電大法學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文參考

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　　電大法學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文參考篇1

　　淺析小產(chǎn)權(quán)房的成因及對(duì)策

　　論文摘要　日前國務(wù)院下令停建停售小產(chǎn)權(quán)房，此消息一經(jīng)發(fā)出即刻引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。在正規(guī)商品房高房?jī)r(jià)過高的環(huán)境下，小產(chǎn)權(quán)房大量滋生，并憑借其低廉的價(jià)格獲得了大批消費(fèi)者的青睞。小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象不僅關(guān)系到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序，更是牽扯到國計(jì)民生。小產(chǎn)權(quán)房成因由來已久，因此在治理小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)應(yīng)當(dāng)均衡各方利益，綜合考慮妥善處理。

　　論文關(guān)鍵詞　小產(chǎn)權(quán)房　成因　治理途徑

　　一、何為小產(chǎn)權(quán)房

　　在我國，房屋產(chǎn)權(quán)也被稱為房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)人對(duì)其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)力。國家依法保護(hù)公民享有的房屋所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以在國家房地產(chǎn)管理局的登記為準(zhǔn)。在現(xiàn)實(shí)生活中人們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”法律上并沒有明確的界定，是人們?cè)趯?shí)際生活中約定俗稱的一種稱謂?，F(xiàn)階段的小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證不是由國家頒發(fā)的而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的。與“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念相對(duì)應(yīng)的是“大產(chǎn)權(quán)房”，是指在合法建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，購房者購買房屋的時(shí)候不僅擁有房屋所有權(quán)證，還擁有土地使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)進(jìn)行正常的交易流通并且在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)房從性質(zhì)上可以分為三類：

　　(1)違反原有的規(guī)劃目的和用途，在政府劃撥或出讓的土地建造房屋，并將此類房屋出售給他人，形成具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

　　(2)違反法律規(guī)定，在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)商品住宅投入市場(chǎng)流通。

　　(3)在軍用土地上非法建造商品住宅，出賣給非軍人使用?？梢钥闯?，依據(jù)我國現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用權(quán)不得隨意出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作價(jià)。小產(chǎn)權(quán)房在銷售時(shí)沒有取得國家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，也沒有國家所發(fā)的土地使用權(quán)證和預(yù)售許可證，依照我國法律規(guī)定不得向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出賣。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房熱賣的原因

　　盡管小產(chǎn)權(quán)房的存在一直沒有合法的依據(jù)，但各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)仍是屢禁不止，每年仍有大批的購房者青睞小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)國土部不完全統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)高達(dá)66億平方米。按每套房90平方米計(jì)，66億平方米相當(dāng)于7333萬套房。按每套住3人計(jì)算，可以住2.2億人。而全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。尤其是在“北上廣深”等房?jī)r(jià)居高不下的一線城市，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。小產(chǎn)權(quán)房之所以如此熱銷的原因歸結(jié)起來可以分為以下幾點(diǎn)：

　　1.低廉的價(jià)格是小產(chǎn)權(quán)房熱賣的首要原因。

　　2012年諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)授予了中國作家莫言，這是長(zhǎng)期以來中國籍作家首次獲得此項(xiàng)殊榮。然而在隨后的采訪中莫言在回應(yīng)750萬元的巨額獎(jiǎng)金怎么花時(shí)笑稱：“我準(zhǔn)備在北京買套房子，大房子，后來有人提醒我說也買不了多大的房子，5萬多一平方米，750萬也就是120多平方米。”因而有不少網(wǎng)民感慨，“莫言寫作很有魔幻風(fēng)格，但買房還是要回歸現(xiàn)實(shí)。”去年中國人民銀行公布的一項(xiàng)針對(duì)全國50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的調(diào)查結(jié)果顯示，74.3%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過高，難以接受”。但對(duì)于絕大多數(shù)國人來說，無論出于實(shí)際居住生活的需要還是理財(cái)所需，購買房屋仍被視為投資的首要選擇。因?yàn)榇蠖鄶?shù)人抱有如果此時(shí)不購買，隨著不斷攀升的房?jī)r(jià)將來更將買不起房的心態(tài)。

　　而對(duì)于不少即將步入婚姻殿堂的年輕人來說，女方往往將房屋視為結(jié)婚的先行條件，許多買不起房屋的年輕人談”婚”色變，過高的房?jī)r(jià)則成為他們生命中不可承受之重。以廣州市為例，截止2012年4月，在廣州市白云區(qū)南湖同和路段，這里小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)約為2500-3000元，但在同一路段上的萬科藍(lán)山和桐語山莊等商品房，二手樓均價(jià)達(dá)到12000-13000元，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格僅為周邊商品房的1/4，甚至低至1/5。調(diào)查顯示，購買小產(chǎn)權(quán)房的往往是城市中的中低收入者，如外來務(wù)工人員、剛剛畢業(yè)工作的大學(xué)生等。他們往往沒有較為穩(wěn)定的收入來源，并且家庭生活負(fù)擔(dān)較重，微薄的工資在高額的房?jī)r(jià)面前顯得微不足道。因而在與普通商品房的巨大差價(jià)的誘惑下，不少人轉(zhuǎn)將目光投放在小產(chǎn)權(quán)房上，用及其低廉的價(jià)格購買一間屬于自己的安身之所。

　　2.現(xiàn)有土地制度存在的不合理性導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的滋生。

　　在我國農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)通常是指農(nóng)民集體所有的土地依照法律規(guī)定的方式采用出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資、作價(jià)入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，此處的流轉(zhuǎn)一般是指土地使用權(quán)的主體發(fā)生變化。我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”據(jù)此可以看出，農(nóng)村集體所有土地只能按照法律的規(guī)定被用作農(nóng)業(yè)建設(shè)、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造村民自有住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施或公益事業(yè)。

　　因此，從法律上說，小產(chǎn)權(quán)房不具有合法交易的資格，是不能進(jìn)行市場(chǎng)交易的。而與之相對(duì)應(yīng)的商品房是具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商依照法律規(guī)定支付土地出讓金后在其取得的國有建設(shè)用地上建造的房屋。而城市中的國有建設(shè)用地是可以進(jìn)入拍賣市場(chǎng)進(jìn)行拍賣，并有正式的土地使用權(quán)證，可以進(jìn)行抵押質(zhì)押，具有資產(chǎn)功能。農(nóng)村集體建設(shè)用地則不能直接投放市場(chǎng)進(jìn)行拍賣，其使用者也沒有土地使用權(quán)證。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來，造成現(xiàn)實(shí)生活中相同的地段出現(xiàn)不同的價(jià)格。農(nóng)民直接在集體所有的土地上建造房屋無需繳納土地出讓金，其建造房屋的成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段繳納了土地出讓金的商品房。較之政府征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償金，農(nóng)民通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益要高得多，追逐更高的利益的動(dòng)機(jī)決定了農(nóng)民會(huì)在正式的土地制度安排之外尋求利益補(bǔ)償。

　　3.政府執(zhí)法不到位，監(jiān)管不嚴(yán)間接縱容了小產(chǎn)權(quán)房的迅速擴(kuò)張。

　　盡管早在2009年土地例行督察公告新聞發(fā)布會(huì)上，國土部就已經(jīng)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的明確表態(tài)：“對(duì)尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除;對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。”并且此后的每年都會(huì)有法令出臺(tái)喊出治理小產(chǎn)權(quán)房的口號(hào)，但是小產(chǎn)權(quán)房的治理問題始終是“雷聲大雨點(diǎn)小”，政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的打擊力度不夠使開發(fā)商和和購買者始終抱有“法不責(zé)眾”的僥幸心理，市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房的買賣依舊進(jìn)行得如火如荼。2012年2月28日，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)干部因查處小產(chǎn)權(quán)房違法占地不力，被以“玩忽職守罪”追究刑事責(zé)任。這一案件在全國引起了巨大的反響，從側(cè)面反映出監(jiān)管部門的缺位?？梢姡粝肴媲謇硇‘a(chǎn)權(quán)問題就應(yīng)當(dāng)從政府部門工作人員未嚴(yán)格依法行使職權(quán)的行為著手，才能從根源上抑制小產(chǎn)權(quán)房的滋生。

　　三、小產(chǎn)權(quán)的治理途徑

　　2012年3月全國人大代表、國土資源部部長(zhǎng)徐紹史在人民大會(huì)堂接受記者采訪時(shí)表示：“今年國土部清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，將一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，一手抓執(zhí)法檢查嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象蔓延。”具體說來，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行整治：

　　1.貫徹落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　從土地、稅收、金融等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房?jī)r(jià)關(guān)系民生，房市關(guān)系國生。住房的價(jià)格不僅與老百姓的生活息息相關(guān)，更是關(guān)系到整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。過高的房?jī)r(jià)衍生出“房奴”一詞，反映出老百姓為了一個(gè)安身之所的無奈和辛酸。因此，國家在2012年更是加大了房?jī)r(jià)調(diào)控的力度：房?jī)r(jià)調(diào)控政策、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、房產(chǎn)稅、限購令等政策法令接連出臺(tái)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受采訪時(shí)表示：“雖然9月份總體上漲的城市依然超過下跌的城市，但數(shù)量在進(jìn)一步減少。總體上看，9月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.02%，漲幅比上個(gè)月進(jìn)一步收窄，房?jī)r(jià)已基本不漲不跌了。”因此，只有繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央和地方的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，不斷鞏固調(diào)控成果，使房地產(chǎn)的價(jià)格走上良性發(fā)展的軌道，讓絕大多數(shù)老百姓能夠安居樂業(yè)才能抑制小產(chǎn)權(quán)房熱賣的勢(shì)頭。

　　2.建立健全有關(guān)集體土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的重要保證。

　　關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定不明確以及對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這一概念的界定不明晰，使得小產(chǎn)權(quán)房這一問題在實(shí)踐中仍存在許多爭(zhēng)議。完善相關(guān)法律，明確相關(guān)概念才能為解決小產(chǎn)權(quán)房提供法律制度上的保障，讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及有關(guān)個(gè)人不能打政策的“擦邊球”，對(duì)于其違法行為進(jìn)行嚴(yán)格的處罰。

　　3.加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，真正貫徹落實(shí)相關(guān)執(zhí)法措施。

　　政府部門首先要加強(qiáng)監(jiān)督，杜絕新建小產(chǎn)權(quán)房，其次對(duì)于已經(jīng)建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時(shí)叫停，堅(jiān)決處理，再次，對(duì)于既存的小產(chǎn)權(quán)房也不能采用“一拆了事”的處理方式。即便對(duì)于非法占用耕地建造的小產(chǎn)權(quán)房也不能簡(jiǎn)單粗暴地一味地以拆除的方式了事。因?yàn)榧词共鸪诵‘a(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)占用的耕地可能受到了破壞不一定能復(fù)耕，而拆房的過程比較容易激化社會(huì)矛盾，造成社會(huì)不穩(wěn)定。換言之，處理此類問題時(shí)可以要求非法占用耕地建造小產(chǎn)權(quán)房的集體組織另行開發(fā)相對(duì)應(yīng)的耕地予以彌補(bǔ)。而對(duì)于已經(jīng)擁有小產(chǎn)權(quán)房的購房者，可以讓其補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，依法轉(zhuǎn)為合法的商品房;對(duì)于實(shí)在無力繳納土地出讓金的購買者，可以視情況將該房屋轉(zhuǎn)為保障性住房或是予以沒收。

　　四、結(jié)語

　　羅馬非一日建成。同樣地，小產(chǎn)權(quán)房的問題是一個(gè)由來已久的歷史問題。小產(chǎn)權(quán)房的存在暴露出現(xiàn)有的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的瑕疵。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，原有的集體土地限制流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)生活的需要。在物價(jià)飛速上漲，國內(nèi)房?jī)r(jià)逐年攀升的歷史背景下，小產(chǎn)權(quán)房憑借其低廉的價(jià)格得到了很多老百姓的青睞。從某種程度上來說緩解了城市中年輕人和中低收入者的購房壓力，暫時(shí)性地解決了部分社會(huì)矛盾。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度分析，小產(chǎn)權(quán)房的存在帶來了很多弊端，如：使政府對(duì)建設(shè)用地的管理失去控制;損毀了大量的農(nóng)用耕地;破壞了商品房交易市場(chǎng)的正常秩序;打亂了城市住房的整體規(guī)劃布局等等。2012年入春以來，中央政府頒布了多項(xiàng)清理小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)政策，種種信號(hào)表明，長(zhǎng)期以來屢禁不絕的小產(chǎn)權(quán)房即將成為國家治理的重點(diǎn)。由此可見，國家采取多項(xiàng)政策和方法整治小產(chǎn)權(quán)房，使小產(chǎn)權(quán)房由“非法”轉(zhuǎn)為“合法”，從而恢復(fù)商品房交易市場(chǎng)的良性秩序?qū)?huì)是小產(chǎn)權(quán)房的唯一出路。

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