從經(jīng)濟(jì)均衡角度分析我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題論文
從經(jīng)濟(jì)均衡角度分析我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題論文
從供給角度分析 ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村民個(gè)體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下都愿意開(kāi)發(fā)和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。今天學(xué)習(xí)啦小編要與大家分享的是：從經(jīng)濟(jì)均衡角度分析我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題相關(guān)論文。具體內(nèi)容如下，歡迎閱讀!
【摘 要】 小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)城市化迅速發(fā)展和商品房?jī)r(jià)格快速上漲過(guò)程中出現(xiàn)的特定產(chǎn)物。微觀經(jīng)濟(jì)主體的利益驅(qū)動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房生成和增加的內(nèi)在動(dòng)力，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的效益 實(shí)現(xiàn)了提升，其存在具有某種程度上的必然性和現(xiàn)實(shí)合理性。從經(jīng)濟(jì)均衡角度分析，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決必須綜合權(quán)衡法律、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素，強(qiáng)制拆除和不利管制的極端作法都是不可取的，而選擇最優(yōu)的解決策略，即將小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合 ，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利益最大化。這是協(xié)調(diào)處理的好法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問(wèn)題的可行路徑。
【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)均衡 ;小產(chǎn)權(quán)房;問(wèn)題分析;解決策略。
【論文正文】
從經(jīng)濟(jì)均衡角度分析我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題
小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)在特定時(shí)期 ，特定條件下的一種特定產(chǎn)物。我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房是在 1998年住房貨幣化改革后出現(xiàn)并迅速發(fā)展起來(lái)的 ，小產(chǎn)權(quán)房的土地使用沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家的規(guī)劃和審批 ，沒(méi)有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用 ，沒(méi)有獲得國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán) 。小產(chǎn)權(quán)房 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì) 自行開(kāi)發(fā)建設(shè) ，面向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售 ，產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā) ，相對(duì)于一般商品房而言 ，其產(chǎn)權(quán)證不具備國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)法律效力。因此 ，所謂小產(chǎn)權(quán) ，實(shí)質(zhì)上沒(méi)有構(gòu)成真正意義上的法律產(chǎn)權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題學(xué)者有諸多研究和論述 ，本文擬從經(jīng)濟(jì)均衡角度探析我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根源及解決對(duì)策。
一、小產(chǎn)權(quán)房 的內(nèi)在發(fā)展 動(dòng)力：經(jīng)濟(jì)主體利益驅(qū)動(dòng)。
小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，它違反了我國(guó)《土地管理法》、《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法規(guī) ，也違背了國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的政策條例。但是 ，有著巨大法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng) 險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán) 房卻蓬勃發(fā)展 ，1995～2010年間全 國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過(guò) 7.6億平方米，大約相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的 8%。“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到 2.83億平方米 ，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng) 17.8%，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的 7.5%。從發(fā)展趨勢(shì)看 ，小產(chǎn)權(quán)房具有巨大的發(fā)展空間。
雖然不符合法律法規(guī) ，但小產(chǎn)權(quán)房迅猛發(fā)展，是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)能提升整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的效益，其存在具有某種程度上的必然性和現(xiàn)實(shí)合理性。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展，存在內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力 ，這就是微觀經(jīng)濟(jì)主體追求利益最大化。下面從需求和供給兩方面進(jìn)行分析。
從需求角度分析 ，需求 自動(dòng)創(chuàng)造供給。一方面，我國(guó)正處于工業(yè)化和城市化高速發(fā)展時(shí)期 ，目前中國(guó)城市化率是 46.6%，整體上正是處于加速推進(jìn)的階段，未來(lái) 2O年 ，中國(guó)城市化率會(huì)以略高于 1%的速度提升。城市化的過(guò)程會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求。另一方面 ，高額的房?jī)r(jià)超出了很多購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力 ，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入 比一般在 1.8—5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在 3-6倍之間。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2010年 《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的住房。因?yàn)?，城市居民的房?jī)r(jià)收人比已達(dá)到 8.31倍，農(nóng)村居民的房?jī)r(jià)收入 比更是高達(dá) 29.44倍。而小產(chǎn)權(quán)房不需繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，且沒(méi)有繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān) 的各項(xiàng)稅費(fèi)。其開(kāi)發(fā)成本較低 ，售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的 1/2甚至 1/5左右。城市低收入階層 、外來(lái)務(wù)工人員以及剛畢業(yè)大學(xué)生因房?jī)r(jià)高漲無(wú)法釋放的住房剛性需求，自然轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。
從供給角度分析 ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村民個(gè)體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下都愿意開(kāi)發(fā)和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)起人鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體由于在小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)中不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi) ，小產(chǎn)權(quán)房即使銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)低廉，仍可獲超額利益 ，這個(gè)數(shù)額是征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)相的幾倍甚至幾十倍。這部分收益可以發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療和教育支出，建設(shè)各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施。
通過(guò)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房 ，村 民個(gè)體可以分享土地 的增值收益。在城市化過(guò)程中，農(nóng)村集體土地要被國(guó)家大量征收，土地從農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)有。“十一五”期間全國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)用地合計(jì) 228.98萬(wàn)公頃，其中 2010年全國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)用地 48.45萬(wàn)公頃，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 的農(nóng)用地 33.77萬(wàn)公頃，耕地 21.19萬(wàn)公頃;全年出讓國(guó)有建設(shè)用地面積 29.15萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款 2.71萬(wàn)億元，分別比上年增長(zhǎng)32.0%、57.8%，其中通過(guò)招拍掛出讓土地 25.73萬(wàn)公頃 ，出讓合同價(jià)款 2.6O萬(wàn)億元 ，分別占出讓總面積的 88.3%和總價(jià)款的 96.0%。集體用地與國(guó)有土地不同權(quán)、不 同價(jià) ，農(nóng)村土地地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，而開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房 ，村民個(gè)體則會(huì)獲得比政府補(bǔ)償更多的增值收益。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不需繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，相比商品房的開(kāi)發(fā)，投入資金少。雖然小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低 ，但是成本低 ，扣除成本后仍可獲得豐厚的利潤(rùn)收益，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體合作開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
在經(jīng)濟(jì)社會(huì)需求和供給共同作用下 ，小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展 ，時(shí)至今 El，小產(chǎn)權(quán)房 問(wèn)題不僅是一個(gè)法律問(wèn)題 ，也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。
二、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決策略：實(shí)現(xiàn)效益最大化。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的效益實(shí)現(xiàn)了提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和村民個(gè)體通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)獲得的土地收益 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于征地制度下低廉的土地補(bǔ)償費(fèi)，大大的增加了集體的財(cái)產(chǎn)收入和個(gè)體的支配收入;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ，則增加了一種投資渠道和市場(chǎng)選擇;從政府角度分析：雖然表面看來(lái) ，與征地制度相比政府從大的受益者成為了收益為零的“局外人”，儼然小產(chǎn)權(quán)房 的最大“受害者”。但仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn) ，這樣的代價(jià)是以政府不再管理、執(zhí)行征地收人的專(zhuān)款專(zhuān)用為條件的，這些活動(dòng)在小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象下 ，以市場(chǎng)方式得到了解決 ，因此可以說(shuō)政府的利益并沒(méi)有因此受到損害。
小產(chǎn)權(quán)房的存在具有某種程度上的必然性和現(xiàn)實(shí)合理 眭。正因如此 ，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決必須綜合權(quán)衡法律、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素，選擇最優(yōu)的解決策略 ，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化和經(jīng)濟(jì)利益最大化。
(一）將小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除 ，是次級(jí)解決策略。
綜合社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利益 ，將解決策略分為優(yōu)、中、次 ，將小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除 ，則是次級(jí)解決策略。
目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，強(qiáng)制拆除的成本和損害太大。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，目前我國(guó)住宅總量在 186億平方米左右，其中高達(dá) 66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房 ，占比超過(guò) 1/3。而在深圳 ，這種情況更為突出。2007年深圳市住宅調(diào)查顯示 ，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人 自建房超過(guò) 35萬(wàn)棟，總建筑面積約 1.2億平方米 ，占全市住房總量的 49%。北京的小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占市場(chǎng)總量的20%左右 ，上海的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占市場(chǎng)總量的 22%左右 ，西安小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量的 25%一3O%，鄭州、廣州等城市的小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量也都在 20%以上。而目前，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房待建、在建、完工和已經(jīng)人住等各種形式都事實(shí)上存在。
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)涉及國(guó)家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個(gè)人以及小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者等多方利益 ，將小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑強(qiáng)制拆除，只看到小產(chǎn)權(quán)房的非法性 ，而忽視了小產(chǎn)權(quán)房的必然性和現(xiàn)實(shí)合理性。強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房直接損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、個(gè)體村民的經(jīng)濟(jì)利益 ，造成大量在建、已建的住房建設(shè)資金和建筑材料被浪費(fèi) ，激化社會(huì)矛盾，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。拆除后的小產(chǎn)權(quán)房所占有的農(nóng)村土地未必能很快復(fù)耕 ，且復(fù)耕質(zhì)量也未必能保證與建房前一樣好。
目前我國(guó)住房資源較為稀缺，違法建筑也是社會(huì)財(cái)富，只要不涉及質(zhì)量、環(huán)保、安全等涉及生命財(cái)產(chǎn)安全的問(wèn)題 ，對(duì)于符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 ，且未占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房 ，顯然不應(yīng)強(qiáng)制拆除。
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為我國(guó)住房供給體系的一個(gè)重要組成部分 ，拆除小產(chǎn)權(quán)房造成部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊張 ，甚至反而推高房?jī)r(jià)。
(二)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不予管制 ，是中等解決策略。
小產(chǎn)權(quán)房涉及中央政府、地方政府、農(nóng) 民集體和開(kāi)發(fā)商四大權(quán)力主體的利益，小產(chǎn)權(quán)房的無(wú)序和蔓延在本質(zhì)上是由相關(guān)權(quán)益主體對(duì)公共產(chǎn)權(quán)的過(guò)度爭(zhēng)奪和攫取所造成。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不予管制，則會(huì)出現(xiàn)兩大問(wèn)題：一是不能保護(hù)農(nóng)地利用整體效用;二是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的有序開(kāi)發(fā)和規(guī)范布局。
為保護(hù)農(nóng)地公共利益即農(nóng)地利用整體效用 的最大化，尤其是國(guó)家糧食安全 ，中央政府對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化和土地開(kāi)發(fā)必須從總體上嚴(yán)加管制，并通過(guò)土地開(kāi)發(fā)利益的分割和平衡 ，彌補(bǔ)農(nóng)地使用所產(chǎn)生的正外部性的損失。但是我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)管制處于失靈狀態(tài)。小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)是一種游離于政府土地管制之外的“市場(chǎng)化”的城市蔓延，如不從源頭上解決問(wèn)題 ，對(duì)中國(guó)的農(nóng)地保護(hù)勢(shì)必構(gòu)成嚴(yán)重的威脅和挑戰(zhàn)。
房產(chǎn)必須實(shí)現(xiàn)有序開(kāi)發(fā)和規(guī)范布局 ，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展時(shí)期 ，大量人 口由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市 ，人們之所以愿意住在城市而不是農(nóng)村 ，除了就業(yè)機(jī)會(huì)充足以外 ，重要的原 因在 于城市 比之農(nóng)村有著完善的社會(huì)公共 服務(wù)，而這種公共服務(wù)是廉價(jià) 的、甚至是免費(fèi)的。
我國(guó)人口數(shù)量大 ，而城市土地和資源是極其有限的，所以無(wú)論是小城鎮(zhèn)還是郊區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)必須合理、規(guī)范和有序。
如果不能將小產(chǎn)權(quán)房納入規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)軌道 ，放任其繼續(xù)蔓延 ，勢(shì)必?fù)p害整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。因此 ，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不予管制 ，是中等解決策略 ，政府應(yīng)該合理引導(dǎo)，正確規(guī)劃 ，不能出現(xiàn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)管制處于失靈狀態(tài)的情況。
(三)將小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合，是最優(yōu)解決策略。
當(dāng)前，我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，中高檔商品房供應(yīng)相對(duì)充足與中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)相對(duì)不足并存;大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升與城市低收入階層購(gòu)房能力不足并存。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在一定程度上起到了保障房的作用，解決了部分中低收入群體的住房需求。
因此，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決的最優(yōu)策略是與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合。具體措施是：
第一 ，淡化、而不應(yīng)過(guò)于糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的集體所有而非國(guó)有的性質(zhì) ，承認(rèn)集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期存在 ，從法律法規(guī)上予以認(rèn)可。
第二，在房?jī)r(jià)較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn) ，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎摹⒁?自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來(lái)源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。
第三，有關(guān)部 門(mén)在研究制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民保障性住房發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃時(shí) ，要科學(xué)分析預(yù)測(cè)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)規(guī)模 ，并將其中一部分作為保障性住房。從小產(chǎn)權(quán)房的戶(hù)型面積 、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房(租房)者準(zhǔn)入條件和轉(zhuǎn)讓條件等方面作出明確規(guī)定。