房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文
房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文
房地產(chǎn)經(jīng)營包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等,經(jīng)營活動的范圍包含了整個房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文,有興趣的親可以來閱讀一下!
房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文篇一
國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理探究
【摘 要】我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在2008年全球金融危機之前,一直處在高速發(fā)展的的狀態(tài),這種發(fā)展趨勢中不乏經(jīng)濟泡沫。這些資產(chǎn)泡沫導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機后陷入問題纏身的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)總體在經(jīng)營管理方面存在很多問題,嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟社會的正常運行秩序。本文主要從國內(nèi)房地產(chǎn)近幾年出現(xiàn)的問題和市場經(jīng)濟規(guī)律角度分析,努力探究出一套符合我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法對策,與提高房地產(chǎn)開發(fā)和交易等方面的能力。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);經(jīng)營管理;方法對策
前言
房地產(chǎn)經(jīng)營的含義有狹義和廣義的分別。一般來說是指房地產(chǎn)商在國有土地上進行房屋建設(shè),對所建區(qū)域進行銷售、租賃等一系列管理活動,從更廣的范圍來說,還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等,經(jīng)營活動的范圍包含了整個房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。目前,國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理并不完善,和國外先進的、科學(xué)的管理體系相比,還存在很大差距,因此,處理好國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題,對整個行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響,同時也能帶動如鋼鐵、工程機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀
筆者以2011年國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀為例,對市場情勢進行分析。2011年國內(nèi)房地產(chǎn)整體投資量保持著較高的增長率。到后半年,增長速度有所減緩,主要是由于國家實施了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策,從一定程度上遏制了房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱的情況。房地產(chǎn)新開發(fā)的趨勢不可遏止,從房屋竣工面積來說,在2011年11月開創(chuàng)了新高,同比增長了一半多。我國房地產(chǎn)商在上半年往往習(xí)慣于拖延開工和施工進度,從而拖延竣工時間,但將近年底快要交房的期限時,便會開始趕工。這就是房地產(chǎn)經(jīng)營中的一大問題,趕工現(xiàn)象和拖延竣工的情況比較嚴(yán)重,會影響整體房屋建筑質(zhì)量。
在銷售方面,房地產(chǎn)經(jīng)營一直保持上漲態(tài)勢,成交量很大,其中商品營業(yè)房銷售的增長速度最快,在2011年10月達(dá)到了17%,住宅用房的銷售面積增長比較緩慢。一方面是國家雖然對房價增長程度進行了調(diào)控,但是國內(nèi)普通工薪階層對于商品住房的承受能力還比較低,即使在房價調(diào)控的政策下也很難承受目前的高房價。另一方面,一部分炒房者熱衷于對房地產(chǎn)的投資,惡意買賣炒高房價,形成了房地產(chǎn)銷售蓬勃發(fā)展的假象。
2012年,在國務(wù)院大力出臺打壓房地產(chǎn)行業(yè)惡性發(fā)展政策的情況下,房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了一定程度的減緩。房屋建筑面積也有一定程度的縮小,市場成交量出現(xiàn)了低迷的態(tài)勢。
2、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題
(1)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營存在很多泡沫
目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營表面發(fā)展十分迅速,取得了重大成就,但是卻涵蓋了很多隱藏的泡沫。首先是價格泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量土地資源,對土地的需求和土地資源本身的稀缺性造成了土地價格的虛漲。土地價格的虛漲勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的價格虛漲,形成巨大的價格泡沫。其次是房屋空置現(xiàn)象極其嚴(yán)重。在一定時期內(nèi)房屋市場供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求,形成了房屋空置泡沫,如內(nèi)蒙古鄂爾多斯的“鬼城”現(xiàn)象就是由于空置房過多造成的。最后,是房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)商不顧正常經(jīng)營管理模式和方法,一味希望提高自身經(jīng)濟收益,在投資中忽略了市場經(jīng)濟規(guī)律,投資過度不僅造成了資源的浪費,還會影響房地產(chǎn)建造的上游行業(yè)發(fā)展。
(2)GDP盛行
GDP盛行主要值得是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺乏對經(jīng)濟政策的正確理解,不斷刺激消費者的心理預(yù)期,使其對房價上漲持積極的態(tài)度。地方政府為了政績,為了GDP,一味縱容房地產(chǎn)經(jīng)營管理的錯誤方式,從房地產(chǎn)土地投資中獲得巨大的稅收收益。GDP指標(biāo)的盛行進一步促進了房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展。
(3)缺乏信息化管理
國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式還比較落后,缺乏信息化管理。房地產(chǎn)交易信息、價格信息、銷售信息等各類信息能夠幫助人們分析其自身發(fā)展的水平,而我國國內(nèi)房地產(chǎn)交易一直實行登記注冊,而缺乏對信息進行電子化管理。
(4)土地出讓和轉(zhuǎn)讓問題
在房地產(chǎn)行業(yè),土地使用權(quán)必須先出讓后轉(zhuǎn)讓。如果沒有先出讓土地使用權(quán)就進行轉(zhuǎn)讓,是違法行為。房地產(chǎn)實際經(jīng)營管理中,對于土地出讓和轉(zhuǎn)讓的程序比較混亂,給市場經(jīng)濟正常運行帶來了很多問題。在土地使用權(quán)方面,政府和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好責(zé)任和權(quán)利的劃分,以免在房地產(chǎn)開發(fā)之后引起利益糾紛。
3、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略
針對目前我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)狀和一系列問題,無論是從政府角度、房地產(chǎn)開放商角度還是消費者角度,都應(yīng)該采取行動,改變我國目前房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的亂局。經(jīng)營管理策略的制定主要由政府進行政策引導(dǎo),房地產(chǎn)商為主體,與消費者溝通,達(dá)到信息的公開化,便于監(jiān)督。筆者提出幾點房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略,旨在促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
(1)調(diào)整土地制度
國家對于土地應(yīng)當(dāng)進行嚴(yán)格的管控。我國法律規(guī)定土地所有權(quán)為國家所有,任何企業(yè)和個人、團體只享有土地的使用權(quán)。但是,在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理中,總有人私自占用土地、轉(zhuǎn)讓土地等,將土地使用行為變相成為土地買賣,以此獲得高額的經(jīng)濟利益。我國土地使用費已在一些城市開始試點征收,但征收的標(biāo)準(zhǔn)比較混亂,總體偏低,沒有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)濟的作用。對于土地政策進行調(diào)整,能夠使土地資源得到充分的利用,同時遏制隨意占用、買賣土地的行為,從一定程度上改變土地交易階段的腐敗現(xiàn)象。
(2)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)則
沒有規(guī)矩,不成方圓。房地產(chǎn)經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)制定出符合行業(yè)進步和發(fā)展的交易規(guī)則。如:登記制度,交易價格制度和交易許可制度。我國自物權(quán)法頒布以來,就對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變革、轉(zhuǎn)移等各項環(huán)節(jié)做了詳細(xì)的規(guī)定。同時,《城市房地產(chǎn)管理法》也對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度做了規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)營管理應(yīng)當(dāng)首先遵守物權(quán)法、土地法和房地產(chǎn)管理法等各種法律法規(guī)的規(guī)定,再結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營情況,規(guī)范房地產(chǎn)交易的流程。從登記、轉(zhuǎn)移、變更、注銷等其他各個環(huán)節(jié)進行規(guī)范化管理。每一個環(huán)節(jié)的管理人員都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)則進行。對于不按要求交易,暗箱操作的人要給予處罰。還有一些房地產(chǎn)商賄賂當(dāng)?shù)卣賳T,與政府中的腐敗官員勾結(jié)共同竊取土地交易中的巨大經(jīng)濟利益,這類行為應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中予以嚴(yán)厲的懲治。
(3)進一步完善建筑規(guī)劃方案
在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中,應(yīng)當(dāng)做好建筑規(guī)劃方案。一方面是要做好中長期的發(fā)展預(yù)測,對于房屋地段、建造規(guī)模、和政府政策導(dǎo)向等各方面,要予以充分考慮;另一方面,要合理利用現(xiàn)有土地資源,不破壞耕地、文物古跡遺址等,在保障建設(shè)用地的同時,做好人文環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處的規(guī)劃方案,整體方案要符合現(xiàn)代化生態(tài)建設(shè)的要求。
4、總結(jié)
住房問題是關(guān)系到民生的大問題,與每個人的切身利益相關(guān)。中國人在房子問題上投入的精力、時間和金錢非常多,因此創(chuàng)造出良好的、健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境,有利于民生發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟利益。國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理和發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在一定的問題,因此國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理入手,加強對市場和自身經(jīng)營環(huán)境的研究,使其在保障經(jīng)濟利益的同時,能夠為我國城鄉(xiāng)居民的生活提供更高質(zhì)量的服務(wù),同時能夠使我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展跟上國際化發(fā)展的腳步。
參考文獻:
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