【摘要】本文以借鑒和運用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點，論證我國實行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應采取的對策選擇。
【關鍵詞】住房抵押貸款 住房抵押貸款證券化 對策建議
一、住房抵押貸款證券化一我國商業(yè)銀行的必然選擇
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現(xiàn)在以下六個方面。
（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風險
我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業(yè)銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風險的社會化。
（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續(xù)費。3．住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢?，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項業(yè)務并不反映在銀行的資產(chǎn)負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強商業(yè)銀行的資本管理
按照《已賽爾協(xié)議》有關商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權風險資產(chǎn)的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業(yè)務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調節(jié)，進而有效調節(jié)貨幣供應量。
（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展
根據(jù)貨幣市場與資本市場的內在關聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調配合，而且要有相應的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。
二、我國住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業(yè)務最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款
的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發(fā)展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質與職能，從我國國情出發(fā)，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業(yè)銀行設立SPV，由于存在著密切的“母子關系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業(yè)銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現(xiàn)的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發(fā)行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機構風險的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1．應采取低面額、高收益的形式；2．應根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4．應選擇規(guī)模大、資金實力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發(fā)行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
實行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內部條件，而且需要創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實施。1．成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級；2．在加強金融市場監(jiān)管的同時，大力培育住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的“主力軍”和“穩(wěn)定器”；3．逐步完善中介服務體系，嚴格規(guī)范中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障；4．加強住房抵押貸款證券化的法規(guī)建設，形成一個涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險及其他中介服務行業(yè)的法律法規(guī)體系，同時加強各有關部門的相互協(xié)調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發(fā)展提供法律保障；5．對試點階段的住房抵押貸款證券化實施稅收優(yōu)惠政策，以促進住房抵押貸款證券化的全面推行。