房地產(chǎn)高級財務管理論文
房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務管理工作水平。下面是小編為大家精心推薦的房地產(chǎn)高級財務管理論文，希望能夠對您有所幫助。
房地產(chǎn)高級財務管理論文篇一
房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作淺析
[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長,投資周期長,不確定性和風險程度較高。面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務管理工作水平。本文就如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作從強化預算水平、做好資金管理和財務控制、做好稅務管理等七個方面做了詳細的闡述。
[關鍵詞]財務管理 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務管理
財務管理是指企業(yè)為實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益,在組織企業(yè)的財務活動、處理財務關系過程中所進行的科學預測、決策、計劃、控制、協(xié)調、核算、分析和考核等一系列企業(yè)經(jīng)濟活動過程中管理工作的全稱,其主要特點是對企業(yè)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中的價值運動進行的管理,是一項綜合性很強的管理工作。
企業(yè)財務管理是企業(yè)管理的重要組成部分,滲透到企業(yè)的各個領域、各個環(huán)節(jié)之中;是企業(yè)經(jīng)營風險控制的重要手段,是企業(yè)經(jīng)營成果的評判標準,是經(jīng)營管理者日常決策的普遍依據(jù)。財務管理的水平,決定了企業(yè)的視力范圍和視線長度,決定了企業(yè)對風險的可預見性和可控制性。當前財務管理一般存在兩個誤區(qū):一是把財務管理簡單化,仿佛財務管理只是財務部門的事,忽視其整體管理職能;二是財務部門完全聽命于“老板”,忽視財務管理自身的規(guī)律性與相對的獨立性。房地產(chǎn)企業(yè)做好財務管理工作,要從以下七個方面入手:
(一)強化公司的預算管理水平
作為房產(chǎn)公司財務責任人,要充分了解和利用好各種財務管理環(huán)境,組織和參與好投資、籌資、資金營運及分配活動等財務活動,積極處理好各種財務關系。
全面預算管理是一種全方位、全過程和全員的整合性管理系統(tǒng),對與企業(yè)存續(xù)相關的投資活動、經(jīng)營活動和財務活動的未來情況進行預期并控制的管理行為,它具有全面的控制和約束力,不僅僅是一種管理制度和控制方略,更是一種管理理念。
要強化全面預算的剛性,把它當成公司的憲法來執(zhí)行,當成公司的一種戰(zhàn)略來重視,明白全面預算對公司長久發(fā)展的重要意義,讓公司上到公司領導、下至普通員工都參與到全面預算的編制、評審、執(zhí)行、分析、調整、考核的全過程中,自覺地服從全面預算的管理。主要從組織保障以及制度保障進行控制:
1、 組織保障:從組織結構入手,構建組織管理體系,對預算指標層層分解,明確管理職能,對各種機構職能做出詳細規(guī)定,以保證預算的嚴肅性和權威性。
2 制度保障:要明確財務計劃流程,健全財務管理制度和績效激勵與約束機制。建立財務管理流程,使之符合企業(yè)總體戰(zhàn)略與運營規(guī)劃流程,結合企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃,使預算管理具有前瞻性,既全面又有操作型。
(二)做好資金管理和財務控制
資金管理主要內容是籌融資管理、資金計劃制訂、資金計劃執(zhí)行、日常管理。
資金管理要結合房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段開展,在項目初期,要根據(jù)項目的開發(fā)計劃做好資金計劃,及時向股東方申請項目推進所需的資金,同時做好項目融資的各項準備工作,盡量開拓一些新的融資渠道;當項目具備四證條件開工時,獲得融資資金,并做好貸后管理,合理調配資金;當項目開盤以后,要協(xié)助銷售部門做好銀行與客戶之間的銜接工作,加速應收款的回籠;在項目后期,要根據(jù)項目結算的需要做好資金計劃,安排好各項資金的支付。
制訂資金計劃要充分尊重各業(yè)務部門的意見,在數(shù)據(jù)整合以后,結合公司的實際情況、項目開發(fā)的進度、資金來源進行分析,提出調整意見并與相關部門進行溝通,達到收支平衡后報公司領導審批,經(jīng)過審批的資金計劃要嚴格執(zhí)行,控制特批次數(shù)及金額。
(三)做好稅務管理
稅務管理是企業(yè)的一項重要經(jīng)濟活動。企業(yè)要持續(xù)發(fā)展,對稅收加強重視和管理勢在必行。
項目公司財務人員要學習和熟悉各種稅收法律法規(guī)政策,按時進行各稅種納稅申報,用足用好稅法,合理合法納稅,爭取各種可能的稅收優(yōu)惠政策,適當開展項目的稅務籌劃,規(guī)避稅務風險,積極應對各項稅務審計及檢查工作,盡量避免發(fā)生不必要的損失,實現(xiàn)稅收收益最大化。
(四)制定和強化內部控制制度
內部控制制度是單位的管理人員為達到管理目標而采用的組織計劃和全部方法與程序,在盡可能實行的范圍內保證其業(yè)務經(jīng)營的順序和有效性,包括嚴格遵守管理政策,保護資產(chǎn),預防和揭發(fā)舞弊和錯誤,保持準確和完整的會計記錄,以及適時編制可靠的財務資料。
項目公司的制度包括財務管理制度、綜管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。企業(yè)要用制度來規(guī)范和約束每一個人的行為和語言,并嚴格執(zhí)行,降低不確定性和交易成本、促進公司的運營效率。
(五)加強和規(guī)范會計基礎工作
萬丈高樓平地起,要提升財務管理水平就必須有扎實規(guī)范的會計基礎工作。會計基礎工作包括現(xiàn)金的使用和保管、銀行存款的使用和安全、銀行賬戶的開立和銷戶、固定資產(chǎn)的登記和盤點、發(fā)票的開具和保管、收據(jù)的開具和保管、財務印簽的保管和使用、合同的審核和登記、費用的審批和清算、會計檔案的整理和保管、付款的流程、月末的結賬流程、工資的支付流程、往來款的核對和清理、備用金的出借和催收、納稅申報的及時和準確等。
(六)加快推進會計信息化建設,提高會計信息質量
完善現(xiàn)有財務軟件設置和企業(yè)會計準則賬套的使用,編制詳實可行的操作手冊,加強軟件使用的培訓,提高工作效率。
實現(xiàn)全面預算模塊上線運行,方便全面預算的上報、評審、修訂、批復、分析、評價和考核。
(七)提高財務系統(tǒng)的執(zhí)行力
企業(yè)的執(zhí)行力決定企業(yè)競爭力,執(zhí)行力是將長期戰(zhàn)略一步步落到實處的能力。執(zhí)行力是企業(yè)成功的一個必要條件,企業(yè)的成功離不開好的執(zhí)行力,當企業(yè)的戰(zhàn)略方向已經(jīng)或基本確定,這時候執(zhí)行力就變得最為關鍵。戰(zhàn)略與執(zhí)行就好比是理論與實踐的關系,理論給予實踐方向性指導,而實踐可以用來檢驗和修正理論,一個基業(yè)常青的企業(yè)一定是一個戰(zhàn)略與執(zhí)行相長的企業(yè)。
財務人員應盡可能早的介入到項目公司運營過程中,財務負責人要重視團隊的建設和團隊精神的培養(yǎng),通過各種途徑、方式方法來增強財務部門的團隊意識,調動這個集體中的每個人的積極性和主動性,使他們?yōu)榱斯餐哪繕?發(fā)揮各自的能力,提高團隊執(zhí)行力,充分發(fā)揮團隊的合力達到最好的結果。
房地產(chǎn)高級財務管理論文篇二
房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務管理
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大且回收周期長，財務管理作為企業(yè)管理的一項重要工作，幫助企業(yè)做出正確的投資決策、科學管理成本和現(xiàn)金流，從而提高企業(yè)的抗風險能力，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當高度重視的工作。本文描述了房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理的重要性以及財務管理工作中尚存在的問題，并提出了財務管理工作的優(yōu)化措施。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 問題 措施
財務管理是企業(yè)管理中的一項重要內容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應對財務風險，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理的重要性日益明顯。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理的重要性
(一)引導正確的投資決策
房地產(chǎn)開發(fā)項目多為重大投資項目，投資風險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務分析和預測是項目可行性研究的核心內容，對投資決策起著非常重要的作用。
(二)保持安全的資本結構
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學合理的融資渠道和資本結構是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎。
(三)保證資金的科學管理
房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理工作中存在的問題
(一)投資前財務風險揭示不足
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等;同時經(jīng)過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經(jīng)濟目標發(fā)生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。
(二)籌資方式單一
目前，國內大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產(chǎn)生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
(三)疏于現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負數(shù)，過度投入;自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現(xiàn)金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
(四)財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預算執(zhí)行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。
(五)稅務籌劃觀念淡薄
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個較長時期的高速、高利潤率發(fā)展時期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理工作的優(yōu)化措施
(一)建立風險評估系統(tǒng)，充分揭示項目風險
房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數(shù)據(jù)估算中;除了政策風險，其他所有企業(yè)外部風險和內部風險都應納入財務數(shù)據(jù)預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執(zhí)行金額與預算指標金額發(fā)生較大偏差時，會使企業(yè)實際投資成果達不到預期，甚至會出現(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點，量身定制投資風險評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數(shù)，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。
(二)拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力
首先，積極發(fā)掘內部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。
其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發(fā)活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能;在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券;發(fā)行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權;通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產(chǎn)品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關的理財產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小;自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設立基金，亦或將自持資產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非?？捎^。 (三)實施全面預算管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業(yè)應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經(jīng)過相關管理層審批后嚴格執(zhí)行。全面預算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據(jù)的作用。
(四)利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據(jù)實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發(fā)成本的10%計算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發(fā)生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發(fā)項目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項目，以合理節(jié)約所得稅支出。
(五)開展項目后評估工作，建立經(jīng)驗教訓案例庫
開發(fā)項目經(jīng)濟效益是后評估工作中一項重要的內容，而經(jīng)濟效益也反映出企業(yè)對于開發(fā)項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發(fā)過程中各項活動執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經(jīng)驗和教訓可以幫助新項目節(jié)約時間和經(jīng)濟成本，避免重走彎路。
一個企業(yè)在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業(yè)應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應千變萬化的外部環(huán)境。
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5.餐飲財務管理論文
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