從經(jīng)濟學理論看房地產(chǎn)價格居高不下
時間：
張玉錄1由 分享
摘要：中國房地產(chǎn)的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數(shù)的潛在購房者望而卻步，造就了無數(shù)的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產(chǎn)價格的居高不下?本文作者首先從需要的推動、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面介紹了我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因，然后對如何控制房地產(chǎn)價格提出了自己的建議。
關鍵詞：需要；需求；經(jīng)濟學；房地產(chǎn)高價
作者以經(jīng)濟學理論為基礎，首先對我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因進行了簡單的分析，然后在原因分析的基礎上，探索了如何解決我國房地產(chǎn)價高居高不下的現(xiàn)狀。
一、房地產(chǎn)價格居高不下的原因
中國房地產(chǎn)的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數(shù)的潛在購房者望而卻步，造就了無數(shù)的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產(chǎn)的居高不下?下面作者將從四個方面解釋房地產(chǎn)價格居高不下的原因。
(一)需要與需求
1、理論分析
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。
經(jīng)濟學中需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。
在經(jīng)濟學中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價格和手中的收入。需要只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟學中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。
同時由于文化習慣等原因，中國人對于購買房屋等類的固定資產(chǎn)是有著強烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對于價格變動的反映欠敏感，需求量隨價格的變動變化下。同時，對于缺乏彈性的商品，提高商品的價格會使廠商的銷售收入增加，這也為商品房價格的提升奠定了理論基礎。
2、實際分析
我國是一個人口眾多的發(fā)展中國家，人口基數(shù)大、人口增長快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國城市化進程的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因為剛剛進入城市的很多人并沒有購買商品房的經(jīng)濟能力。所以，我國房地產(chǎn)市場上，商品房的需要量大于需求量。
通過微觀經(jīng)濟學的理論分析可知，商品價格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價格。但是，現(xiàn)實中往往將需要和需求混淆，錯把需要當做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應曲線條件下，商品房的價格高于其實際價值，形成了高房價。同時，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長跟不上經(jīng)濟發(fā)展速度，商品房的高價位一次次被刷新。
按照常理推斷，既然我國商品房價格形成是由市場需要曲線和供給曲線決定的，市場需求量被高估了，那么多開發(fā)的商品房進入市場會沖低商品房的價格并形成商品房滯銷的局面。但現(xiàn)實為什么常常出現(xiàn)商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤的趨勢，大家認為商品房的價格會持續(xù)走高。因為按照現(xiàn)實中參照的市場需要量，商品房市場的供應量還較小，商品房市場處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動隨價格變動不敏感。同時，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實現(xiàn)無限的供給，這就進一步堅定了大家對商品房升值的信心，這樣就造成了我國商品房極度熱銷的場面。
(二)高基尼系數(shù)下的貧富差距
在前半部分的介紹中作者指出，由于經(jīng)濟承擔能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開發(fā)的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因為我國居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進并炒作商品房，進一步加劇了商品價格的居高不下。
2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院發(fā)布的2011年《社會藍皮書》中指出，2010年我國人均GDP預計超過4000美元，已經(jīng)進入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國際通常標準，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過0.4為警戒狀態(tài)，達到0.6則屬于危險狀態(tài)。
通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰唐贩看嬖谏档目臻g，富人為了獲得升值利潤，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商品房以賺取差價。
由于較高的基尼系數(shù)，中國富人的資金持有量相當可觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國商品房價格的提高。
(三)土地的稀缺性
房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨一無二的?？梢?，土地在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著不可替代的作用。
由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升。
同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權的轉(zhuǎn)讓過程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價格的持續(xù)攀升，進而增加政府的財政收入。
(四)國際“熱錢”的流入
熱錢的流入也在推動中國房地產(chǎn)價格的一步步持續(xù)走高，在所有的商品房價格的影響因素中，熱錢的流入是最可怕的，它對于中國房地產(chǎn)市場甚至中國整體經(jīng)濟的打擊可能是致命的。我國尚未發(fā)現(xiàn)境外“熱錢”有組織、大規(guī)模流入境內(nèi)。違規(guī)流入的“熱錢”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現(xiàn)多點式、滲透的特點，從去向上來看，部分“熱錢”流入后直接或輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高。
二、房地產(chǎn)價格居高不下的解決措施
認清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎上，探索解決房地產(chǎn)價格居高不下的途徑。
1、認清房地產(chǎn)市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創(chuàng)造市場。因此，應該分清房地產(chǎn)市場上的需要與需求，以需求為基礎來對商品房進行定價，避免因高需要、低需求造成商品房市場價格的居高不下。
2、創(chuàng)造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關系一直是專家學者探討的重點，但也是眾口難調(diào)，沒有形成一致的結(jié)論。但是，我國的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴重似乎已成為不爭的事實。因此，國家要進一步處理好效率與公平的關系，在注重效率的基礎上也要注重公平的因素。
3、改變地方政府評價指標體系。中央政府在對地方政府的評價過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價格。
4、抵制熱錢，發(fā)展正?？缇迟Y本流動。國家相關部門在發(fā)展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴查熱錢，抵制熱錢對我國房地產(chǎn)市場甚至是整個經(jīng)濟體系的打擊。發(fā)展正常的國際貿(mào)易，抵制不合理因素對我國經(jīng)濟體系的打擊。
論文中，筆者從需要的推動、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面分析了房地產(chǎn)價格居高不下的原因，并對如何解決房地產(chǎn)價格的居高不下提出了自己的意見和建議，希望能為推動房地產(chǎn)高價問題的解決提供參考。
參考文獻：
[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2004.
[2]唐忠義.市場調(diào)控：高端房還是高價房?[J].上海：上海房地，2010.
[3]夏志瓊.高價房終將損害經(jīng)濟平衡[J].北京：住宅產(chǎn)業(yè)北京，2010.
[4]姚玲.中國住房高價格問題的博弈分析[J].上海：上海電機學院學報，2010.
[5]張道航.遏制“地王”頻出必須變革制度[J].長沙：中國房地信息，2009.
[6]周紹新.對我國房地產(chǎn)價格的思考[J].太原：科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009.
[7]陳春陽.論房地產(chǎn)價格的理性回歸[J].河南科技學院學報，2010.
[8]李偉.房地產(chǎn)市場預警研究——以濟南市為例[J].資源開發(fā)與市場，2010.
[9]高潮.房地產(chǎn)泡沫：日本的十年之痛[J].中國對外貿(mào)易，2010.
[10]劉玉萍.論當前房地產(chǎn)價格上漲的影響因素及對策[J].中國商界(下半月)，
關鍵詞：需要；需求；經(jīng)濟學；房地產(chǎn)高價
作者以經(jīng)濟學理論為基礎，首先對我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因進行了簡單的分析，然后在原因分析的基礎上，探索了如何解決我國房地產(chǎn)價高居高不下的現(xiàn)狀。
一、房地產(chǎn)價格居高不下的原因
中國房地產(chǎn)的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數(shù)的潛在購房者望而卻步，造就了無數(shù)的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產(chǎn)的居高不下?下面作者將從四個方面解釋房地產(chǎn)價格居高不下的原因。
(一)需要與需求
1、理論分析
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。
經(jīng)濟學中需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。
在經(jīng)濟學中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價格和手中的收入。需要只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟學中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。
同時由于文化習慣等原因，中國人對于購買房屋等類的固定資產(chǎn)是有著強烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對于價格變動的反映欠敏感，需求量隨價格的變動變化下。同時，對于缺乏彈性的商品，提高商品的價格會使廠商的銷售收入增加，這也為商品房價格的提升奠定了理論基礎。
2、實際分析
我國是一個人口眾多的發(fā)展中國家，人口基數(shù)大、人口增長快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國城市化進程的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因為剛剛進入城市的很多人并沒有購買商品房的經(jīng)濟能力。所以，我國房地產(chǎn)市場上，商品房的需要量大于需求量。
通過微觀經(jīng)濟學的理論分析可知，商品價格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價格。但是，現(xiàn)實中往往將需要和需求混淆，錯把需要當做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應曲線條件下，商品房的價格高于其實際價值，形成了高房價。同時，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長跟不上經(jīng)濟發(fā)展速度，商品房的高價位一次次被刷新。
按照常理推斷，既然我國商品房價格形成是由市場需要曲線和供給曲線決定的，市場需求量被高估了，那么多開發(fā)的商品房進入市場會沖低商品房的價格并形成商品房滯銷的局面。但現(xiàn)實為什么常常出現(xiàn)商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤的趨勢，大家認為商品房的價格會持續(xù)走高。因為按照現(xiàn)實中參照的市場需要量，商品房市場的供應量還較小，商品房市場處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動隨價格變動不敏感。同時，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實現(xiàn)無限的供給，這就進一步堅定了大家對商品房升值的信心，這樣就造成了我國商品房極度熱銷的場面。
(二)高基尼系數(shù)下的貧富差距
在前半部分的介紹中作者指出，由于經(jīng)濟承擔能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開發(fā)的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因為我國居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進并炒作商品房，進一步加劇了商品價格的居高不下。
2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院發(fā)布的2011年《社會藍皮書》中指出，2010年我國人均GDP預計超過4000美元，已經(jīng)進入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國際通常標準，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過0.4為警戒狀態(tài)，達到0.6則屬于危險狀態(tài)。
通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰唐贩看嬖谏档目臻g，富人為了獲得升值利潤，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商品房以賺取差價。
由于較高的基尼系數(shù)，中國富人的資金持有量相當可觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國商品房價格的提高。
(三)土地的稀缺性
房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨一無二的?？梢?，土地在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著不可替代的作用。
由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升。
同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權的轉(zhuǎn)讓過程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價格的持續(xù)攀升，進而增加政府的財政收入。
(四)國際“熱錢”的流入
熱錢的流入也在推動中國房地產(chǎn)價格的一步步持續(xù)走高，在所有的商品房價格的影響因素中，熱錢的流入是最可怕的，它對于中國房地產(chǎn)市場甚至中國整體經(jīng)濟的打擊可能是致命的。我國尚未發(fā)現(xiàn)境外“熱錢”有組織、大規(guī)模流入境內(nèi)。違規(guī)流入的“熱錢”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現(xiàn)多點式、滲透的特點，從去向上來看，部分“熱錢”流入后直接或輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高。
二、房地產(chǎn)價格居高不下的解決措施
認清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎上，探索解決房地產(chǎn)價格居高不下的途徑。
1、認清房地產(chǎn)市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創(chuàng)造市場。因此，應該分清房地產(chǎn)市場上的需要與需求，以需求為基礎來對商品房進行定價，避免因高需要、低需求造成商品房市場價格的居高不下。
2、創(chuàng)造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關系一直是專家學者探討的重點，但也是眾口難調(diào)，沒有形成一致的結(jié)論。但是，我國的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴重似乎已成為不爭的事實。因此，國家要進一步處理好效率與公平的關系，在注重效率的基礎上也要注重公平的因素。
3、改變地方政府評價指標體系。中央政府在對地方政府的評價過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價格。
4、抵制熱錢，發(fā)展正?？缇迟Y本流動。國家相關部門在發(fā)展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴查熱錢，抵制熱錢對我國房地產(chǎn)市場甚至是整個經(jīng)濟體系的打擊。發(fā)展正常的國際貿(mào)易，抵制不合理因素對我國經(jīng)濟體系的打擊。
論文中，筆者從需要的推動、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面分析了房地產(chǎn)價格居高不下的原因，并對如何解決房地產(chǎn)價格的居高不下提出了自己的意見和建議，希望能為推動房地產(chǎn)高價問題的解決提供參考。
參考文獻：
[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2004.
[2]唐忠義.市場調(diào)控：高端房還是高價房?[J].上海：上海房地，2010.
[3]夏志瓊.高價房終將損害經(jīng)濟平衡[J].北京：住宅產(chǎn)業(yè)北京，2010.
[4]姚玲.中國住房高價格問題的博弈分析[J].上海：上海電機學院學報，2010.
[5]張道航.遏制“地王”頻出必須變革制度[J].長沙：中國房地信息，2009.
[6]周紹新.對我國房地產(chǎn)價格的思考[J].太原：科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009.
[7]陳春陽.論房地產(chǎn)價格的理性回歸[J].河南科技學院學報，2010.
[8]李偉.房地產(chǎn)市場預警研究——以濟南市為例[J].資源開發(fā)與市場，2010.
[9]高潮.房地產(chǎn)泡沫：日本的十年之痛[J].中國對外貿(mào)易，2010.
[10]劉玉萍.論當前房地產(chǎn)價格上漲的影響因素及對策[J].中國商界(下半月)，