論購(gòu)物中心投資控制論文
論購(gòu)物中心投資控制論文
近年來，以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在中國(guó)各大城市遍地開花，而廣州自亞運(yùn)會(huì)以后，購(gòu)物中心的發(fā)展也進(jìn)入一個(gè)扎堆開業(yè)的黃金時(shí)期。作為一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性和技術(shù)性很強(qiáng)的投資活動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資開發(fā)過程中不可避免地存在著眾多風(fēng)險(xiǎn)。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：論購(gòu)物中心投資控制相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
論購(gòu)物中心投資控制全文如下：
【摘 要】隨著我國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心的不斷涌現(xiàn)，每年新建設(shè)的購(gòu)物中心數(shù)量增加的非?？臁Ｈ绾螌?duì)耗資大、建設(shè)周期長(zhǎng)的購(gòu)物中心實(shí)行有效的投資控制，是取得項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。購(gòu)物中心投資控制是在不影響工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全施工的條件下，將工程的實(shí)際費(fèi)用控制在目標(biāo)值之內(nèi)。此項(xiàng)控制以目標(biāo)值為基線，實(shí)施于整個(gè)工程管理過程中。
一、我國(guó)建設(shè)購(gòu)物中心投資控制中普遍存在的問題
建設(shè)購(gòu)物中心包括購(gòu)物中心的建設(shè)，施工，配套，裝飾設(shè)計(jì)等工作。它具有耗資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大等特征。由于目前我國(guó)商業(yè)行業(yè)整體項(xiàng)目管理的水平不高，投資控制意識(shí)薄弱，工程建設(shè)投資失控的現(xiàn)象屢見不鮮，使投資者蒙受巨大損失，對(duì)項(xiàng)目的正常運(yùn)作也造成極大的困難。究其原因主要有以下幾點(diǎn)：
1、投資控制忽視購(gòu)物中心建設(shè)前期、注重施工階段，依圖定量、定價(jià)。
目前，我國(guó)大部分建設(shè)購(gòu)物中心的投資預(yù)測(cè)與控制都是從項(xiàng)目的施工階段開始的，即在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段結(jié)束后，根據(jù)施工圖紙算量、計(jì)價(jià)，測(cè)算出工程預(yù)算價(jià)格，作為項(xiàng)目投資控制的依據(jù);工程竣工后依據(jù)竣工圖結(jié)算建安工程價(jià)款、算細(xì)賬，預(yù)算金額與結(jié)算金額的差值就是投資控制的成果。由于設(shè)計(jì)常常未按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，未按照設(shè)計(jì)概算來控制施工圖設(shè)計(jì)，在工程施工過程中常出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更記錄不明確、責(zé)權(quán)不清、工作界面重復(fù)等問題，導(dǎo)致購(gòu)物中心建設(shè)中的“三超”概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
2、設(shè)計(jì)多數(shù)依靠專業(yè)設(shè)計(jì)院或者境外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成，設(shè)計(jì)時(shí)間短、任務(wù)重。
建設(shè)購(gòu)物中心是從土地的取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)開始的，后面的發(fā)包、施工、工程竣工、裝潢、項(xiàng)目的交付使用等過程都是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的延伸。因此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅對(duì)于購(gòu)物中心建設(shè)本身有著良好的指導(dǎo)作用，對(duì)有效地控制項(xiàng)目投資、提高工程質(zhì)量也有重要意義。目前，我國(guó)絕大多數(shù)建設(shè)單位沒有專門的購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)人才，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)依靠專業(yè)設(shè)計(jì)院和境外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象較為普遍。由于在設(shè)計(jì)中大多數(shù)對(duì)購(gòu)物中心的定位不是非常明確，只對(duì)建筑設(shè)計(jì)比較了解，缺乏購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，且缺乏一套完整有效的投資控制指標(biāo)加以規(guī)范，致使設(shè)計(jì)人員投資控制意識(shí)不強(qiáng)，在設(shè)計(jì)時(shí)不能主動(dòng)進(jìn)行多方案比選，對(duì)賣場(chǎng)的布局，將來空間的利用利用意識(shí)不是很到位，不能充分的和購(gòu)物中心的管理人員進(jìn)行有效的溝通，設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)優(yōu)化的動(dòng)力也不是很強(qiáng)，以完成任務(wù)為目標(biāo)，造成創(chuàng)造附加值的能力不足。而且建設(shè)購(gòu)物中心從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程的發(fā)包、施工常常只用一兩年的時(shí)間完成，時(shí)間短、任務(wù)重，加之建設(shè)單位的管理人員常將主要精力放在施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)方案易于疏漏，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙中錯(cuò)、漏、碰、缺時(shí)有發(fā)生，施工過程中設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生，建設(shè)成本與實(shí)際預(yù)算發(fā)生很大偏差。
3、項(xiàng)目過程中投資控制不嚴(yán)格，附加費(fèi)用經(jīng)常發(fā)生。
購(gòu)物中心項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)共同構(gòu)成購(gòu)物中心管理的目標(biāo)體系。目前，購(gòu)物中心建設(shè)投資主要由項(xiàng)目的成本部份，合同預(yù)算部分組成，一般由審計(jì)部門負(fù)責(zé)投資控制管理。項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量要由工程部管理。項(xiàng)目各管理部門之間各自為政，經(jīng)常出現(xiàn)工程部一味地追求建設(shè)速度，把工期作為項(xiàng)目管理的唯一目標(biāo)，造成施工中費(fèi)用控制不嚴(yán)，再加上人為的原因?qū)е乱恍└郊淤M(fèi)用的發(fā)生，再加上欠缺詳細(xì)的設(shè)計(jì)、圖紙錯(cuò)誤多等問題，導(dǎo)致工程預(yù)算與最后的竣工決算相差甚遠(yuǎn)，投資失控的現(xiàn)象嚴(yán)重。
二、建設(shè)購(gòu)物中心投資控制的對(duì)策措施
(一)以規(guī)劃設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)全過程投資控制。
根據(jù)有關(guān)專家研究結(jié)構(gòu)和大量統(tǒng)計(jì)資料表明，在購(gòu)物中心決算和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段累計(jì)投資雖然只占項(xiàng)目總投資的5%～10%左右，但其影響投資的可能性卻達(dá)到75%～95%;而在施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約投資的可能性只有5%～10%.由此可見，項(xiàng)目的建設(shè)前期是影響工程投資最重要的階段，亦是降低成本可能性最大的階段。要有效地控制投資，必須做到以建設(shè)購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的全過程投資控制，為此應(yīng)抓好以下環(huán)節(jié)的工作。
(1)對(duì)擬建購(gòu)物中心進(jìn)行深入的可行性分析論證，做出正確的投資決策，并達(dá)到資源的合配置。
(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，開展設(shè)計(jì)方案優(yōu)化競(jìng)賽。本著技術(shù)要先進(jìn)、造型要新穎、要安全適用、要經(jīng)濟(jì)合理、節(jié)約投資的原則選擇方案。
(3)在設(shè)計(jì)中積極推行限額設(shè)計(jì)。嚴(yán)格按照確定的投資目標(biāo)控制初步設(shè)計(jì);按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì);將肥不合理的現(xiàn)象消滅在設(shè)計(jì)階段，杜絕“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。
(4)精確測(cè)算、合理制定標(biāo)底價(jià)格。招投標(biāo)中采用工程量清單報(bào)價(jià)，實(shí)行量?jī)r(jià)分離，優(yōu)選工程承包單位，搞好招投標(biāo)工作。
(5)從項(xiàng)目籌劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收，到后期的裝修，實(shí)行人、財(cái)、物全過程、全方位的科學(xué)管理。
(二)編制積極的投資計(jì)劃。
編制積極的投資計(jì)劃是能否有效地控制項(xiàng)目投資的首要前提。在現(xiàn)代購(gòu)物中心管理中，編制積極的投資計(jì)劃應(yīng)做到：
(1)不是被動(dòng)地按照已確定的技術(shù)設(shè)計(jì)、合同、工期、實(shí)施方案和環(huán)境等預(yù)算工程投資，而是綜合考慮項(xiàng)目的進(jìn)度、投資、質(zhì)量、實(shí)施方案等之間的互相影響和平衡，以尋求最優(yōu)的解決方案。
(2)投資計(jì)劃不僅局限于建設(shè)成本，還應(yīng)考慮項(xiàng)目投入使用后的運(yùn)營(yíng)成本，即采用項(xiàng)目全壽命期成本計(jì)劃和優(yōu)化方法編制投資計(jì)劃。
(3)利用項(xiàng)目管理技術(shù)―(WBS工作分解結(jié)構(gòu))方法進(jìn)行全面詳細(xì)的投資估算，制定一個(gè)全面而周密的投資計(jì)劃。WBS方法的主要步驟為：
根據(jù)項(xiàng)目的總體目標(biāo)界定工作范圍，然后對(duì)項(xiàng)目的工作內(nèi)容進(jìn)行合理的細(xì)分，分解到可以確認(rèn)的程度，如某種材料、某種設(shè)備、某一活動(dòng)單元等。 根據(jù)投資總目標(biāo)，對(duì)工程費(fèi)用進(jìn)行自上而下的逐層分解，把費(fèi)用分?jǐn)偟礁鱾€(gè)WBS要素上，以作為對(duì)這些子項(xiàng)目或單元進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃的依據(jù)或限制，并按此限額提出其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、功能及質(zhì)量要求等。
按照WBS分解結(jié)構(gòu)圖自下而上進(jìn)行費(fèi)用匯總，與投資目標(biāo)和計(jì)劃限額進(jìn)行對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的復(fù)合程度，一次決定對(duì)設(shè)計(jì)和計(jì)劃的修改，形成一個(gè)自下而上不斷修改-補(bǔ)充-調(diào)控-反饋的控制過程
(三)主動(dòng)控制與被動(dòng)控制相結(jié)合。
在購(gòu)物中心投資計(jì)劃的實(shí)施過程中，應(yīng)采取主動(dòng)控制與被動(dòng)控制相結(jié)合的控制方法，才能確保項(xiàng)目投資目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
(1)主動(dòng)控制。即在事前確立項(xiàng)目的投資目標(biāo)和編制投資計(jì)劃時(shí)，就應(yīng)對(duì)工程建設(shè)中環(huán)境的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)因素等有超前的考慮和預(yù)測(cè)、分析各種因素對(duì)項(xiàng)目投資的影響，預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)施過程中目標(biāo)和計(jì)劃偏離的可能性，采取相應(yīng)的預(yù)控措施輸入目標(biāo)和計(jì)劃系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主動(dòng)控制。將各類隱患消滅在萌芽狀態(tài)，是控制效果更加有效。
(2)被動(dòng)控制。在項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施過程中還應(yīng)進(jìn)行全過程、全方位的追蹤監(jiān)測(cè)，通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)際輸出工程信息的收集、加工、整理、分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、找出偏差，采取相應(yīng)的對(duì)策措施糾偏，再反饋給計(jì)劃管理部門付諸實(shí)施，使工程中出現(xiàn)的問題及時(shí)得到處理，使目標(biāo)和計(jì)劃一旦出現(xiàn)偏離及時(shí)得到矯正。
(3)主動(dòng)與被動(dòng)相結(jié)合的控制。主動(dòng)控制與被動(dòng)控制均為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)所必須采用的控制方式，有效的控制是將其緊密結(jié)合起來，兩者缺一不可。即對(duì)項(xiàng)目投資目標(biāo)的控制既要以預(yù)防為主，加大主動(dòng)控制的力度，又要同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過程進(jìn)行定期、連續(xù)的跟蹤檢查，通過信息反饋實(shí)行被動(dòng)控制，兩者有機(jī)地融合在一起，形成一個(gè)貫穿建設(shè)全過程的動(dòng)態(tài)控制系統(tǒng)，方能確保項(xiàng)目投資目標(biāo)的順利實(shí)施。
三、建設(shè)工程實(shí)施階段的工程造價(jià)控制與管理
(一)工程施工招標(biāo)
嚴(yán)格按照建設(shè)工程招投標(biāo)規(guī)范要求進(jìn)行工程施工招標(biāo)。
(二)格審查施工技術(shù)方案及措施
(1)要由懂技術(shù)、有現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)工程師對(duì)施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)、重大施工方案及其他費(fèi)用有關(guān)的技術(shù)方案和措施進(jìn)行審核。
(2)加強(qiáng)技術(shù)管理和質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工圖紙中的問題要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)解決，力求做到不因圖紙和技術(shù)問題而延誤施工，避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
(三)嚴(yán)格控制施工質(zhì)量
(1)對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料和設(shè)備及其它半成品等應(yīng)由具備資質(zhì)的單位進(jìn)行各種質(zhì)量檢驗(yàn)。另外還要有一個(gè)完善的設(shè)備和材料管理程序，以保證材料和設(shè)備及半成品始終處于良好的質(zhì)量狀態(tài)。
(2)通過各種措施杜絕重大質(zhì)量事故，減少一般質(zhì)量事故。
(四)搞好施工進(jìn)度和計(jì)劃管理
(1)應(yīng)按總體計(jì)劃要求按時(shí)開工，材料和設(shè)備價(jià)格會(huì)隨市場(chǎng)而波動(dòng)，力求避免因延誤開工后的價(jià)格上漲而造成投資費(fèi)用的增加。
(2)要認(rèn)真編制年、季、月、周施工計(jì)劃。一般應(yīng)編制3個(gè)月滾動(dòng)計(jì)劃。不但要有整體的進(jìn)度計(jì)劃，還要控制施工過程中的關(guān)鍵路線和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以便進(jìn)一步落實(shí)人員、機(jī)具、材料和設(shè)備等。
(3)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，做到按計(jì)劃施工，避免和減輕高峰期的施工壓力，同樣也能減少不必要的費(fèi)用支出。
(4)分析沒完成計(jì)劃任務(wù)的原因并追究責(zé)任，爭(zhēng)取在下一周期的施工段中補(bǔ)回?fù)p失，避免工程延期造成的損失。
(五)依據(jù)施工進(jìn)度，合理支付工程款
(1)要求施工單位按時(shí)上報(bào)驗(yàn)工月報(bào)，對(duì)施工單位上報(bào)的驗(yàn)工月報(bào)要按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際完成情況嚴(yán)格審查核實(shí)，不多報(bào)、早報(bào)、重報(bào)、漏報(bào)，控制費(fèi)用不超過目標(biāo)。
(2)對(duì)統(tǒng)計(jì)的驗(yàn)工月報(bào)的審核必須由相關(guān)的專業(yè)工程師簽字，才能作為撥款的依據(jù)。
(3)撥款的比例要嚴(yán)格按協(xié)議或合同辦理，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有重大的質(zhì)量問題時(shí)應(yīng)拒絕付款。工程付款單必須由費(fèi)用控制造價(jià)工程師簽字才有效。
(4)工程施工決算經(jīng)審計(jì)無疑后方可付清余款，但應(yīng)按合同要求留下質(zhì)量保證金，待質(zhì)量保證金期滿后付清。同時(shí)，嚴(yán)格控制工程款的最終超付現(xiàn)象。
(6)現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的控制
(1)對(duì)施工方提出的簽證要嚴(yán)格審查，凡在協(xié)議或合同內(nèi)已包含或定額范圍內(nèi)的內(nèi)容一律不予簽證。
(2)施工簽證先要由監(jiān)理單位富有現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)工程師簽字認(rèn)可，然后交給管理單位及設(shè)計(jì)單位的技術(shù)主管簽字認(rèn)可。
(3)分析未完成計(jì)劃的原因并追究責(zé)任，爭(zhēng)取在下一周期的施工計(jì)劃中中補(bǔ)回?fù)p失，避免工程延期造成的損失。
(七)好工程決算和最終結(jié)算
(1)在項(xiàng)目完成之前，應(yīng)要求施工方限期完成項(xiàng)目的竣工決算書。
(2)施工決算應(yīng)根據(jù)合同制定的規(guī)定執(zhí)行，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證并本著實(shí)事求是的原則結(jié)合國(guó)家和地方的政策調(diào)價(jià)進(jìn)行合理編制。
(3)對(duì)施工方編報(bào)的施工決算應(yīng)先由專業(yè)的預(yù)算管理人員進(jìn)行初步審核，然后經(jīng)具備工程預(yù)決)算審計(jì)資格的審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)。
四、結(jié)束語(yǔ)
投資目標(biāo)是購(gòu)物中心管理的主要，建設(shè)購(gòu)物中心的成功與否與投資控制的效果息息相關(guān)。在購(gòu)物中心建設(shè)中應(yīng)特別重視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的重要作用，抓住這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可取得事半功倍的效果。建立項(xiàng)目的WBS亦是搞好項(xiàng)目管理必須的工作，不僅在項(xiàng)目計(jì)劃編制中需要建立WBS，它還起著確定工作范圍、確定計(jì)劃控制深度的作用。項(xiàng)目建設(shè)全過程中還應(yīng)貫徹積極的成本管理思想，才能充分發(fā)揮投資控制的作用，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本、提高投資效益的目的。
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