［摘 要］ 近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要。

　?。坳P(guān)鍵詞］ 宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證
　　　
　　一、問題的提出
　　
　　2006年初以來，中國的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，國家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7 694.59億元，同比增長(zhǎng)24.2%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩，但部分城市房?jī)r(jià)依然在漲，2006年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的七個(gè)城市之一。從國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個(gè)月的時(shí)間了，宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房?jī)r(jià)仍不斷上漲？我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問題，結(jié)合現(xiàn)行政策進(jìn)行一些初步的探討。
　　任何一個(gè)單位或個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，無論大小，均離不開大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來考慮，作為政策的制定者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評(píng)估。這中間需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測(cè)算工具，相關(guān)專家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時(shí)適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。
　　
　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)
　　
　?。ㄒ唬┕┣缶猓悍康禺a(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)
　　政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房?jī)r(jià)還是控制房?jī)r(jià)的上漲速度；是抑制需求還是擴(kuò)大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場(chǎng)均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。
　　無論在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格取決于供求，如果供求不均衡，則市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制會(huì)自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強(qiáng)的流動(dòng)性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)格信號(hào)迅速做出反應(yīng)，自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場(chǎng)由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等特質(zhì)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反映相對(duì)比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房?jī)r(jià)的不斷上漲，應(yīng)是市場(chǎng)供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的內(nèi)部因素即供求方面進(jìn)行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)指數(shù)的不斷上漲，從地價(jià)、建材到各項(xiàng)開發(fā)成本的不斷走高也造成了房?jī)r(jià)的不斷提高；需求市場(chǎng)上的投機(jī)風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展致使資金市場(chǎng)的流動(dòng)性增強(qiáng)，投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房?jī)r(jià)上漲的重要前提，政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷和對(duì)土地收益的追逐及依賴，信息的不對(duì)稱，相關(guān)利益集團(tuán)的博弈等等原因。市場(chǎng)機(jī)制并非萬能機(jī)制，市場(chǎng)機(jī)制在某些時(shí)候可能會(huì)失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。
　　當(dāng)政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)，如果調(diào)控目標(biāo)不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房?jī)r(jià)變動(dòng)的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進(jìn)而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的房?jī)r(jià)上下波動(dòng)。
　　
　?。ǘ┱{(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策
　　這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進(jìn)行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。
　　如果按照需求動(dòng)機(jī)進(jìn)行市場(chǎng)分割，則市場(chǎng)需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進(jìn)行如下分析。
　　1. 源于自身住房的消費(fèi)需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步提高，購房者中自主性買家占比例很高，這種剛性需求很難被打壓。有關(guān)調(diào)控政策在短期內(nèi)會(huì)延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對(duì)未來的價(jià)格預(yù)期，但從長(zhǎng)期來分析，則影響不大。
　　2. 源于個(gè)人及企業(yè)的長(zhǎng)期投資需求。土地資源的稀缺導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值在不斷平穩(wěn)增值，投資房地產(chǎn)確實(shí)是不錯(cuò)的長(zhǎng)期投資選擇。此外投資房地產(chǎn)還可以以小搏大，個(gè)人和企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿及區(qū)域利率差異，在較為寬松的貸款環(huán)境和條件下進(jìn)行操作。這部分投資與一個(gè)國家的、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因素密切相關(guān)，因?yàn)橄喈?dāng)一部分資金源于借貸，因而特別對(duì)于金融政策的變化比較敏感。
　　3. 個(gè)人及企業(yè)的短期投機(jī)需求。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格有強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)、心理預(yù)期未來市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上升的時(shí)候，在市場(chǎng)的示范效應(yīng)下，個(gè)人及企業(yè)都有強(qiáng)烈的投機(jī)沖動(dòng)，這部分需求屬于短期炒作。房地產(chǎn)的投資與投機(jī)兩種需求有可能在一定的市場(chǎng)環(huán)境下互相轉(zhuǎn)換，短期內(nèi)在一定的市場(chǎng)環(huán)境下很難作出明確的區(qū)分。在中國，由于投資渠道的狹窄，住宅的投資（含投機(jī)）需求在中國房?jī)r(jià)走向中占的比重已經(jīng)越來越大。一份統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年北京的商品住宅投資性購房比例為17%，在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場(chǎng)，近五成空置等待升值。2005年初，一份詳細(xì)的某樓盤訪談式調(diào)查結(jié)果顯示，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價(jià)差的投資)。2006年初，深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)占新房銷售總套數(shù)16.07%。這類住宅的市場(chǎng)需求對(duì)房屋價(jià)格，銀行金融及稅收政策的投資收益非常敏感。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系中，其行為對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格和租金價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的影響。
　　此外，房地產(chǎn)需求尚有長(zhǎng)期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內(nèi)國外需求，國內(nèi)各個(gè)不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位及國家在國際社會(huì)中的影響，房?jī)r(jià)存在相當(dāng)大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分割，掌握各分割市場(chǎng)的需求特點(diǎn)并長(zhǎng)期跟蹤調(diào)研，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，掌握其對(duì)政策的反應(yīng)程度，準(zhǔn)確測(cè)算政策的效應(yīng)值，并在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的調(diào)控政策。
　　
　　三、關(guān)于調(diào)控政策的特點(diǎn)與效應(yīng)
　　 　政府的宏觀調(diào)控是對(duì)市場(chǎng)失靈問題的補(bǔ)充和輔助，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有各自的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，把握它們，就可以使其充分發(fā)揮作用。
　　
　?。ㄒ唬╆P(guān)于宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性
　　由于政策作用時(shí)滯的存在，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反映，必然要在調(diào)控手段實(shí)施后的一段時(shí)間甚至以年計(jì)算的較長(zhǎng)時(shí)期才能完全顯現(xiàn)，財(cái)政政策時(shí)滯相對(duì)于貨幣政策要長(zhǎng)一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因?yàn)槿绱?，調(diào)控政策的出臺(tái)需要特別強(qiáng)調(diào)“適時(shí)適度”，出臺(tái)調(diào)控措施要多，調(diào)整差別幅度要小，調(diào)整間隔時(shí)間要短。
　　貨幣金融政策相對(duì)靈活，可以針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化適時(shí)調(diào)控，所以也是各國常用的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。但金融政策何時(shí)產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時(shí)1年~2年時(shí)間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學(xué)者認(rèn)為自20世紀(jì)80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動(dòng)對(duì)貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場(chǎng)上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對(duì)貸款定價(jià)、交易費(fèi)用和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格等的一系列復(fù)雜影響，傳導(dǎo)過程變得較長(zhǎng)。中國也有學(xué)者著文指出，加入WTO之后中國金融業(yè)的新開放及其所推動(dòng)的國內(nèi)金融深化,已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化,這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機(jī)制,從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關(guān)計(jì)算，在中國儲(chǔ)蓄利率水平需要上調(diào)2%，貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會(huì)回到中性水平，只有到這一步，央行每加一次息才會(huì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得到反映，所以中國的貨幣金融政策的實(shí)施效果歷時(shí)較長(zhǎng)，也更難確定和把握。一般情況下，各國政府在面臨房?jī)r(jià)上漲時(shí)都比較謹(jǐn)慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進(jìn)的及比較精準(zhǔn)的漸進(jìn)方法。
　　
　?。ǘ╆P(guān)于宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合
　　針對(duì)市場(chǎng)失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財(cái)政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細(xì)化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點(diǎn)、側(cè)重點(diǎn)和考慮問題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺(tái)的政策必須互相配合，IS-LM理論就詳細(xì)闡述了各經(jīng)濟(jì)政策互相配合的必要性。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。

如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動(dòng)作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅使國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進(jìn)入中國，導(dǎo)致流動(dòng)性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房?jī)r(jià)猛漲的局面，進(jìn)而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。再如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策出臺(tái)后，未來必然會(huì)有相關(guān)更細(xì)的政策出臺(tái)，可能會(huì)從交易環(huán)節(jié)、外資退出限制、稅費(fèi)等方面逐步完善對(duì)外資購房的管理。最終出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則還需要更深層的銀行、外匯、稅務(wù)等領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，政策制定者必須全面協(xié)調(diào)，使各政策間相互配合，才能保證政策的作用的充分發(fā)揮。
　　
　　四、關(guān)于分析的手段和方法
　　
　　目前的政策較多的是以有關(guān)部門為主的定性分析，缺乏較詳細(xì)的深入的數(shù)據(jù)的分析測(cè)算作支撐及定量的政策可行性研究分析和全面論證，對(duì)執(zhí)行的結(jié)果如何也缺乏實(shí)證分析。
　　
　　（一）目前的調(diào)控政策具有點(diǎn)狀與短期性的特點(diǎn)，缺乏系統(tǒng)性的分析
　　1. 我們來分析一下近期出臺(tái)的涉及商品房二手交易的稅費(fèi)政策問題。應(yīng)該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)初期充分發(fā)揮財(cái)政政策的自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)在行業(yè)上有區(qū)別地出臺(tái)相應(yīng)的政策，是可以對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行平衡的。國外經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及其意圖滲透于市場(chǎng)的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。其有效運(yùn)行，不僅可以增加財(cái)政收入，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及收入分配。當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲是由于投機(jī)熾熱造成時(shí)，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實(shí)際上，2005年國家出臺(tái)的一系列房產(chǎn)新政，已在一定程度上抑制了投機(jī)，當(dāng)政府再次面對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲時(shí)，對(duì)以往政策的實(shí)施結(jié)果就需要進(jìn)行驗(yàn)證和數(shù)據(jù)分析，對(duì)執(zhí)行政策后的市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算。如果房?jī)r(jià)上漲的原因主要是需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)抑制住房需求未必很有用，容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)。由于只考慮到對(duì)賣方市場(chǎng)的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營業(yè)稅來限制購房者的投機(jī)行為，卻忽略了買房市場(chǎng)的購買力，制約了二手房的合理流動(dòng)，從而可能加劇市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲。
　　2. 調(diào)控涉及到的有關(guān)土地政策所引起的一系列連鎖反應(yīng)是我們必須全面考慮的。從土地供應(yīng)方面來看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生變化，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，而是市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的重大改變。因?yàn)橐?yīng)更多的中低價(jià)位房和經(jīng)濟(jì)適用房必然要求提供更多的低價(jià)土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價(jià)格，但城市土地價(jià)格是城市綜合價(jià)值的體現(xiàn)，降低地價(jià)不是明智的決策，也不是對(duì)社會(huì)資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應(yīng)量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲(chǔ)備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在中國相對(duì)稀缺，在城市地區(qū)尤甚，其使用效率和價(jià)值通過市場(chǎng)機(jī)制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應(yīng)中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房是一種行政干預(yù)配置資源的行為，也會(huì)降低資源配置效率。此類商品房供應(yīng)過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動(dòng)態(tài)性，而以當(dāng)前的購買力為基準(zhǔn)放低消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，會(huì)進(jìn)一步放大社會(huì)購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時(shí),如果大量供應(yīng)郊區(qū)土地，勢(shì)必加快城市郊區(qū)化進(jìn)程，全國許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點(diǎn)都必須調(diào)整。
　　
　?。ǘ┮恍┱{(diào)控政策的出臺(tái)，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的測(cè)算，對(duì)政策的結(jié)果效用基本上沒有量化的分析或目標(biāo)指向
　　負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)控的主體—政府及其有關(guān)部門，面對(duì)市場(chǎng)失靈的復(fù)雜市場(chǎng)，應(yīng)該把調(diào)控政策作為一個(gè)大的項(xiàng)目，針對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的特點(diǎn)，從統(tǒng)計(jì)調(diào)查搜集數(shù)據(jù)、建立模型進(jìn)行分析，到市場(chǎng)分割、確定政策的執(zhí)行目標(biāo)、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機(jī)制及政策傳導(dǎo)機(jī)制、可操作性，執(zhí)行效應(yīng)，反饋評(píng)價(jià)及至調(diào)控可能涉及到的各個(gè)層面的反應(yīng)及其測(cè)算等等方面，進(jìn)行詳細(xì)的定性和量化實(shí)證分析，通過實(shí)驗(yàn)室實(shí)驗(yàn)、小范圍區(qū)域的操作對(duì)政策的出臺(tái)、運(yùn)用及實(shí)施中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面的分析和可行性論證。這其中，數(shù)據(jù)的分析是進(jìn)行政策是否可行論證的重要依據(jù)。但目前房地產(chǎn)領(lǐng)域各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一、信息不完整及對(duì)外不完全公開給研究帶來了一定的混亂。進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分析，需要花大時(shí)間，投入巨額資金，還需各個(gè)政府部門全力配合，才可能有令人信服的數(shù)據(jù)分析和正確的政策出臺(tái)。因此，要提高政府決策的科學(xué)性、合理性和行政行為的正當(dāng)性，證據(jù)的收集、整理、分析和公布是非常關(guān)鍵的。
　　比如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策。政策的出臺(tái)是否有事實(shí)依據(jù)并經(jīng)過了充分的推理和論證。對(duì)政策的效力非常重要。政府的決策應(yīng)該首先是慎重的，要在充分之調(diào)查研究基礎(chǔ)上，政府再行公布決策并實(shí)施。而從目前各個(gè)部門公布的數(shù)據(jù)和信息來看，恐拍還很難清晰判斷出外國投資者到底對(duì)房?jī)r(jià)高漲要承擔(dān)多大的責(zé)任，同時(shí)即便是僅僅針對(duì)房地產(chǎn)這一領(lǐng)域，如果處理手段不當(dāng)，也會(huì)給國際社會(huì)形成不遵守WTO市場(chǎng)開放承諾的負(fù)面印象。對(duì)于貨幣政策的研究我們也僅僅停留在分析政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀層面影響，比較籠統(tǒng)，沒有相關(guān)的數(shù)量實(shí)證研究，也沒有對(duì)中央銀行貨幣政策在各市場(chǎng)主體、各地區(qū)、各利益集團(tuán)、各傳導(dǎo)機(jī)制的有效性變化的相關(guān)量化及實(shí)證性研究。如對(duì)于增加購房首付后，會(huì)對(duì)哪些分類市場(chǎng)需求有影響，會(huì)使購買力下降多少個(gè)百分點(diǎn)、樓價(jià)下降幾個(gè)百分點(diǎn)的政策效用與預(yù)期；假定實(shí)施此項(xiàng)政策，到底提高首付到多少最合理則沒有相關(guān)的模型和系統(tǒng)的分析；此政策的作用效應(yīng)到底在哪些方面，對(duì)相關(guān)各方的影響如何，有多大，有什么負(fù)面影響，又如何化解，亦缺乏詳細(xì)的分析和論證。
　五、相關(guān)方的利益博弈與協(xié)調(diào)
　　
　　從博弈論的角度看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中央政府、制定政策的各個(gè)部門、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、住房消費(fèi)者有不同的利益需求，也渴望達(dá)到某種程度的多方共贏，但如果僅以消費(fèi)者希望的房?jī)r(jià)作為簡(jiǎn)單評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的話，共贏的可能性就不大。平衡各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升。從歷次調(diào)控的結(jié)果看，房?jī)r(jià)往往沒有明顯下降，房屋成交量卻明顯萎縮。顯然，立足于消費(fèi)者一方，單純的壓制房?jī)r(jià)，并不符合各方參與者的根本利益。
　　調(diào)控政策執(zhí)行力大打折扣，問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協(xié)調(diào)一致，政府各部門基于自身的利益目標(biāo)不同而動(dòng)作不協(xié)調(diào)，銀行基于利潤而樂于提供低風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款，房產(chǎn)商融資渠道的多元化，購房者的動(dòng)機(jī)各異。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，各方面的博弈是自然、正當(dāng)和合法的。但如果在政策制定時(shí)，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結(jié)果，也就是一個(gè)政策的出臺(tái)要建立在利益主體充分博弈的基礎(chǔ)上，就能最大程度地減少政策實(shí)施的阻力，因?yàn)檎弑旧硪呀?jīng)包含了相關(guān)利益主體的利益訴求。所以在制定政策時(shí)，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關(guān)利益主體在政策出臺(tái)前進(jìn)行充分的博弈，制定事關(guān)多方利益主體的公共政策時(shí)，應(yīng)以“抵制者假設(shè)”為邏輯起點(diǎn)：即假設(shè)各方都會(huì)抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認(rèn)同并服從政策，而不能以“服從者假設(shè)”為起點(diǎn)，即假設(shè)各方都會(huì)服從上級(jí)安排。只有使各項(xiàng)政策有機(jī)地協(xié)調(diào)與配合，避免沖突與矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共識(shí)后再出臺(tái)政策，政策執(zhí)行起來才會(huì)沒有阻力。
　　綜上所述，從中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策就從未停止過，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國家宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，要使其更為有效地發(fā)揮作用，在政策的制定過程中，就必須進(jìn)行政策的可行性分析和效果的綜合評(píng)價(jià)和論證，從而使其更為科學(xué)合理。
　　
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