論文摘要 如何正確對房產進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關，而且對維護社會穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會生活有著重要的作用。本文從按揭購房、父母出資買房、有限產權房屋的分割等方面來闡述房產的分割問題。
　　論文關鍵詞 財產 房產 分割 按揭 有限產權
　　房產的認定和分割問題是夫妻關系中比較敏感也比較重大的問題。隨著社會風氣的日漸開放，離婚已不是什么罕見問題，伴隨著日漸開放的社會風氣和節(jié)節(jié)攀升的離婚率，伴隨而來的房產分割問題和所有權歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭議性的焦點。如何正確對房產進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關，而且對維護社會穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會生活有著重要的作用。
　　一、房產歸屬及分割的情形分析
　?。ㄒ唬┌唇屹彿吭陔x婚房產分割時的糾紛問題
　　“按揭”在我國稱為“個人購置商品房抵押貸款”具體而言就是按揭人將房產產權轉讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，在此過程中，按揭人享有房產的使用權。隨著我國房地產市場的逐步發(fā)展，和房屋價格的飛漲，按揭購房在進入二十一世紀后非常普遍，有很多夫妻采取按揭貸款的方式來購買房屋。在離婚房產分割時，按揭房屋的分割情況比較復雜：
　　首先，夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，取得了房產證，婚后夫妻共同清償貸款的情況。根據登記生效主義，房屋的房產證在婚前取得，房屋的所有權已經明晰，離婚時應做兩部分處理：一是房屋部分，房屋無法一分為二，應直接歸屬于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有權與房屋價值并不是完等同的，樓市的發(fā)展和社會整體經濟狀況的提升加之償還貸款因素的影響，房產在離婚時的價格較之結婚時的價格已經改變，夫妻關系存續(xù)期間的財產增長部分（包括償還的貸款和房屋的升值部分）要作為共同財產分割。概括來說，婚前一方支付的房產價款應當屬于個人財產，分割房產價值的時候應當首先予以扣除，共同財產部分應當是房產的實際價值減去婚前已經支付的部分以及尚未償還貸款后的差額部分。
　　其次，一方婚前按揭貸款，婚后取得房產證，繼續(xù)還貸的情況。這種狀況又分為幾種不同的情況：一種是一方按揭買房，首付款由一方已經在婚前支付，房產證在婚后取得，婚后仍用個財產還貸的情況。這時候，房屋當然屬于夫妻一方的個人財產。另一種情況在現實生活中經常見到，首付款由一方已經在婚前支付，房產證在婚后取得，婚后用夫妻共同財產還貸。我國《婚姻法解釋（三）》第十條對此作出了規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規(guī)定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”適用婚姻法司法解釋（三）第十條，需要注意以下幾個問題：
　　第一，夫妻一方簽訂房地產買賣合同的時間是在婚前，即到民政局辦理結婚登記手續(xù)之前。司法實踐中，我們經常遇到為購置婚房，先辦理結婚登記手續(xù)而沒有舉辦婚禮的情況，我國婚姻法認可的婚姻起始日期為辦理結婚登記手續(xù)的時間，而非舉辦婚禮置辦酒席的時間。在這一點上，婚姻法和傳統(tǒng)民俗是少有差別的。如果夫妻一方簽訂房地產買賣合同的時間是在婚后，即便其是以婚前個人財產支付首付款并在銀行貸款，只要是用夫妻共同財產還貸，那么無論該房產是否登記于首付款支付方一人名下，離婚時該房產均為夫妻共同財產。
　　第二，婚后用于還貸的財產必須用夫妻共同財產。如果購房者婚后仍僅僅是用其個人財產還貸，配偶沒有參與還貸，那么配偶對這套房子的取得沒有任何貢獻，該房產全部是用購房者個人財產出資，離婚時配偶不僅無權分割房子，更無權要求分割“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”。
　　第三，房屋產權證登記于支付首付款方名下。如果房產證登記的是對方的名字，問題就變得復雜了，房子有可能是對方的個人財產，也有可能是夫妻共同財產，如果房產證上登記的是夫妻雙方的名字，那么該房產毫無疑問是夫妻共同財產?？傊?，上述兩種情況均不能適用《婚姻法解釋（三）》進行處理。
　　第四，婚后夫妻以共同出資的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的產權證書后又離婚的。此種情況下，雖然業(yè)主在名義上辦理了房屋的產權證，但是實際上并沒有掌握此房產的產權證書，此房產已經設定了抵押，房屋產權證書實際上作為抵押掌握在銀行那里。在夫妻離婚時對房產進行分割，所涉及的就包括不僅包括首付款、已償付給銀行的貸款、未償的還貸款，還包括房屋的升值部分。因此，離婚時夫妻雙方的房產分割的分配對象是房屋的實際價值與尚未償還的貸款之差的那部分。一般是雙方協商房產歸一方所有并繼續(xù)償還房貸，同時再向另一方支付房產實際價值的一半。
　?。ǘ└改赋鲑Y購房在離婚房產分割時的糾紛問題
　　目前房地產市場的飛速發(fā)展使得進入婚嫁年齡適齡青年難以獨立購買房屋，父母為子女購買房產的情況已屢見不鮮，父母出資的形式也是多種多樣的，本文就以下具體情形來展開論述。
　　1.父母全額出資購買了一套房產，房屋登記在子或女的名下《婚姻法解釋（三）》第七條對此作出了規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”《婚姻法解釋（三）》第七條有兩層意思，其中第一層意思是婚后父母出資購房是否屬于個人財產的問題，第二層意思是雙方父母共同出資購房如何分割的問題。筆者認為要想使婚后父母出資購房“認定為夫妻一方的個人財產”必須同時滿足以下條件：其一，房產為一方父母的全額出資。關于房產的出資款上不能摻雜夫妻共同財產或對方父母的出資，否則就是共同出資了。其二，房屋登記在子或女一人名下。只要房產證上有夫妻兩人的名字，或干脆只有對方一人的名字而沒有出資人子女的名字，那么該房產就是夫妻共同財產，不是出資人子女的個人財產。
　　2.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權證登記在父母名下。在這種情況下，房屋應歸父母所有而不屬于夫妻共同財產，離婚時不能當做共同財產分割。購買該房屋時夫妻的出資部分應視共同債權，按照共同債權分割的規(guī)定進行處理。
　?。ㄈ┓蚱揠p方共有“有限產權”房屋的分割
　　有限產權的房屋是我國城鎮(zhèn)住房制度改革、逐步推行住房商品化過程中產生的一種房屋產權形式。有限產權最常見的形式是福利房，一般只出售給單位的職工。職工在購買后對有限產權的房屋不享有完全的房屋產權，因為單位還擁有部分產權，但享有永久居住權、使用收益權、有限的處分權和繼承權等權利。但夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇后，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權利。離婚時如何分割這部分財產呢？根據最高人民法院的司法解釋，對“有限產權”房屋的分割按以下原則處理：（1）共同協調解決。（2）用經濟補償的方式解決。（3）用暫住方式過渡。（4）用競價的方式解決夫妻均要求分得住房，均爭房屋的部分產權，而雙方經濟條件比較優(yōu)越、有支付能力，都愿意競價處理的，可以采取競價方式解決。
　?。ㄋ模┓蚱抟环絺€人婚前房產在婚后所產生的利益的歸屬
　　夫妻一方個人婚前房產在婚后所產生的利益包括孳息和增值部分這兩部分。在具體實踐中，認定房產生利益的歸屬時，依房產的生成來源相異。房產在婚后產生的孳息的主要有兩種途徑：裝修和出租。夫妻一方用自己個人財產為房產的所有人進行裝修，屬于民法上的添附，根據民法的從物附隨主物的原則，添附物應當隨主物一起屬于產權所有人。同時，房產所有權人應支付給夫妻一方所出資的裝修費用。對于房屋進行出租所產生的利益的，若房產所有人自己管理出租事宜，那么所獲利益應屬一方個人財產；若夫妻另一方參與和管理了房屋的出租事宜，那么租金應屬于夫妻的共有財產。對于房產的增值，一般是由于市場的調節(jié)，夫妻一方很難證明自己對于房產的增值部分有過貢獻。
　　總之，確定夫妻一方的房產在婚后所產生的利益歸屬，首先要判斷夫妻一方是否對孳息或增值收益有貢獻