物業(yè)管理改革論文
物業(yè)管理改革論文
隨著改革開放的不斷深入,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大的變化,物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生,并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)頗具發(fā)展前景的新興行業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理改革論文，供大家參考。
物業(yè)管理改革論文范文一：物業(yè)管理模式反思及改革
摘要：迄今為止，物業(yè)管理作為一項(xiàng)專業(yè)化、市場化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式在我國已走過30余年的發(fā)展歷程。在這之中，我們?nèi)〉昧艘欢ǔ煽儯泊嬖谑袌龌潭鹊?、法律地位不明確、組織結(jié)構(gòu)不健全等一系列問題，這些問題的存在不僅不利于我國物業(yè)管理的長遠(yuǎn)發(fā)展，還可能引發(fā)各種社會(huì)問題。鑒于此，筆者在分析我國物業(yè)管理發(fā)展脈絡(luò)的基礎(chǔ)上，對(duì)其中問題進(jìn)行了反思，并提出了我國物業(yè)管理新模式的改革框架。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;物業(yè)服務(wù)
物業(yè)服務(wù)這一不動(dòng)產(chǎn)管理模式是我國住房商品化發(fā)展的必然結(jié)果，其有效填補(bǔ)了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進(jìn)了住宅社區(qū)環(huán)境，提升了廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。經(jīng)過30余年的發(fā)展，我國已經(jīng)基本形成了以現(xiàn)代企業(yè)為主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員總?cè)藬?shù)不斷增長，人們逐漸認(rèn)可這一消費(fèi)模式，行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是，物業(yè)管理作為一項(xiàng)引自國外的市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，其在我國的本土化實(shí)踐仍處于初級(jí)階段，管理模式粗糙，管理設(shè)計(jì)不合理仍制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
一、對(duì)我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的反思
(一)物業(yè)服務(wù)市場主體不健全，市場競爭機(jī)制失靈
經(jīng)濟(jì)學(xué)將市場定義為“對(duì)某一特定產(chǎn)品展開交易的買方與賣方的集合”。通過定義可以看出，市場應(yīng)當(dāng)既有賣方，也有買方。但當(dāng)前我國物業(yè)管理卻不完全滿足市場的定義，物業(yè)服務(wù)作為一項(xiàng)商品大部分情況下買方缺乏主動(dòng)選擇權(quán)，僅由賣方參與市場運(yùn)作。我國《物權(quán)法》中指出，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)能夠自主選舉業(yè)主大會(huì)代表行使權(quán)利。然而，目前大部分業(yè)主大會(huì)仍處于民事行為能力不完整狀態(tài)，尚不具有成為市場主體的能力。這導(dǎo)致市場的雙向選擇與競價(jià)機(jī)制等無法發(fā)揮作用，整個(gè)物業(yè)管理市場缺乏買方監(jiān)督，也缺乏市場活力，業(yè)主只能被動(dòng)接受“服務(wù)”，物業(yè)管理總體質(zhì)量遲遲得不到提升。
(二)業(yè)主大會(huì)法律地位不明確，缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制
首先，業(yè)主大會(huì)的法律地位尚未明確。目前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)的行為能力及行為權(quán)限未做出明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)仍不能成為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認(rèn)，因而無法對(duì)外行使法律權(quán)力。其次，業(yè)主大會(huì)缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制。由于缺乏流程完善的運(yùn)行機(jī)制，業(yè)主大會(huì)的日常運(yùn)行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業(yè)主大會(huì)缺乏有效的監(jiān)督制度。由于缺乏必要的監(jiān)督制度，業(yè)主又難于自我規(guī)范，導(dǎo)致濫用權(quán)力現(xiàn)象突出。一些業(yè)主大會(huì)成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區(qū)域的情況時(shí)有發(fā)生。
(三)前期物業(yè)承接查驗(yàn)主體缺失，缺少可操作性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
首先，前期物業(yè)承接查驗(yàn)主體缺失。單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)能夠?qū)ζ滟徺I的物業(yè)專有部分有專有權(quán)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部分有共有權(quán)。在進(jìn)行物業(yè)交接時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)專有部分及共有部分進(jìn)行協(xié)同查驗(yàn)。但就目前來看，建設(shè)單位僅落實(shí)了專有部分查驗(yàn)，無法完成共有部分的查驗(yàn)工作。其次，物業(yè)承接查驗(yàn)缺乏可操作性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)階段，我國各地區(qū)物業(yè)查驗(yàn)方法與標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一，查驗(yàn)的具體環(huán)節(jié)與詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，致使高質(zhì)量的交接查驗(yàn)無法實(shí)行。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，尋租現(xiàn)象嚴(yán)重
我國現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度主要由政府主導(dǎo)，這其中就包含了對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管制和干預(yù)的行為。長此以往，市場的作用被削弱，競爭機(jī)制無法得到有效發(fā)揮，企業(yè)難以憑借自身?xiàng)l件參與公平競爭，社會(huì)資源被浪費(fèi)，業(yè)主也無法從市場上獲得自己最滿意的服務(wù)。與此同時(shí)，現(xiàn)行資質(zhì)管理制度缺乏可行性，無資質(zhì)經(jīng)營、超資質(zhì)經(jīng)營、出借資質(zhì)等情況難以得到明顯遏制。以超資質(zhì)經(jīng)營為例，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超資質(zhì)運(yùn)營的，“由縣級(jí)以上政府對(duì)主管部門發(fā)出警告，責(zé)令整改，并處1萬~3萬罰款。”其中，責(zé)令整改部分的相關(guān)細(xì)節(jié)與標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確，責(zé)令整改后的資質(zhì)問題也未提及，這就使得問題難以得到實(shí)質(zhì)性解決。
二、我國物業(yè)管理模式的改革構(gòu)想
(一)成立或完善業(yè)主大會(huì)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)買方主體
對(duì)于新建項(xiàng)目而言，業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)行可從以下幾方面入手：一是，運(yùn)用“準(zhǔn)強(qiáng)制性”手段選舉組建業(yè)主大會(huì)，即建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專有部分達(dá)到一定交付比例后向該處物業(yè)所在街道辦報(bào)送首次業(yè)主大會(huì)所需材料，準(zhǔn)備相關(guān)事宜;二是，確定業(yè)主委員資格門檻。一般來講，占建筑物總面積5%以上的業(yè)主可自行向街道辦提出資格申請(qǐng)，其余業(yè)主可由建設(shè)單位、居委會(huì)推舉產(chǎn)生。對(duì)于已經(jīng)入住的項(xiàng)目，業(yè)主大會(huì)的完善可從以下幾方面入手：一是，進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)的組織結(jié)構(gòu)，細(xì)化運(yùn)行過程中相關(guān)人員的職責(zé)，記錄運(yùn)行情況并納入考核體系;二是，制定社會(huì)組織參與物業(yè)管理指導(dǎo)的相關(guān)政策與措施，鼓勵(lì)專業(yè)性較高的社會(huì)團(tuán)體參與業(yè)主大會(huì)工作。
(二)實(shí)行業(yè)主大會(huì)登記制度，明確業(yè)主大會(huì)法律地位
首先，業(yè)主大會(huì)需設(shè)立獨(dú)立賬戶。業(yè)主大會(huì)成立后，工作人員可持登記證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證等相關(guān)證件到銀行開立業(yè)主大會(huì)獨(dú)立賬戶，以處理日常運(yùn)營過程中的資金往來問題，降低資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)主共同管理的目標(biāo)。其次，可登記共同財(cái)產(chǎn)。業(yè)主大會(huì)具備獨(dú)立法人資格后，可對(duì)公共場所、公共設(shè)施等建筑區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有項(xiàng)目進(jìn)行登記。這樣能夠方便業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)，同時(shí)，也可對(duì)物業(yè)公共部分的收益進(jìn)行合理分配與利用，建立更為和諧的業(yè)主關(guān)系。
(三)建立權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管到位的業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制
具體來講，業(yè)主大會(huì)保持良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構(gòu)。對(duì)業(yè)主大會(huì)的理事機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、專職人員等進(jìn)行選拔，優(yōu)化相關(guān)人員工作能力與綜合素質(zhì)。二是，設(shè)立業(yè)主共同基金。將物業(yè)管理資金、物業(yè)公用部分經(jīng)營收益、專項(xiàng)維修資金以及其他合法收益等集中起來，建立業(yè)主共同基金。業(yè)主共同基金存入到開立的獨(dú)立賬戶中，定期向廣大業(yè)主披露資金使用情況。三是，改進(jìn)管理規(guī)約，明確業(yè)主同業(yè)主大會(huì)的法律關(guān)系。業(yè)主大會(huì)可代表業(yè)主行使公共區(qū)域的管理權(quán)力;可代表業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用;可按照規(guī)約對(duì)未繳納服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主進(jìn)行催繳或起訴，以保障全體業(yè)主的共同利益。
(四)改革前期物業(yè)管理制度，完善承接工作
首先，前期物業(yè)管理期限需重新界定。從首位業(yè)主入住開始到全體業(yè)主同建設(shè)單位完成物業(yè)交接的整段時(shí)間界定為前期物業(yè)管理期限。在期限到來之前，業(yè)主大會(huì)需對(duì)公共部分進(jìn)行查驗(yàn)，從源頭上保證物業(yè)管理順利開展，杜絕前期開發(fā)過程中問題的遺留現(xiàn)象。其次，制定物業(yè)項(xiàng)目承接與查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步明確承接檢查的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公共部分的驗(yàn)收質(zhì)量、功能情況進(jìn)行綜合性、具體性的查驗(yàn)與記錄。同時(shí)，對(duì)物業(yè)查驗(yàn)的適用范圍、程序、方法等做出具體規(guī)定，以提升查驗(yàn)工作的可操作性。
三、結(jié)語
物業(yè)管理作為一種專業(yè)化社會(huì)化企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并顯示出其巨大的社會(huì)作用強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)國內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)，深入剖析我國物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，并創(chuàng)新我國特色的物業(yè)管理新模式，從而更好地服務(wù)于業(yè)主。
參考文獻(xiàn)：
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物業(yè)管理改革論文范文二：住宅物業(yè)管理規(guī)范化與改革實(shí)踐
摘要：要建立物業(yè)公示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支狀況及非物業(yè)收費(fèi)情況進(jìn)行定期公示，由物業(yè)部門監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)未能按規(guī)定執(zhí)行的物業(yè)企業(yè)通報(bào)批評(píng)，直至取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。
關(guān)鍵詞：住宅物業(yè)管理;改革
目前，棗莊市共有物業(yè)企業(yè)210家，其中一級(jí)4家、二級(jí)16家、三級(jí)及三級(jí)暫定190家，從業(yè)人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率由40%提高到50%，已經(jīng)建立了前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度、物業(yè)合同備案制度、業(yè)主委員會(huì)備案制度等管理制度。針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調(diào)研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動(dòng)建立以“契約精神”為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理體系。
一、理順關(guān)系，加強(qiáng)管理
嚴(yán)格劃清開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，推動(dòng)建立以“契約精神”為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理體系。嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)和綜合驗(yàn)收。建議由市物業(yè)主管部門、開發(fā)商、物業(yè)公司組成強(qiáng)有力的承接查驗(yàn)評(píng)審小組，對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施等進(jìn)行規(guī)范性查驗(yàn)交接，作為綜合驗(yàn)收的重要參考，并對(duì)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行公示，將公示期告知業(yè)主。對(duì)未能通過綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，責(zé)令限期整改，整改未能完成的追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。對(duì)已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的新建住宅小區(qū)，由街道物業(yè)辦組織，重新進(jìn)行招投標(biāo)，并與全體業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由物業(yè)主管部門制定出臺(tái)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員指導(dǎo)辦法，積極推進(jìn)具備成立條件小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
二、細(xì)化規(guī)定，措施落地
關(guān)于電梯維保問題。制定出臺(tái)《棗莊市電梯安全監(jiān)督管理辦法》，由市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，明確電梯生產(chǎn)企業(yè)、使用單位責(zé)任。住宅小區(qū)內(nèi)的電梯，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司委托維保企業(yè)進(jìn)行定期維保;重大電梯故障維修可動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，并啟用應(yīng)急使用程序。關(guān)于停車管理問題。制定出臺(tái)《棗莊市住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》，由市住建局負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，規(guī)范住宅小區(qū)停車秩序。對(duì)開發(fā)商擅自規(guī)定本小區(qū)車位、車庫只售不租的行為，一經(jīng)核實(shí)，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得。對(duì)上房后6個(gè)月內(nèi)未出售車位，采取措施強(qiáng)制出租。關(guān)于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮(zhèn)居民二次供水管理規(guī)定》要求，對(duì)新建小區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行專營公司自建自營，由專營公司承擔(dān)供水責(zé)任;對(duì)老舊小區(qū)及現(xiàn)有小區(qū)中供水設(shè)施不符合要求的，由市供水主管部門會(huì)同相關(guān)部門盡快制定二次供水設(shè)施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運(yùn)營。關(guān)于消防設(shè)施維保問題。制定出臺(tái)《棗莊市住宅小區(qū)建筑消防設(shè)施管理辦法》，明確消防設(shè)施維保內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任歸屬。對(duì)未通過消防驗(yàn)收的住宅小區(qū)，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任，實(shí)行事故追責(zé)制;對(duì)需要整改的小區(qū)，由消防主管部門核算整改預(yù)算，并進(jìn)行公示，由業(yè)主大會(huì)制定方案，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司具體執(zhí)行。
三、明確責(zé)任，狠抓成效
《棗莊市物業(yè)管理辦法》對(duì)推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，制定小區(qū)物業(yè)管理所涉及的公安、衛(wèi)生、建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、人防、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)、房管等11個(gè)部門以及街道責(zé)任清單，明確具體責(zé)任人，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)立公示牌，對(duì)各個(gè)部門的執(zhí)法事項(xiàng)、責(zé)任人和監(jiān)督電話進(jìn)行公示。著力強(qiáng)化監(jiān)管，確保工作到位，問題及時(shí)解決?！稐椙f市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)工作的標(biāo)準(zhǔn)制定、考核及對(duì)跨區(qū)域物業(yè)公司的協(xié)調(diào)管理，物業(yè)工作監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到區(qū)(市)政府，由街道具體處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理事務(wù)。
要建立物業(yè)公示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支狀況及非物業(yè)收費(fèi)情況進(jìn)行定期公示，由物業(yè)部門監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)未能按規(guī)定執(zhí)行的物業(yè)企業(yè)通報(bào)批評(píng)，直至取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。物業(yè)主管部門和民政部門制定的《棗莊市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業(yè)辦主任擔(dān)任首屆業(yè)主大會(huì)籌備組組長，指導(dǎo)組織屬地業(yè)主大會(huì)成立工作。對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，在半年內(nèi)由街道辦事處組建物業(yè)管理委員會(huì)，街道物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)人或社區(qū)書記兼任主任、業(yè)主代表為副主任，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。2015年，棗莊市新修訂了住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，出臺(tái)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和車位租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)(市)相繼出臺(tái)了加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見。
其中，滕州市建立了在社區(qū)居委會(huì)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式;薛城區(qū)在各個(gè)街道辦事處設(shè)立了物業(yè)管理辦公室，并正式開展了物業(yè)管理工作;市中區(qū)建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案管理考核制度，創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式和“4+X”聯(lián)席會(huì)議制度，均有效地推動(dòng)了物業(yè)管理工作。2013年和2014年，棗莊市連續(xù)兩年把物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)作為百件惠民實(shí)事，投資3100余萬元，創(chuàng)建了56個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)，較好地發(fā)揮了典型示范帶動(dòng)作用。2015年開展了住宅物業(yè)星級(jí)評(píng)定工作，開展了物業(yè)行業(yè)“六個(gè)十佳”、物業(yè)服務(wù)市場專項(xiàng)整治等一系列活動(dòng)，積極規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)，形成了創(chuàng)先爭優(yōu)的良好氛圍。
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