投資性房地產(chǎn)論文(2)
投資性房地產(chǎn)論文篇3
試談房地產(chǎn)投資決策新視角
1 傳統(tǒng)NPV法應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的弊端及應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)開發(fā)投資決策傳統(tǒng)上采用凈現(xiàn)值法Net Present Value，簡(jiǎn)稱NPV，NPV法是傳統(tǒng)決策法中最能體現(xiàn)投資目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的方法，其原理就是將未來(lái)的現(xiàn)金流量期望值以適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，再將得到的收益現(xiàn)值減去所需投資額現(xiàn)值，得出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。表示為：
項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值(NPV)=資產(chǎn)收益現(xiàn)值-資本支出現(xiàn)值
一般而言，凈現(xiàn)值大于零時(shí)項(xiàng)目可行，反之則不可行。第一，如何估計(jì)投資項(xiàng)目在未來(lái)的現(xiàn)金流;第二，如何確定合適的貼現(xiàn)率，即用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 應(yīng)用弊端
首先，大量不確定性因素的存在是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的本質(zhì)特征，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性決定了投資決策時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)期項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量以及投資內(nèi)外部環(huán)境的變化。
其次，針對(duì)NPV決策方法的“立即投資”和“決不投資”二唯論，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有明顯的可推遲性。即使當(dāng)前因NPV<0而無(wú)法決定立即投資，但并不意味著應(yīng)該永遠(yuǎn)放棄該項(xiàng)目，選擇投資的時(shí)機(jī)不同，投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之改變，在推遲期內(nèi)，市場(chǎng)的有利變化可能使項(xiàng)目NPV>0。
最后，房地產(chǎn)投資具有不可逆性，一旦資產(chǎn)被確立就不可能毫無(wú)損失地收回投資。一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言資產(chǎn)流動(dòng)性較差，造成投資不可逆;另一方面，房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過(guò)交易獲利，使房地產(chǎn)投資不可逆。
1.2 應(yīng)對(duì)策略
投資項(xiàng)目往往可以按時(shí)間先后順序，分解為多個(gè)相互聯(lián)系的子項(xiàng)目的組合。在某個(gè)決策點(diǎn)，根據(jù)前面各階段決策的實(shí)際結(jié)果和當(dāng)時(shí)所掌握的其它信息，投資者可以進(jìn)行新的選擇，也即在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中不斷對(duì)應(yīng)著一個(gè)選擇權(quán)，這樣，投資決策過(guò)程才體現(xiàn)出靈活性。
2 實(shí)物期權(quán)概念及類型
2.1 期權(quán)與實(shí)物期權(quán)
期權(quán)是最基本的金融衍生工具之一。期權(quán)是一種特定的金融合同，分為買權(quán)和賣權(quán)兩種基本類型。
買權(quán)合同賦予其持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，以事先預(yù)定的價(jià)格，從買權(quán)合同的出售者處購(gòu)買一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。賣權(quán)合同則賦予其持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，以事先預(yù)定的價(jià)格，向賣權(quán)合同的做空方出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。
實(shí)物期權(quán)與企業(yè)投資決策分析問(wèn)題有著密切的聯(lián)系，它是金融期權(quán)在公司理財(cái)領(lǐng)域的一種擴(kuò)展。是指公司進(jìn)行長(zhǎng)期資本投資決策時(shí)擁有的、能根據(jù)決策時(shí)尚不確定的因素改變行為的權(quán)利。
2.2 房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中的實(shí)物期權(quán)類型
2.2.1 延遲投資期權(quán)
由于難以對(duì)開發(fā)前景進(jìn)行精確的定性定量預(yù)測(cè)，投資者暫緩進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，而進(jìn)行局部、小規(guī)模的開發(fā)，進(jìn)一步獲得市場(chǎng)信息，改進(jìn)自己最初對(duì)項(xiàng)目各期現(xiàn)金流量的評(píng)價(jià)結(jié)果，這就是所謂的延遲投資期權(quán)。
2.2.2 分階段投資期權(quán)
分階段投資期權(quán)，又稱分期建設(shè)期權(quán)，是指把項(xiàng)目所需的投資按時(shí)間順序分成若干相互聯(lián)系的部分，每一階段的投資決策取決于前面已經(jīng)執(zhí)行的各階段投資的實(shí)際結(jié)果以及未來(lái)市場(chǎng)需求變化。
2.2.3 轉(zhuǎn)換期權(quán)
如果項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，開發(fā)商有能力根據(jù)外部環(huán)境的變化進(jìn)行投入要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，則稱作轉(zhuǎn)換期權(quán)。顯然，轉(zhuǎn)換期權(quán)的存在為企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)提供了機(jī)動(dòng)性，為企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化提供了有力的工具。
3 實(shí)物期權(quán)與房地產(chǎn)投資策略的合理運(yùn)用
3.1 項(xiàng)目分解分期投資與分期開發(fā)策略
這一策略的實(shí)際應(yīng)用條件與意義：
3.1.1 項(xiàng)目規(guī)模大，全面開發(fā)與一次性投資的前期資金投入量大，一則企業(yè)難以承受;二則直接影響項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率，對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率指標(biāo)遠(yuǎn)比總投資利潤(rùn)率指標(biāo)更重要。
3.1.2 開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期大于其產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期時(shí)，產(chǎn)品在市場(chǎng)上過(guò)時(shí)，難于售出，使項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)益變小，風(fēng)險(xiǎn)加大。
3.1.3 當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期疊加錯(cuò)位于市場(chǎng)周期下降期時(shí)，項(xiàng)目將被迫面臨市場(chǎng)周期下降階段帶來(lái)的一系列風(fēng)險(xiǎn)，使實(shí)物期權(quán)權(quán)益下降。
因此，將項(xiàng)目分解為若干期，分期開發(fā)建設(shè)，就成為房地產(chǎn)投資開發(fā)的常見(jiàn)方式。房地產(chǎn)投資商在運(yùn)用項(xiàng)目分解分期投資與開發(fā)策略時(shí)還要充分重視以下問(wèn)題的解決：
(1)項(xiàng)目每一期投資與開發(fā)的后評(píng)價(jià)問(wèn)題。實(shí)物期權(quán)理論的核心思想在于實(shí)現(xiàn)投資行為與市場(chǎng)趨勢(shì)的動(dòng)態(tài)適應(yīng)。以前一期實(shí)際發(fā)生與形成的企業(yè)客戶群、客戶群接受的產(chǎn)品與對(duì)產(chǎn)品的不滿，檢驗(yàn)與發(fā)現(xiàn)該期決策的缺陷點(diǎn)，為后續(xù)期投資開發(fā)提示重要的思路與策略諸方面的改進(jìn)。
(2)項(xiàng)目每一期投資與開發(fā)后的項(xiàng)目重新定位問(wèn)題。必須把每一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都視作“全新的項(xiàng)目”，重新進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位，重新制訂投資運(yùn)作方案。
(3)項(xiàng)目各期投資與開發(fā)之間協(xié)調(diào)問(wèn)題。項(xiàng)目前一期開發(fā)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入，可用來(lái)支持后續(xù)期開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)金流出，加快資金周轉(zhuǎn)。
3.2 項(xiàng)目聯(lián)合投資與合作開發(fā)策略
多個(gè)投資主體聯(lián)合投資與合作開發(fā)一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于擴(kuò)大投資、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際運(yùn)作中，聯(lián)合投資的失敗往往集中在二個(gè)問(wèn)題上：一是當(dāng)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，某出資方意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)損失大于撤資違約金時(shí)，會(huì)采取寧可違約也要撤資的措施;二是投資各方責(zé)任、權(quán)益分配的復(fù)雜性帶來(lái)的法律關(guān)系模糊狀態(tài)。
3.3 項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓策略
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是一方放棄未來(lái)的實(shí)物期權(quán)收益，而將其轉(zhuǎn)讓給另一方。當(dāng)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)較大的波動(dòng)、產(chǎn)品空置率快速上升時(shí)，為減少損失，投資者可以收縮開發(fā)模式甚至中止開發(fā)。一般地說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓策略。
4 實(shí)物期權(quán)法 應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的意義
傳統(tǒng)的NPV決策方法在不確定的市場(chǎng) 環(huán)境下，容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，因?yàn)樗鼪](méi)有考慮到投資項(xiàng)目可能包含的期權(quán)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)法則充分考慮了由決策者的決策靈活性創(chuàng)造出來(lái)的那部分價(jià)值。
另外，實(shí)物期權(quán)法是一種動(dòng)態(tài)評(píng)估方法，它充分考慮了不確定性和靈活性在投資決策中的作用，為準(zhǔn)確評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值提供了新的思路，從而,突破了NPV法將決策思維定格在“立即投資”和“永不投資”二唯論上的局限性。
目前實(shí)物期權(quán)已經(jīng)被上海的房地產(chǎn)企業(yè)采用，這種融資方式主要是本地房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的樓盤竣工前，將樓盤的 若干套商品房以期權(quán)的形式，協(xié)定價(jià)格提前出售給外國(guó)投資者，銷售收入作為本地房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金，投入到進(jìn)一步的開發(fā)過(guò)程中。
5 結(jié)論
筆者認(rèn)為，實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策中有廣闊的應(yīng)用前景，目前由于其引入我國(guó)的時(shí)間不長(zhǎng)，實(shí)際應(yīng)用比較少。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，其不確定因素較多，應(yīng)用起來(lái)還有諸多困難。但在保留傳統(tǒng)投資決策分析合理內(nèi)涵基礎(chǔ)上，對(duì)傳統(tǒng)投資決策方法進(jìn)行改進(jìn)，提高投資決策的科學(xué)性，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)理性運(yùn)作。由于其外在因素及定價(jià)方法等方面的局限性，要求我們必須針對(duì)具體情況來(lái)決定采取具體的方法，這樣才能夠真正發(fā)揮該理論方法的作用。
投資性房地產(chǎn)論文篇4
淺談投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理
一、投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。具體可分一下幾種情況:(1)外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。
在實(shí)際工作中,存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。有關(guān)會(huì)計(jì)處理:后續(xù)計(jì)量采用成本模式下,取得投資性房地產(chǎn)時(shí),借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”等。后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式下,取得投資性房地產(chǎn):借記“投資性房地產(chǎn)――成本”,貸記“銀行存款”等。
二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量分成本模式和公允價(jià)值模式,企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
(一)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》,按月(期)計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試,計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù),不得轉(zhuǎn)回。有關(guān)會(huì)計(jì)處理:計(jì)提折舊或攤銷時(shí):借記“其他業(yè)務(wù)成本”,貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”,計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí):借記“資產(chǎn)減值損失”貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”
(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資l生房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。有關(guān)會(huì)計(jì)處理:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上漲時(shí):借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降時(shí):借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí),應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式:作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn);自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單,就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理,公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。
(1)公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)――成本”,同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。具體可分為兩種情況:一是公允價(jià)值小于賬面價(jià)值,按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益。借記“投資性房地產(chǎn)――成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。二是公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。借記“投資性房地產(chǎn)――成本”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“資本公積――其他資本公積”。
(2)公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租,即固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)――成本”,同時(shí)轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益;公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。
(3)公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)人公允價(jià)值變動(dòng)損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí),應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)人當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下,還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”,如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
參考文獻(xiàn):
[1]財(cái)政部:《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2006年版。
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