美國房地產發(fā)展分析論文范文
美國的房地產業(yè)從上世紀40年代起，在政府推動下努力實現(xiàn)著“居者有其屋”的目標。下面是學習啦小編帶來的關于美國房地產論文的內容，歡迎閱讀參考!
美國房地產論文篇1：《美國房地產市場統(tǒng)計監(jiān)測框架》
摘要：房地產是美國 經濟 的支柱產業(yè)，房地產市場興衰對美國經濟往往發(fā)揮著決定性影響，房地產數(shù)據(jù)也是 金融 市場人士判斷經濟走勢的重要依據(jù)。長期以來，美國建立了一整套政府與行業(yè) 組織相結合的 統(tǒng)計與監(jiān)測體系，對該體系的全面系統(tǒng)介紹將有助于研究分析美國房地產市場，以及完善 中國 房地產市場的統(tǒng)計監(jiān)測。
關鍵詞：房地產;統(tǒng)計監(jiān)測;美國
一、美國房地產市場的監(jiān)測機構
(一)政府機構
美國從事房地產市場監(jiān)測的政府機構主要是普查局(US Census Bureau)。
普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統(tǒng)計信息，匯總成統(tǒng)計數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時還需得到參議院的確認。
(二)行業(yè)組織與協(xié)會
1.全美房地產協(xié)會(National Association of Realtors, NAR)。全美房地產協(xié)會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協(xié)會。現(xiàn)在該協(xié)會的會員總數(shù)已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會(state association)，在全國1 500多個地方建有地方協(xié)會(local association)。
2.全美住房 建筑商協(xié)會(National Association of Home Builders，NAHB)。全美住房建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場指數(shù)(Housing Market Index，HMI)和住房機會指數(shù)(Housing Opportunity Index，HOI)等。該協(xié)會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業(yè)和建筑行業(yè)的經營 環(huán)境。
3.按揭銀行家協(xié)會(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調查(Weekly Applications Survey)和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區(qū)的房地產金融業(yè)的國家級協(xié)會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責 管理協(xié)會的一般事務。
二、各監(jiān)測機構公布的房地產市場數(shù)據(jù)
1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出 報告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。
當住宅的奠基 工作開始時即計入當月的新房開工統(tǒng)計，該項統(tǒng)計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數(shù)的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報告 發(fā)表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協(xié)會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達到舊房銷售統(tǒng)計樣本的一半，相當于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款 申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統(tǒng)計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動性大，要多個月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協(xié)會統(tǒng)計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個月內結算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量 計算 的指數(shù)值為100，全美房地產協(xié)會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個地區(qū)的指數(shù)。
5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價格與平均價格。
一旦簽訂銷售 合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。
新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價格變化。新房銷售的 歷史 數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。
普查局的當?shù)亟y(tǒng)計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協(xié)會公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場 發(fā)展 趨勢的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產協(xié)會公布全國和四個地區(qū)的單家庭獨立住宅(Single Family House)舊房的銷售數(shù)量和價格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費購買。
地方協(xié)會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數(shù)據(jù)，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計范圍。全美房地產協(xié)會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協(xié)會的調查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協(xié)會的樣本調查數(shù)據(jù)。
舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經過季節(jié)調整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個月的總銷售數(shù)量。
7.全美住房建筑商協(xié)會調查。全美住房建筑商協(xié)會(NAHB)通過調查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-Well Fargo房地產市場指數(shù)(NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI)、NAHB-Well Fargo住房機會指數(shù)(NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI)和房屋改建市場指數(shù)(Remodeling Market Index, RMI)。
HMI基于全美住房建筑商協(xié)會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業(yè)的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數(shù)(diffusion indices)的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722?！ OI的定義為當?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛藴拾唇屹J款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市 發(fā)展 部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設，該估計值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司(First American Real Estate Solutions)處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來 計算 。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業(yè)稅和物業(yè) 保險。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。
2001年住宅改建市場規(guī)模達到了1 530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規(guī)模甚至將超過新房市場的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場指數(shù)基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業(yè)的衡量標準。NAHB通過向15 000個房屋改建商發(fā)放調查問卷，最終選中約2 000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數(shù)來描繪住宅改建市場狀況，一是現(xiàn)期市場條件指數(shù)(Current Market Conditions Index)，二是未來預期指數(shù)(Future Expectations Index)。
8.周按揭貸款 申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協(xié)會進行并向訂閱者公布詳細的調查數(shù)據(jù)，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請情況。 報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報告公布的指數(shù)分別為經過季節(jié)調整和未經季節(jié)調整的市場指數(shù)(Market Index)、購買指數(shù)(Purchase Index)、再融資指數(shù)(Refinance Index)、固定利率按揭/可調整利率按揭指數(shù)(FRM/ARM Index)、常規(guī)指數(shù)(Conventional Index)和政府指數(shù)(Government Index)。
周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況， 歷史 數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會為讓其會員和業(yè)內人士了解房地產 金融 的市場 環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查(Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS)后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數(shù)(ARM Indexes)。
房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發(fā)放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考 文獻 ：
[1]Patrick A. Simmons, Housing Statistics of the United States, 2d ed. Bernan Press, Washington D.C. 1999.
[2]Univ. of Michigan Document Center, Statistical Resource on the Web: Demographics and Housing.
[3]US Census Bureau, American Housing Survey for the United States，1985-2001.
美國房地產論文篇2：《美國房地產宏觀調控的經濟法》
住房難題當之無愧地成為政府與百姓共同關注的最主要的熱點問題。本文選定美國作為我國法治借鑒的藍本，從完善調控體系、選擇調控模式、運用調控手段等方面歸結出美國模式對我國的啟示。
一、國際宏觀調控狀況總覽
在世界兩大陣營之中，宏觀調控問題的解決可謂是“殊途同歸”。首先，在資本主義世界，二十世紀三十年代的世界經濟危機之后，凱恩斯主義[1]應運而生，資本主義國家進入了政府與市場有機結合的現(xiàn)代化市場經濟時期。美國羅斯福“新政”的歷史性勝利，使“國家干預經濟”在美國、進而在整個資本主義世界被當作一項基本國策確定下來。二十世紀六七十年代的，以“滯漲”為特征的新一輪經濟危機的爆發(fā)之后，取而代之的“混合經濟”理論[2]開始獨占鰲頭，八十年代初，經濟法體系的重心開始發(fā)生轉移，逐漸實現(xiàn)了自以反壟斷法為代表的“市場規(guī)制法”向“宏觀調控法”的轉變。直至二十世紀九十年代，才出現(xiàn)了“現(xiàn)代主流經濟學新綜合”[3]的趨向。反觀發(fā)展歷程，從“政治國”、“經濟國”進而到“法治國”，[4]從消極片面的“夜警國家”到全面干預的“國家之手”，從“彌補市場缺陷”的國家干預經濟到“塑造國家的未來”[5]的現(xiàn)代宏觀調控，法律，尤其是經濟法在規(guī)制國家行為[6]過程中扮演著愈發(fā)重要的角色。
現(xiàn)代法治國家，宏觀調控法已經或者正在成為各國經濟法的核心內容。[7]從體系架構上講，各國現(xiàn)行宏觀調控法律體系主要包括三種類型：第一，現(xiàn)代意義上的計劃法;第二，政治意義上的經濟決策法;第三，各種作為調節(jié)手段的法律，可以細分為財稅[8]、金融[9]、土地[10]、外匯管理、信貸等方面。在制定法律、構建體系的過程中，不同國家之間有所相通，但也各有不同。德國市場經濟采取的是社會市場模式，形成了以金融決策及其立法為主導的宏觀調控法律體系;日本市場經濟采取的是政府主導型模式，形成了以計劃法、產業(yè)決策法為核心的宏觀調控法律體系;英國與美國市場經濟采取的是消費者導向型模式，形成了以財政與貨幣決策為主導的宏觀調控法律體系。
二、美國模式的經濟法評析
在經濟發(fā)展的任何一個階段，政府都會或多或少地干預市場的運作，[11]差別在于這種干預的力度與方式不同。羅斯福新政之后，美國政府將傳統(tǒng)意義上的宏觀調控方式賦予了明確的法律效力，[12]將財稅、金融、外匯等法律化、制度化，進而打破了先期“放羊式”的消極管理模式，相繼頒布了一系列宏觀調控法律法規(guī)，二戰(zhàn)后進一步完善，形成了一套日趨完備的宏觀調控法律體系，“宏觀調控立法”逐漸成為經濟法律體系中最為重要、起主導作用的組成部分。[13]在房地產領域，美國政府同樣采取了許多積極的調控措施，集中表現(xiàn)在：
1、美國房地產宏觀調控立法
美國沒有中國意義上的宏觀調控概念，嚴格的說，應該從美國憲法規(guī)定的國會調控權來理解有關宏觀調控的理論與實踐。在美國，房地產宏觀調控職能的生成依據(jù)是聯(lián)邦憲法第一條第八款第三項的“貿易條款”。從聯(lián)邦法律來看，美國憲法有關貿易的條款經過最高法院的逐步解釋，使聯(lián)邦的經濟管理決策權已經涉及到越來越多的重要領域，房地產領域就是一個典型。
在房地產財稅立法方面，美國非常重視對房地產保有的征稅，并以之作為調控房地產業(yè)運行的重要手段和地方財政收入的重要來源。從征收環(huán)節(jié)來看,大多數(shù)國家主要集中在房地產保有環(huán)節(jié)征稅,而在房地產經營環(huán)節(jié)征稅相對較少。一方面，極大地鼓勵了不動產的流動,刺激了土地的有效供給。另一方面，高額的房地產保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產,刺激了交易活動,這既促進了房地產市場繁榮,又推動了房地產市場各種生產要素的優(yōu)化配置。
在金融方面，為了保障貨幣政策的實施，實行市場經濟體制的國家傾向于制定一系列與金融決策相適應的金融法規(guī)。1913年，美國頒布了《美國聯(lián)邦儲備法》(即中央銀行法);20世紀30年代起，美國政府開始從金融領域著手大規(guī)模地干預房地產市場;1934年，《住宅法》的出臺以法律的形式預設了房地產業(yè)的發(fā)展趨向。
在土地方面，20世紀60年代，聯(lián)邦政府與州政府共同通過環(huán)境保護立法的方式部分規(guī)定了“土地利用規(guī)劃”問題;州政府也頒布了一系列調控地方社會經濟關系的法律規(guī)范，比如加利福尼亞州有關“促進海岸開發(fā)”的法規(guī)，又如州政府通過頒布建筑、劃區(qū)、環(huán)保等法規(guī)加強其在城市規(guī)劃、環(huán)境保護方面的管理權;州政府還會通過法定的房地產稅征收權、房屋征用權強化對土地的管理。
2、美國房地產宏觀調控決策
美國享有宏觀調控職權的組織、機構有：白宮辦公廳，財政部，商務部，決策發(fā)展辦公室，經濟顧問委員會以及行政管理和預算局等，在性質上屬于聯(lián)邦政府的職能部門，但是并未排除了地方政府宏觀調控的合法性。
美國政府相繼建立了預先批準制度，加強了對進入房地產經紀業(yè)的限制;同時又采取一系列住房優(yōu)惠決策，[14]對購房消費者提供了更多的保護;頒布、實施各種與土地利用相關的城市規(guī)劃和管理法規(guī)，加強了政府對土地的控制;通過設立土地使用價值稅、土地填空稅收優(yōu)惠、選址地價稅等房地產稅收決策，限制房地產商的投資、開發(fā)行為;通過提供政府補貼住房[15]等優(yōu)惠決策，保障低收入群體的住房利益;此外，收集、管理房地產的基礎數(shù)據(jù)也是美國聯(lián)邦政府的一項基本職責[16]。
三、美國模式對中國的啟示
1、建立房地產宏觀調控立法體系
經濟法視野下宏觀調控與法的融合，是現(xiàn)代國家機器職能發(fā)展到一定程度的必然要求。當社會本身的力量不足以在私法的第一次調整中維持下去，國家擔當起第二次調整的重任。[17]無論是作為“國家戰(zhàn)后的療傷器”，還是“經濟危機的救急方案”，當其他一切調控手段必須通過法律手段發(fā)揮作用，法律手段被當作宏觀調控的基本手段時，建立宏觀調控立法體系成為大勢所趨。發(fā)展到一定階段的市場經濟，對宏觀調控法有一種天然的渴求，這種渴求落實在對GDP做出巨大貢獻的房地產業(yè)[18]之上，即要求我們建立并完善一種可操作性強的房地產宏觀調控立法體系。
2、選擇適合的房地產宏觀調控模式
房地產宏觀調控法律體系的建立與完善，因各國社會經濟模式的不同，而形成了不同的宏觀調控模式。美國受凱恩斯理論的影響，更側重于對財稅調控和貨幣調控手段的運用，調控目標上更關注于對購房消費者弱勢群體一方利益的保護;德國受社會法治國家理論的影響，更青睞于以金融調控手段和立法手段的運用，調控目標上更關注于經濟實效。而即使在同一類型的社會經濟模式之下，宏觀調控模式也各有特色，例如，日本和改革開放之前的中國，同樣是計劃法主導型，[19]日本同時重視產業(yè)決策法在產業(yè)結構調整中所發(fā)揮的巨大作用，形成了較為完備的房地產宏觀調控法律體系，而當時的中國過分強調了經濟總體的計劃性，嚴重影響了產業(yè)經濟的良性發(fā)展，最終權力的膨脹遏制了法治的進步。
3、找準規(guī)律，活學活用房地產宏觀調控手段
在不同宏觀調控立法模式之下，同一調控手段在不同國家不同時期的功能仍是相通的，區(qū)別在于運用手段的力度不同。例如，在多元化選擇之下，“財政決策”得到了各國的一致認可，“金融決策”次之，然后是其他投資決策、消費決策等，這是由各種決策功能的不同決定的。財政決策利于經濟結構的調整，金融決策利于經濟總量的增長，因此成為各國宏觀調控的首選。而在同一國家的不同階段，手段的運用也是靈活、易變的。例如，處于經濟趕超時期[20]的國家更加重視計劃手段的運用，或者同時擅長運用產業(yè)決策的調控方式;處于市場經濟發(fā)展穩(wěn)定期或者成熟期的國家，調控的重心轉向財政決策法，進而與金融決策法綜合運用。
4、淡化意識形態(tài)，回歸經濟法價值訴求
首先，不同意識形態(tài)之下的法治之治，在理念是共通的。例如，對正義價值的追求，無論是美國“資本權力+國家權力”的干預模式，還是中國“勞動權力+國家權力”的干預模式，再到德國對“資本與勞動”的一視同仁，資本主義在“正義價值”層面耦合了社會主義對“公正價值”的追求。[21]
其次，經濟法追求的是社會公平,或者說是實質公平,這并不與效率優(yōu)先相矛盾。在宏觀調控領域,首先強調市場主體自由競爭,由市場機制進行資源的配置,如果分配格局導致差距過大,則由政府進行宏觀調控――通過財政法和金融法來調控,實現(xiàn)實質上的平等。
再次，對“人權保障、以人為本”理念的強化。馬克思將人定義為“一切社會關系的總和”，這意味著任何法律關系問題也都可以最終歸結為人的問題。經濟法所表達利益的全局性與總括性與個體利益的保護并不沖突，個人利益、公共利益與國家利益之家是緊密相連、一脈相承的。
最后，提高政府調控的“服務意識”。正是由于服務理念的缺失，才導致了政府行為的失當。服務型政府的建設并不是一個簡單的行政法課題，它與國民經濟的發(fā)展息息相關，也是經濟法所倡導的法治理念。
美國房地產論文篇3：《美國房地產金融業(yè)發(fā)展歷程及啟示》
摘 要:縱觀美國70余年來的房地產發(fā)展歷程,發(fā)現(xiàn)政府在其中發(fā)揮重要作用,適時對市場進行調節(jié),出現(xiàn)“政府干預―市場調節(jié)―政府干預”的循環(huán)模式。
關鍵詞:房地產金融業(yè);美國;歷程;啟示
0 前言
作為起步較晚的新興產業(yè),房地產業(yè)的發(fā)展經過幾十年的風雨兼程,現(xiàn)已呈現(xiàn)出爆炸式的發(fā)展景象。房地產業(yè)因其對內需的拉動作用和對相關產業(yè)鏈聯(lián)動的牽引作用,已成為不少國家的支柱產業(yè)及其經濟增長的重要驅動力。在房地產業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中,金融業(yè)的介入是一個值得關注的傾向。它不僅改變了傳統(tǒng)房地產業(yè)的投、融資模式,加速了房地產業(yè)的發(fā)展壯大,更使其對國民經濟的影響變得更為微妙。當下,房地產金融市場已經成為現(xiàn)代金融體系中的重要組成部分。一個開放、穩(wěn)定、高效的房地產金融市場,是該國金融安全的重要前提。作為分散金融風險,確保金融安全的重要措施,一、二級市場的存在又是至關重要的。本文梳理了美國房地產金融一、二級市場從無到有,從平靜到喧囂的歷史進程,總結了其中的一些有益規(guī)律。
1 政府主導一級市場時期
20世紀20年代末到30年代初的世界經濟危機,給美國經濟造成了巨大的負面影響,也給美國帶來了諸多的社會問題,而民眾住房條件的持續(xù)惡化便是其中之一。在凱恩斯政府干預理論的影響下,為逆轉民眾住房條件持續(xù)下降的趨勢,同時提振國民經濟,美國聯(lián)邦政府決定開始對房地產市場進行干預。
聯(lián)邦政府涉足房地產市場伊始,對房地產業(yè)的干預大致是以“非市場”機制和“市場”機制兩頭并進的方式展開的。一方面,它首次推動了公共住房項目(The Public Housing Project)的實施,打開了政府出資提供住房、在非市場框架內解決民眾住房問題的先例。另一方面,它著手構建了一個統(tǒng)一、完善、有序的一級市場金融體系。正是由于政府對房地產市場進行的這些引導和調整,在20世紀30年代到70年代的幾十年時間里,美國房地產業(yè)表現(xiàn)為政府主導下的平穩(wěn)、快速發(fā)展。
房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展使得美國長期存在的住房供需絕對失衡狀況得到了根本性扭轉。20世紀70年代,美國住房市場上的總供給在絕對量上已經超過了總需求,市場的主要矛盾已由過去供不應求的總量失衡性矛盾轉變?yōu)榱酥械褪杖腚A層購房壓力過大的消費結構性矛盾。而公共住房政策的長期推行也使政府負擔大為增加。所有這些新矛盾的出現(xiàn),都意味著依靠傳統(tǒng)的政府主導的方式提高民眾住房條件,作用已變得相當有限。
2 政府構建房地產金融二級市場時期
鑒于上述新矛盾和新困境的出現(xiàn),在房地產金融一級市場初具規(guī)模之后,美國聯(lián)邦政府開始啟動了房地產金融二級市場的建設。
首先,聯(lián)邦政府發(fā)起和組建了新的聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三個實體,從而構建了一個完整的二級市場框架。之后,聯(lián)邦政府授予“房利美”和“房地美”購買經聯(lián)邦保險的抵押貸款和一般按揭貸款的權力,以拓展普通貸款二級抵押市場并促成該領域內的良性競爭格局。
在房地產金融二級抵押市場的框架成型之后,美國政府開始通過業(yè)務授權的方式引導市場行為主體朝著政府擬定的政策目標展開活動。這種逐步深入的業(yè)務授權,使上述機構源源不斷地在房地產金融市場中創(chuàng)造出流動性,它們的良性運作疏導了一、二級市場,金融創(chuàng)新繼而得到鼓勵。這一系列的良性連鎖反應,引導著整個房地產金融市場朝著健康、蓬勃、穩(wěn)定的方向發(fā)展。(表1顯示了美國兩大住房貸款抵押融資公司“房利美”和“房地美”在政府授權下業(yè)務逐步拓展的歷程)。
二級市場的逐漸成熟和完善使美國房地產業(yè)收獲了十余年的繁榮。十余年間,住房貸款二級抵押市場的成功運作輔之以聯(lián)邦政府推行的各類住房援助計劃(Housing Assistant Plan),使美國社會成功抵御住了兩次石油危機誘發(fā)的經濟蕭條的負面影響,同時經受住了戰(zhàn)后“嬰兒潮”時期新生兒成人高峰的沖擊,民眾的住房條件得以持續(xù)、穩(wěn)步地提升,美國家庭住房保有率不降反升,由1969年的不及64%上升到1981年的逾65.5%。
20世紀80年代,在剛剛經歷兩次石油危機之后,美國又遭遇了儲貸協(xié)會(S&Ls,Saving and Loan Associations)危機,它影響了房地產市場的流動性,增加了民眾購房的壓力,也加劇了美國房地產價格的波動,使美國住房貸款抵押二級市場的系統(tǒng)性風險陡然增加。正是這些困境的產生,讓美國政府決心通過改革金融系統(tǒng),深化住房抵押貸款證券化,以此來分散房價劇烈波動可能給整個金融體系造成的風險,進而保證整個金融體系健康、高效、快速地發(fā)展。
3 政府引導金融創(chuàng)新時期
住房抵押貸款證券化的深入,是經由金融監(jiān)管的放松和業(yè)務授權范圍的擴大來完成的。寬松的監(jiān)管加上持續(xù)拓展的業(yè)務范圍,必然使美國房地產抵押貸款二級市場上金融業(yè)務類型逐步呈現(xiàn)多元化,金融創(chuàng)新活動也必將隨之擴張。這種思路的一個可以預見的結果是,隨著金融創(chuàng)新活動的日益頻繁,住房抵押貸款的證券化將滲透到美國金融行業(yè)的方方面面,并最終通過全球經濟一體化與世界經濟體系相關聯(lián)。這樣一來,美國低收入民眾的住房承受能力便能夠大大增加,購房也將更加便捷、輕松,聯(lián)邦政府在住房建設投資上的支出能夠得到有效控制。而最后,通過在全球范圍內出售這些證券,美國窮人的住房難問題將為全世界范圍內的富裕階層所承擔。
進入20世紀90年代,當美國房地產證券化隨著金融創(chuàng)新浪潮的到來而深入發(fā)展后,住房抵押貸款(Residential Mortgage loan)成了美國家庭購房時最為常見的方式。自1994年至2002年的八年間,美國住房貸款在各類房地產貸款中所占的比例始終維持在80%以上。與此同時,美國家庭住房保有率也同步迅猛上升,從1994年的64%上升到了2004年的69%。這充分說明,二級市場上的金融創(chuàng)新將房地產證券化深入之后,對民眾住房條件改善所起到的正面作用是巨大的。
住房抵押貸款證券化的深入,還使美國房地產價格頻繁波動的局面得到了改觀。據(jù)統(tǒng)計,自1890年以來,美國房地產價格從未走出過以3到5年為周期的短期劇烈波動狀態(tài),但由于房地產證券化帶來的住房需求的爆炸式增長,從1995年第四季度到2006年第二季度“次貸危機”爆發(fā)前夕的十年間,美國房地產價格保持了連續(xù)十年持續(xù)上升的勢頭,而沒有發(fā)生之前的短周期劇烈波動的情形,這在美國經濟史上是絕無僅有的,在世界各國經濟史上也是極為罕見的。這一現(xiàn)象的出現(xiàn),足見房地產證券化在化解房地產市場價格波動上的顯著功效。
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