房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理論文
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理論文
面對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須建立適合自己企業(yè)發(fā)展的組織管理模式及項(xiàng)目管理機(jī)制,才能使企業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理論文范文一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理
一、設(shè)計(jì)管理概述
1.1設(shè)計(jì)管理的目的
設(shè)計(jì)管理的目的是為事前解決設(shè)計(jì)、繪圖、施工中的常見(jiàn)問(wèn)題，提高設(shè)計(jì)施工質(zhì)量，減少不必要的變更和損失，不犯以往工程中出現(xiàn)過(guò)的錯(cuò)誤，從而使整體造價(jià)控制在最經(jīng)濟(jì)的范圍內(nèi)。
1.2景觀設(shè)計(jì)管理的重要性
景觀設(shè)計(jì)管理屬于事前控制，其設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目成本目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
二、各階段設(shè)計(jì)管理工作要點(diǎn)
設(shè)計(jì)管理階段包括：總體環(huán)境布局優(yōu)化階段→概念方案設(shè)計(jì)階段→深化方案設(shè)計(jì)階段→初步設(shè)計(jì)階段→施工圖設(shè)計(jì)階段→施工招標(biāo)配合階段→施工現(xiàn)場(chǎng)配合階段、竣工驗(yàn)收及維保。
2.1總體環(huán)境布局優(yōu)化階段
本階段須充分了解項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、人流及車(chē)流動(dòng)線、項(xiàng)目策劃報(bào)告及建筑規(guī)劃指標(biāo)等相關(guān)項(xiàng)目情況;在項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始介入，參與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程，對(duì)總體規(guī)劃從項(xiàng)目環(huán)境景觀的角度提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使得建筑設(shè)計(jì)總體構(gòu)思能夠更好的利用自然資源、符合景觀需求，體現(xiàn)建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
2.2概念方案設(shè)計(jì)階段
(1)景觀設(shè)計(jì)理念須與項(xiàng)目整體概念策劃保持一致。景觀設(shè)計(jì)前應(yīng)依據(jù)目標(biāo)客戶的定位，通過(guò)目標(biāo)客戶需求結(jié)合項(xiàng)目特征擬定景觀賣(mài)點(diǎn);設(shè)計(jì)前通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)目標(biāo)客戶特質(zhì)了解客戶需求，有針對(duì)性的確定景觀概念方向，最終滿足并超越目標(biāo)客戶的期望值。
(2)景觀設(shè)計(jì)應(yīng)有主題。各景觀要素須圍繞主題、表達(dá)主題，確保同一主題風(fēng)格的前提下體現(xiàn)各組團(tuán)的特色;景觀主題符合客戶的心理需求，并且能夠具有引導(dǎo)性，超過(guò)客戶的期望值;應(yīng)避免主題生搬硬套和景觀要素偏離主題。(3)景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與項(xiàng)目的總體風(fēng)格保持一致。景觀總體布局應(yīng)滿足建筑規(guī)劃條件或指標(biāo)要求。
2.3方案設(shè)計(jì)階段
景觀應(yīng)進(jìn)行合理的功能分區(qū)：景觀設(shè)計(jì)應(yīng)在充分分析建筑布局及空間關(guān)系的前提下進(jìn)行合理的功能分區(qū)，保證功能布置與場(chǎng)地空間關(guān)系及建筑布局相匹配。合理控制軟硬景比例，對(duì)于住宅項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)遵循多軟景少硬景的原則，軟硬景比例一般不小于7∶3為宜。景觀平面各組團(tuán)節(jié)點(diǎn)的平面及豎向尺度應(yīng)適宜。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮物業(yè)管理的便利性和合理性。須根據(jù)人流及車(chē)流動(dòng)線，確定人車(chē)管理模式;在滿足小區(qū)封閉管理的前提下，盡量少設(shè)置崗?fù)?，減少后續(xù)物業(yè)管理成本。建筑首層與室外交接位置的過(guò)渡空間設(shè)計(jì)應(yīng)合理。合理考慮景觀豎向設(shè)計(jì)：豎向設(shè)計(jì)是豐富景觀層次的重要手法之一，應(yīng)該綜合考慮景觀造價(jià)、地庫(kù)荷載、地下排水、室外綜合管線及周邊市政條件的影響，同時(shí)滿足綠化種植的覆土要求等。
2.4擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段
景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)是為了貫徹方案設(shè)計(jì)思路、完善使用功能、空間關(guān)系、交通組織及深化總平面，是方案與施工圖階段的橋梁和紐帶，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)。
(1)復(fù)核建筑規(guī)劃條件，確保滿足規(guī)劃指標(biāo)要求。應(yīng)對(duì)方法：應(yīng)將建筑條件圖與景觀總平面進(jìn)行準(zhǔn)確疊圖，復(fù)核景觀與建筑條件交叉是否合理，確保方案的可行性。復(fù)核內(nèi)容主要包括：綠化率指標(biāo)、地面停車(chē)位指標(biāo)、室外管線交叉、消防車(chē)道及消防登高面交叉、建筑首層豎向銜接、外圍市政道路豎向銜接、地下室頂板覆土是否在結(jié)構(gòu)允許范圍內(nèi)等。
(2)大型景觀構(gòu)筑物、大型水景及特大喬木等如果在地下室頂板之上，應(yīng)充分考慮地下室頂板的荷載和結(jié)構(gòu)要求，確保結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的安全性和穩(wěn)定性。
(3)景觀雕塑及小品。須明確雕塑小品的規(guī)格、材質(zhì)及意向等，以配合提前啟動(dòng)雕塑采購(gòu)工作。
(4)綠化設(shè)計(jì)方面。在方案階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，須明確主景樹(shù)及骨架樹(shù)的品種、規(guī)格等參數(shù)，以配合提前啟動(dòng)主景樹(shù)及骨架樹(shù)的采購(gòu)工作。
2.5施工圖設(shè)計(jì)階段
施工圖是最終用以指導(dǎo)施工的設(shè)計(jì)成果，把控好施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量可大大減少后期現(xiàn)場(chǎng)施工的設(shè)計(jì)變更和工程量簽證，保證設(shè)計(jì)效果的順利實(shí)現(xiàn)，并有利于控制工程成本。該階段重點(diǎn)關(guān)注的把控要點(diǎn)有。
(1)復(fù)核前幾個(gè)階段設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)是否得以落實(shí)，再次復(fù)核建筑規(guī)劃指標(biāo)和建筑條件，明確為配合景觀需求進(jìn)行的建筑圖紙調(diào)整或變更是否落實(shí)到位。
(2)豎向及排水：豎向設(shè)計(jì)應(yīng)保證各銜接面的合理，同時(shí)滿足雨水排放要求，確保場(chǎng)地不積水為原則;種植槽及綠地系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行排水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。
(3)復(fù)核施工圖的設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)深度及節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否滿足規(guī)范要求，是否易于施工組織等。檢查泳池、水景、硬景、軟景、康體活動(dòng)場(chǎng)地等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)是否存在不利安全的因素。
(4)綠化設(shè)計(jì)方面。景觀設(shè)計(jì)主要依靠軟景來(lái)圍合和組織空間，其綠化配置手法應(yīng)依據(jù)每個(gè)組團(tuán)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì);苗木選擇應(yīng)遵循適地適樹(shù)的原則，同時(shí)符合當(dāng)?shù)孛缒臼袌?chǎng)供應(yīng)情況，以有效降低苗木的供貨成本。
2.6施工招標(biāo)配合階段
在施工招標(biāo)階段，應(yīng)配合完成景觀施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充文件，尤其應(yīng)對(duì)容易出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)給予明確，避免后續(xù)施工階段出現(xiàn)爭(zhēng)議，保證現(xiàn)場(chǎng)施工階段的順利實(shí)施。
2.7施工現(xiàn)場(chǎng)配合階段
在施工開(kāi)展之前應(yīng)將經(jīng)過(guò)仔細(xì)審核的施工圖最終成果，會(huì)同各專(zhuān)業(yè)、工程部、施工單位進(jìn)行技術(shù)交底工作，協(xié)助施工單位對(duì)圖紙進(jìn)行正確理解和熟悉把握，并匯總各專(zhuān)業(yè)及施工單位反饋意見(jiàn)進(jìn)行圖紙調(diào)整，盡量爭(zhēng)取把設(shè)計(jì)偏差和問(wèn)題在施工前得到解決。在施工前還應(yīng)預(yù)留足夠的時(shí)間進(jìn)行鋪裝材料、雕塑、照明燈具、各種預(yù)制品、康體設(shè)施、大型喬木等各種材料的確認(rèn)和準(zhǔn)備工作，同時(shí)配合項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售計(jì)劃、做好現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作。
三、結(jié)語(yǔ)
景觀設(shè)計(jì)管理是貫穿項(xiàng)目全過(guò)程的管理，每個(gè)階段須對(duì)于容易出問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)給予重點(diǎn)關(guān)注，做好針對(duì)性的設(shè)計(jì)管理工作;同時(shí)在施工管理配合中應(yīng)與施工單位和設(shè)計(jì)單位通力協(xié)作，把控重大的技術(shù)修改，提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持，才能最終做出一流的景觀精品項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理論文范文二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理論文
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的對(duì)象、特點(diǎn)和存在問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程具有投資金額大，周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以在溝通管理方面具有其自身特點(diǎn)，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門(mén)、員工、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的溝通管理，還包括近層關(guān)系和外層關(guān)系的溝通管理;管理要素眾多，包含員工關(guān)系、組織關(guān)系、供需方關(guān)系、協(xié)調(diào)配合關(guān)系以及外界監(jiān)管和約束關(guān)系的溝通管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的階段性較強(qiáng)，涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究、立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備、正式施工、驗(yàn)收、交付、銷(xiāo)售、登記入住等各個(gè)階段的管理，各個(gè)階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點(diǎn)都有所不同;由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程投資金額高、工期長(zhǎng)、涉及單位和專(zhuān)業(yè)較多，管理起來(lái)非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個(gè)信息化高速發(fā)展的時(shí)代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計(jì)劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開(kāi)或傳達(dá)不及時(shí);房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒(méi)有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性;網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程相關(guān)方之間的協(xié)調(diào)大多通過(guò)電話和會(huì)議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴(yán)重浪費(fèi)了時(shí)間，進(jìn)而影響到工程溝通的及時(shí)性和工程建設(shè)的進(jìn)度。
二、做好溝通管理工作的對(duì)策
2.1重視溝通管理
隨著時(shí)代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理來(lái)說(shuō)，溝通管理尤為重要，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段涉及的部門(mén)、專(zhuān)業(yè)、人員較多，只有實(shí)現(xiàn)人員間、部門(mén)間、單位間、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實(shí)現(xiàn)信息共享，營(yíng)造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視溝通管理工作，組織管理人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使每個(gè)管理人員都認(rèn)識(shí)到：溝通管理是做好一切工作的基礎(chǔ)，工作環(huán)境不和諧，工程項(xiàng)目也難以順利實(shí)施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理部門(mén)是項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)代表，其工作的順利開(kāi)展依賴(lài)于各方的信任和委托，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，時(shí)刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識(shí)、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質(zhì)、洞察能力、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
2.2正確、及時(shí)傳遞溝通信息
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關(guān)方做出科學(xué)決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質(zhì)量、高準(zhǔn)確性和及時(shí)性的傳遞，盡量降低由信息不實(shí)給項(xiàng)目帶來(lái)的損失;建立基于所有溝通方式的回饋機(jī)制，使信息能夠及時(shí)被接收者接收;制定切實(shí)可行的溝通計(jì)劃，充分考慮項(xiàng)目相關(guān)文件的保存方式、文件格式、工作匯報(bào)方式，了解與項(xiàng)目相關(guān)的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對(duì)項(xiàng)目信息的需求和對(duì)時(shí)間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時(shí)、準(zhǔn)確傳遞給他們。
2.3實(shí)施動(dòng)態(tài)管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，而由于工程項(xiàng)目實(shí)施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實(shí)行，并要根據(jù)不同階段的不同問(wèn)題抓好溝通管理工作要點(diǎn)，實(shí)行有效的動(dòng)態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關(guān)系，在項(xiàng)目實(shí)施后期的管理重點(diǎn)則是約束關(guān)系，所以，在溝通管理工作中，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程準(zhǔn)確掌握各種關(guān)系，通過(guò)及時(shí)的溝通將項(xiàng)目實(shí)施中的矛盾、爭(zhēng)執(zhí)化解，并建立切實(shí)有效的利益機(jī)制和公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理過(guò)程中各方利益一體化，通過(guò)相關(guān)方的主動(dòng)溝通、積極參與、自覺(jué)行動(dòng)達(dá)到和諧管理的目的，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的綜合水平，使項(xiàng)目得以順利實(shí)施。另外，加大對(duì)總承包合同機(jī)制的研究力度，力爭(zhēng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭(zhēng)高效、高質(zhì)完成溝通管理工作。
2.4充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)
近年來(lái)，信息技術(shù)發(fā)展非常迅速，并在社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用為溝通管理帶來(lái)了新方法和新思路，我們應(yīng)當(dāng)充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加大網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實(shí)現(xiàn)各種信息及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質(zhì)量，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟(jì)效益。
三、結(jié)語(yǔ)
總之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中，溝通管理是最為關(guān)鍵的內(nèi)容，是其他項(xiàng)目管理工作得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，只有通過(guò)溝通管理實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目相關(guān)方之間的相互協(xié)調(diào)、平衡、組織和溝通，各方才能共同協(xié)作完成項(xiàng)目既定目標(biāo)，才能不斷提高工程項(xiàng)目完成的效率和質(zhì)量，最大限度降低項(xiàng)目成本。另外，我們應(yīng)當(dāng)處理好各方的利益機(jī)制問(wèn)題，為溝通管理營(yíng)造健康、良好的合同結(jié)構(gòu)與合同關(guān)系環(huán)境，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更加順暢，也確保工程項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施。
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