房地產財務管理論文
房地產財務管理論文
財務管理指的是企業(yè)在生產運營過程中所采用的成本和費用管理措施和策略，下面是小編為大家精心推薦的房地產財務管理論文，希望能夠對您有所幫助。
房地產財務管理論文篇一
房地產財務成本管理問題探討
一、我國房地產企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
房地產企業(yè)的成本，一般是指開發(fā)一個完整的項目發(fā)生的全部成本，這個成本過程包括項目開發(fā)之前的可行性研究、設計策劃、項目開發(fā)、完工銷售和售后服務等過程。每個過程所產生的成本不盡相同，管理控制的方法也不一樣，但是目前我國房地產企業(yè)對項目開發(fā)過程中成本的管理比較粗糙，普遍存在以下兩個方面的問題：一是成本管理思路不清晰，缺乏先進、完整的成本管理體系，習慣于先做完、后結算的經(jīng)驗型管理，缺乏事前管理、事中控制和事后評估;二是成本管理的內容不全面，只關注某一部分的成本控制，如合同控制進度款的支付，而忽略了如規(guī)劃設計等其他方面，沒有進行全面的成本控制。
二、房地產企業(yè)成本管理
針對以上問題，筆者以事前、事中、事后三方面控制的管理思路，分析各階段中成本管理存在的問題，為房地產企業(yè)的成本管理提供合理化建議，以供房地產企業(yè)參考。
事前控制：全面預算管理
前期整體策劃階段是財務成本管理控制最關鍵的環(huán)節(jié)，如果開發(fā)產品設計不合理，開發(fā)產品成本注定會高，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相對比較困難，同時在這一階段就要預算并確定企業(yè)的目標成本，才能對今后的成本進行很好的管控。因此房地產開發(fā)企業(yè)必須從開發(fā)產品的前期整體策劃階段開始，著重考慮設計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，在保證項目質量的前提下，力爭企業(yè)利潤最大化，各部門把費用預算做精作細，預算作為各部門的工作業(yè)績考核指標。
房地產企業(yè)成本控制的科學手段即預算管理。房地產企業(yè)應該根據(jù)自身的特點，制定適合本企業(yè)的全面預算管理制度。全面預算管理，就是指在一個房地產項目開發(fā)的整個過程中，以現(xiàn)金流預算為基礎，以直接構成項目成本的工程成本預算為核心，以工程進度為節(jié)點，對項目開發(fā)全過程的各個成本進行預算控制，具體包括工程成本預算、期間費用預算、開發(fā)現(xiàn)金流預算、經(jīng)營成果預算等等。
而在目前，大多數(shù)房地產企業(yè)預算管理由于全員預算管理意識薄弱，缺乏完整的全面預算標準以及合理的預算數(shù)據(jù)，導致預算實施效果不佳，沒有發(fā)揮全面預算的事前控制作用。為解決好以上問題，須注意以下方面：
(1)全面預算，全員參與。編制預算必須自上而下、自下而上、上下結合。具體說來，預算編制必須由企業(yè)的管理層制定出總目標，然后將目標逐一分解到各部門，各部門的人員則在分解后的預算目標的引導下，編制各種預算草案，再將草案報上級審核。在這個審核的過程中，就涉及到預算的反饋、修改，上下級之間的相互交流和溝通，直至形成最終預算，經(jīng)最高決策者審批后，成為正式預算，下達各部門執(zhí)行。這樣制定出來的預算才會盡可能合理，并且具有一定的強制執(zhí)行力。
(2)全周期預算，年月分解。由于房地產項目的開發(fā)周期長，而預算是以項目為單位編制，因此，全面預算必須是涵蓋整個項目周期的預算。首先編制項目整個開發(fā)期的預算，再將預算按照對開發(fā)進度和付款結算方式的要求，在開發(fā)周期進行年度、月度的分解，將預算責任落實到各個部門。
(3)實際執(zhí)行嚴格按照預算進行控制。編制預算的直接目的是為了在實際執(zhí)行時有可以參考的控制標準，在編制了合理的預算標準之后，實際執(zhí)行時就得嚴格按照預算來進行控制，否則預算的實施效果就必然大打折扣。在實際執(zhí)行時，必須注意兩點：①合同管控。在簽訂合同時，先要與工程預算的該類費用預算額度相對比，在預算范圍內的，可以簽訂，超過預算范圍內的，必須向上級領導匯報，由領導決定簽或不簽或者增加相應的預算;②付款審批。在審批付款合同時，要參考已經(jīng)編制好的項目開發(fā)現(xiàn)金流量預算計劃，嚴格按照工程進度來支付，避免資金流的中斷。
(4)建立預算分析和考核機制。事后的預算分析，也很重要，將預算數(shù)與實際發(fā)生數(shù)進行對比分析，可以為以后的預算編制提供合理的依據(jù)。將年度預算的執(zhí)行結果進行分析，與相應責任人的績效考核相掛鉤，獎懲結合，可以激起責任人對預算的重視，改善預算的執(zhí)行效果。
2.事中控制：全過程成本管理、按成本性態(tài)控制
編制全面預算后，在實際的項目開發(fā)開始時，就得進行全過程成本管理。根據(jù)實際情況，房地產企業(yè)的項目開發(fā)過程包括前期整體策劃、購置土地、工程施工、工程竣工、完工銷售等階段，這些階段所消耗的所有資源就構成了開發(fā)項目的全過程成本。全過程成本管理要求房地產企業(yè)在開發(fā)過程中的每一個階段，建立全方位的、動態(tài)的成本監(jiān)控。
全過程成本管理基本原則，就是對開發(fā)的每個階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對成本進行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實現(xiàn)成本的有效管理和控制。根據(jù)不同項目的開發(fā)階段，全過程成本主要包括以下幾種性態(tài)：
(1)購置土地的成本管理。購置土地，是項目開發(fā)的基礎。購置土地只會發(fā)生在項目開發(fā)的前期，時間跨期短，屬于一次性成本，但是購置土地所花費的成本直接構成項目開發(fā)的主體，對后期的土地開發(fā)、成本的管理和整個項目的經(jīng)營目標的實現(xiàn)也都十分重要。這部分成本的內容相對固定，主要包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補償費用、中介費、土地登記費等等。其中拆遷費用屬于可控成本，應通過項目招標方式進行控制。土地購置成本主要受當?shù)氐牡貎r影響和房價影響，并且主要依靠協(xié)議、招拍掛的方式獲取，沒有太多的控制空間。但在購置土地之前，企業(yè)加大人力進行充分的當?shù)氐貎r和房價的實地成本調研，編制合理的可承受土地成本，理性選擇，可以避免過高的成本支出，減少不必要的其它土地獲取費用。
(2)規(guī)劃設計的成本控制。規(guī)劃設計階段的成本主要包含一些項目整體方案的設計費、 建筑施工設計費、地質勘察費、報建及其他費用等。在這個階段需要選擇具有市場 經(jīng)濟性的設計方案。選擇經(jīng)濟合理的方案非常重要，因為規(guī)劃方案一經(jīng)選定，整個項目的后續(xù)成本組成也基本上確定，因此這個階段也比較重要，同樣要進行成本 管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設計過程中加強成本管理，以優(yōu)化規(guī)劃設計成本。
規(guī)劃設計階段的成本管控要做好以下 工作：①推行設計招標，多方案成本對比，選擇盈利性經(jīng)濟性更好的方案;②加強出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結合實地狀況審核，將工程設計變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費的代價;③結合預算控制， 合同限額設計。合同設計成本應與事先編制的預算相對比，對于在此限額內滿足投資要求和技術要求的設計實行獎勵，對于超出此限額的設計，則可以通過多方論證、談判，采取調整設計預算或協(xié)商報價來實現(xiàn)。
(3)工程施工的成本控制。隨著工程施工的開始，前期準備、土建安裝、基礎設施、配套設施等大規(guī)模的成本陸續(xù)投入。這個階段的成本成為繼購置土地之后組成項目成本的另一大主體，多數(shù)時候其金額遠遠高于土地購置，因此該階段的成本管理對整個項目而言顯得尤其重要。
工程施工成本包括開發(fā)產品建筑安裝，原材料及大項輔料的采購，電梯等重大設備的采購安裝，水、電、煤氣等基礎設施安裝工程等發(fā)生的可控成本。在采購環(huán)節(jié)，應以競標的方式控制采購價格，或者利用施工單位集中采購的優(yōu)勢，在保證質量的前提下降低價格。在施工階段應明確成本責任的分工與落實，由工程質量管控部門全面負責開發(fā)產品的工程質量、工期進度和目標成本管理，在保質保量按期完成開發(fā)生產任務的前提下，對目標成本降低的部分實行提成獎勵。房地產開發(fā)企業(yè)還應加強現(xiàn)場的協(xié)調、督促和監(jiān)控，提高房產開發(fā)效率和經(jīng)濟效益，避免減少無效管理和無效勞動;控制并審核工程進度款的支付，在辦理工程價款支付過程中如發(fā)現(xiàn)擬支付的價款與合同約定的價款支付方式及金額不符，或與工程實際完工情況不符等異常情況，應當及時 報告，不予審核支付。按月或按季度分析各項成本費用的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并查明成本費用節(jié)約或超支的原因，采取有效的控制措施，跟蹤 總結 經(jīng)驗教訓，防止開發(fā)成本超支，降低成本費用，提高經(jīng)濟效益。
施工階段成本費用的任何細微調整或失控都會影響到較大金額的成本變動。在這個階段中，最容易出現(xiàn)的問題就是設計變更導致施工變更，工程簽證管控不力導致施工成本超支。為解決設計變更和工程簽證管控的問題，可以采用以下對策：首先，對設計變更和簽證進行分類，對應不同的處理方式。在保證項目投資要求和技術要求的范圍內，凡是不合理或者不必需的設計變更和工程簽證就否定，不予執(zhí)行。所以，此過程中的成本控制，應在控制投資、保證質量、加快進度、提高效益的原則基礎上，嚴格遵守分級審批和互相監(jiān)督的審查原則，加強評審設計變更的必要性和工程施工變更的可行性。其次，建立工程簽證管理制度。由于工程簽證是工程建設中具有法律效力的活動，涉及到企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此工程簽證管理應引起企業(yè)足夠的重視，房地產企業(yè)應該明確工程開發(fā)、造價、工程質量管理等部門和人員的職責分工，謹慎辦理簽證手續(xù)，確保簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。
(4)其他間接開發(fā)成本的管理。這部分成本主要是工程人員的薪酬及福利、資本化利息等費用。資本化利息除了受項目總成本的影響之外，還受項目融資方式的影響，外部融資與內部融資的成本不同，其資本化利息的水平也會不同。間接開發(fā)成本的管理，就是要做到合理規(guī)劃融資、投資，提高資金的使用效率，盡最大的可能降低資金的使用成本。
(5)市場營銷和售后服務的費用管理。工程完工以后，就是市場營銷和售后服務階段。這個階段只會產生費用，雖不影響成本，但會影響損益，對它的控制也要一并進入成本費用控制過程當中。廣告宣傳費用、銷售人員費用等波動較大，存在一定管理控制操作空間。在這個過程中，在做好各種銷售、運營的成本預算之后，房地產企業(yè)可以充分利用多種營銷 網(wǎng)絡和平臺，全方位做好產品推廣。其次，完善各種推廣方式和機制使銷售、運營成本得到良好的管理控制。
3.事后控制：成本分析評估
由于開發(fā)項目竣工驗收后，不再需要工程建設成本的投入，企業(yè)應進行全面的成本管理評估。項目完工以后仍然需要對整個項目開發(fā)的成本進行管理，此時的管理重點在于建立成本分析的指標體系(根據(jù)企業(yè)實際需要建立，如投資回收期、全成本均價等)，分析實際成本與預算成本之間的偏差，總結成本管理的成功經(jīng)驗和失敗教訓，積累歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，供后續(xù)項目的成本管理參考借鑒，同時可以充分調動員工的積極性，發(fā)揮激勵機制的作用，從而促進各個責任主體在后續(xù)項目中更加積極主動的參與到目標成本管理中。
三、結語
綜上所述，房地產企業(yè)項目的成本管理就在一個較為清晰的思路下展開，注重事前、事中和事后的整個過程的所有各類成本的管理。在這種管理思路下，成本管理將貫穿于整個項目周期，由粗放式轉為精細化，分析各階段成本性態(tài)，分析在總成本中的作用和可控性，針對各自的特點分別管理、分別控制，最大限度地降低房地產企業(yè)項目開發(fā)的總成本，提高行業(yè)成本的管理效率，增強房地產企業(yè)的市場競爭力。
房地產財務管理論文篇二
房地產財務成本管理措施淺談
一、房地產財務成本管理的基本情況分析
財務成本管理指的是企業(yè)在生產運營過程中所采用的成本和費用管理措施和策略，財務成本管理從其工作性質上可以劃分為財務成本預測、核算、控制、計劃、考核、分析、決策等。房地產財務成本管理需要在財務管理中數(shù)據(jù)處理是要做好控制和核算工作，相應的財務信息處理后就主要是進行考核和分析，最終形成一個完整的財務成本管理循環(huán)鏈條，幫助房地產企業(yè)實現(xiàn)全方位的財務成本管理。而傳統(tǒng)的房地產財務管理都是采用預算的方法進行的。財務成本管理主要目的就是最大程度上縮短預算，把成本預算額控制在指定范圍內，才能更好的達到有效地提高企業(yè)經(jīng)濟效益。在房地產行業(yè)的運營過程中，能否提高社會競爭力，是否健康良性的發(fā)展主要的關鍵要素還是在與財務成本管理工作是夠科學合理。因此，在房地產行業(yè)中，財務成本管理的高效性和合理性是尤為重要的。
在這個飛速發(fā)展的時代，社會經(jīng)濟的發(fā)展帶動了房地產行業(yè)的興起和發(fā)展。如今房地產行業(yè)已經(jīng)成為了與人們生活質量和水平密切相關的行業(yè)之一。由于房價的不斷升高，政府所作出的應對政策導致房價受到限制。這無疑使得房地產的財務成本管理增加了不少的難度。如今，房地產的財務成本問題已經(jīng)成為了房地產提高其發(fā)展前景的重要難點之一。
二、房地產財務成本管理的存在問題
1.在財務成本管理上的重視力度不足
目前，在我國房地產行業(yè)財務管理企業(yè)中存在的普遍問題就是大多數(shù)房地產管理者對于財務成本管理這一問題上的管理意識淡薄，未引起重視。雖然部分房地產商在對于建筑設計階段的財務成本還有所管理和監(jiān)控，但是實際工作并沒有落實好。而且在對于實際實施和項目施工時的財務成本控制基本上都是會忽視或放任不管。例如有些企業(yè)會認為設備和材料方面上的財務成本管理才是項目中的關鍵，把其當成財務成本的重點，而忽略了財務成本管理的全面性原則，忽視了其他因素的重要性。這些情況都會致使房地產企業(yè)的財務管理工作受到多種因素的限制。當前的房地產商在進行成本預測和決策都沒有實際數(shù)據(jù)佐證也沒有科學有效地指導，也都是房地產企業(yè)管理者在財務成本管理上不重視而導致的，忽視了企業(yè)財務成本管理全面性、全方位、全要素原則。
2.財務成本管理體制不健全
財務成本體系不健全和完善是房地產企業(yè)財務成本管理中存在的重要問題，部分房地產企業(yè)管理制度、監(jiān)督制度等體制不完善，在財務成本管理體制方面更是忽略其存在，最基本的財產清查制度、財務成本控制制度、財務成本考核制度等一系列體制都沒有建立完善。房地產企業(yè)是建立了這些相關財務成本管理的體制，但在實際執(zhí)行上也沒有認真遵守其制度執(zhí)行，這樣會導致財務成本管理工作的失誤甚至是失真，造成一系列不良現(xiàn)象。
由于我國的房地產行業(yè)還是處于發(fā)展階段，所以主要的管理經(jīng)驗都是借鑒國外或總結自身的。導致大部分企業(yè)還是沿用傳統(tǒng)的管理模式。因此，在這方面而言，也是房地產行業(yè)財務管理體系不健全的原因之一。還有一點則是由于企業(yè)管理崗位不合理，職責不明確，科學度低。獎罰力度不足，無法調動起員工工作的積極性也影響了成本工作管理者的積極性。一定程度上降低了企業(yè)的市場競爭力。
3.存在建筑工程預結算管理不足
工程預結算會直接影響到房地產財務成本管理工作，房地產財務成本管理存在著問題也是由于建筑工程預結算管理上存在不足。因為首先，我國大多數(shù)房地產企業(yè)都是沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法已經(jīng)不能保證工程預結算的真實性和準確性。運用這種方法還會導致工程的預結算定額不能及時更新，容易出現(xiàn)較多的計算繁瑣問題。第二，工程預決算在工程項目上不能實現(xiàn)對設計、施工及建設等單位之間的統(tǒng)一管理和適當?shù)臏贤āＷ詈?，在這個階段上容易出現(xiàn)造價想象，對于一些不法人員會利用職能提高有關項目的預算，造成工程質量下降。尤其是對于國家的投資項目上，在項目預算金額上進行造假的人員會更加多，進而使得社會上出現(xiàn)許多豆腐渣工程。
三、對于房地產財務成本管理上的相關應對政策
1.完善財務成本管理體制
房地產企業(yè)財務成本管理存在問題的根本原因之一就是在于房地產企業(yè)的財務成本管理體制不完善，因此完善財務成本管理體制是非常必要的。完善財務成本管理體制，首要應將現(xiàn)代社會中科學有效的管理方法運用到房地產行業(yè)的財務成本管理中，特別要注意的是我們要從全局的角度出發(fā)，在管理體制中要堅持管理對象、管理方法和管理內容的全面性。在房地產財務成本管理上，無論是執(zhí)行者還是財務人員，都應在管理過程中保持一定的積極性。健全財務成本管理體制，按照企業(yè)財務管理的相關法律法規(guī)，設置合理的財務管理機構、制定合理的財務工作秩序、設立專業(yè)的財務成本管理人員。制定和完善企業(yè)財務成本管理體制，使得企業(yè)內部財務人員有章可依，使財務管理工作更加規(guī)范化、制度化。健全企業(yè)財務成本管理體制，明確財務管理人員的職責，并將相關的工作人員互相分工，相互制約，從而保證財務管理工作的有秩序進行。因此要強化房地產財務成本管理措施首要的是健全和完善財務成本管理體制。
2.增強財務成本管理意識
要想解決房地產財務成本管理的問題，除了完善財務成本管理體系外還要增強房地產企業(yè)商的財務成本管理意識。由于大多數(shù)房地產企業(yè)對于財務成本均缺乏管理意識，在建筑工程上也僅限于對建筑設計階段的成本有所管理，致使施工、建設等方面的財務成本相對混亂。領導班子的管理意識決定了整個房地產企業(yè)的發(fā)展，因此，要進行房地產企業(yè)財務成本管理就應該充分認識到財務成本管理對房地產企業(yè)的重要性。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)的管理部門應針對財務成本中的物質成本和非物質成本分開進行管理，拓展成本內容，進而更好地實現(xiàn)對于財務成本上的管理目標。除了要加強領導班子的財務成本管理意識外，財務人員也應增強這一方面的意識。尤其是在處理關于國家的投資項目上，財務人員應該遵守工作準則，有良好的職業(yè)道德，不能為了從中謀取私利就在項目預算金額上造假，導致建筑工程質量下降，從而使得社會上出現(xiàn)豆腐渣工程。
3.注重風險成本管理
在房地產企業(yè)實施財務成本管理要注重風險成本管理，其一重要的原因是房地產行業(yè)是一個高投資、高風險的行業(yè)，高風險主要表現(xiàn)房地產市場波動非常大及國家政策不斷會發(fā)生變化。因此我國的房地產企業(yè)一定要重視這些風險因素，把風險和效益相結合起來，注重風險成本管理，通過一系列相應的運營工具和渠道控制這些風險，在公司內部實施財務成本管理中一定要考慮這些風險因素，如當?shù)卣l(fā)放優(yōu)惠政策、工業(yè)園的建立、其他房地產企業(yè)的開發(fā)等，所以必須要在進行財務成本管理時要制定相應的風險防范和處理方案，在這些風險發(fā)生的時候把公司的損失降到最低。
4.建立健全的內部資金管理體系
擁有一個良好的資金管理體系是房地產企業(yè)財務成本管理中提高工作效率的原因之一。要想建立健全的資金管理體系就應該從加強資金的預算管理以及信息化管理這兩方面入手。企業(yè)的財務成本管理人員對于企業(yè)內部的資金運作應清楚掌握，并將所有資金的收入和支出都納入到預算管理中。利用網(wǎng)上的電子銀行為基礎，結合現(xiàn)有的信息化管理建立一個網(wǎng)上資金控制平臺。進而健全房地產企業(yè)的內部資金管理體系。
四、結束語
作為社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展的基礎產業(yè)，在這個市場競爭力不斷加大的社會，面對著競爭力日益激烈的市場環(huán)境，房地產行業(yè)所面臨的壓力將會不斷增加。而且由于房地產財務成本管理還存在著許多的問題和不足，導致企業(yè)在社會競爭中會失去先機。所以當房地產企業(yè)管理者擁有全面的財政成本管理意識，建立健全的管理體系時，才能更好地完善財務成本管理，才能夠增強企業(yè)的市場競爭力，促使其長遠發(fā)展。
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