì)資本參與住房保障? 如何更好的發(fā)揮政府和社會(huì)力量的優(yōu)勢(shì)?這些問(wèn)題都會(huì)阻礙住房保障制度的長(zhǎng)期并軌。

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