房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范例(2)
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范例篇二
淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的作用
摘 要：物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和城市管理對(duì)物業(yè)管理的需求。文章論述了物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的誤區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用及物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn) 作用
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914(2011)12-284-02
隨著住房逐步商品化，居民區(qū)業(yè)主隊(duì)伍在日益壯大，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高。如何促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)今研究的重要課題。現(xiàn)結(jié)合對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的主體分析，總結(jié)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)并學(xué)習(xí)借鑒，提出相應(yīng)的符合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情的物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)策建議。
一、國(guó)外物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)
最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國(guó)外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：
1.物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規(guī)比較健全。國(guó)家的政府部門(mén)一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開(kāi)始就有了良好的基礎(chǔ)。
2.物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揮重要作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。
3.管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國(guó)外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己來(lái)做。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識(shí)的限制，弊端越來(lái)越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行物業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢(shì)在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會(huì)分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來(lái)，采取靈活的方式統(tǒng)一進(jìn)行管理。社會(huì)化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
4.物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平的高低和配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國(guó)外市政的配套設(shè)施經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已達(dá)到了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建設(shè)時(shí)，就做好了水、電、通信、車庫(kù)等配套設(shè)施，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機(jī)制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制值得我國(guó)物業(yè)管理部門(mén)借鑒和學(xué)習(xí)。
二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容
1.常規(guī)性的公共管理服務(wù)。房屋主體公共部位的維護(hù)，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的栽培，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護(hù)衛(wèi)，消防設(shè)施的保護(hù)，道路車輛的管理等。
2.針對(duì)性的專項(xiàng)管理服務(wù)。為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開(kāi)展商業(yè)服務(wù)，組織文教、體衛(wèi)、娛樂(lè)活動(dòng)，金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求，隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
三、對(duì)物業(yè)管理的一些誤區(qū)
1.物業(yè)管理公司≠開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開(kāi)發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴(yán)格的申報(bào)審批手續(xù)。具體說(shuō)，它必須按照國(guó)家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門(mén)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得法人證書(shū);向建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);向房管局、物價(jià)局申請(qǐng)，取得收費(fèi)許可證書(shū);向培訓(xùn)單位申請(qǐng)對(duì)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書(shū)。沒(méi)有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)行的行政管理，也說(shuō)成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國(guó)家的法規(guī)。
2.責(zé)任誤區(qū)?，F(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪于物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這都是觀念上的錯(cuò)覺(jué)造成的。例如汽車在停車場(chǎng)丟失，究竟由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論，即使交了停車費(fèi)，也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù);其二，停車場(chǎng)是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險(xiǎn)、保管業(yè)務(wù);其三，收費(fèi)是因?yàn)橛脩粽加昧巳w業(yè)主共有的土地、場(chǎng)地、設(shè)施，這種收費(fèi)恰恰體現(xiàn)了“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢(qián)”的原則。
3.“管家”誤區(qū)。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，許多物業(yè)管理公司在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時(shí)，常以“管家”自喻;面對(duì)廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認(rèn)識(shí)上澄清，不在理論上糾誤，勢(shì)必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解，遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì)處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒(méi)有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調(diào)查表明，買(mǎi)房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。
五、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用
1.物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對(duì)象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
2.物業(yè)管理有利于長(zhǎng)效管理。城市從“重建設(shè)、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，將利用其專業(yè)能力，實(shí)行長(zhǎng)效管理;對(duì)于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)效管理的基本保證。
3.物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會(huì)同社區(qū)積極組織開(kāi)展業(yè)主喜聞樂(lè)見(jiàn)的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營(yíng)造互幫互助、誠(chéng)實(shí)友愛(ài)的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹(shù)立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導(dǎo)作用。
物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可。通過(guò)政府、物業(yè)、業(yè)主的共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能夠?qū)崿F(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
1.許召敏.我國(guó)社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué)，2008
2.齊錫晶.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù).中國(guó)建材出版社，2002
(作者單位：寧波科興物業(yè)管理部 浙江寧波 315000)
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