淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險管理論文

　　信托融資是間接融資的一種形式，是通過金融機(jī)構(gòu)的媒介，由最后信托公司向最后貸款人進(jìn)行的融資活動。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險管理相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀!

　　淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險管理全文如下：

　　房地產(chǎn)信托

　　根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)<房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)>的公告》(建設(shè)部公告第127號)， 房地產(chǎn)是指“可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。”

　　房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展與否對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為一個典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資本支持是其健康發(fā)展的必要條件。但近兩年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈壓力，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。長期以來，因融資成本的考慮，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要集中在商業(yè)銀行貸款，融資渠道的單一性不可避免地給房地產(chǎn)金融的發(fā)展埋下了風(fēng)險的隱患。在此背景下，信托、證券、基金等投融資渠道近年來發(fā)展迅猛，在一定程度上豐富了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問題，降低了企業(yè)的融資風(fēng)險。

　　我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢

　　根據(jù)2013年年末的信托行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，信托公司受托管理的資產(chǎn)規(guī)模已超過10萬億，超過保險公司，成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機(jī)構(gòu)。而在信托公司的業(yè)務(wù)分類中，房地產(chǎn)信托占據(jù)了可觀比例，這與信托模式的多樣性及房地產(chǎn)的資金需求量大且能承受高額的資金成本關(guān)系密切。

　　根據(jù)《中華人民共和國信托法》的規(guī)定，“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)信托從委托財產(chǎn)類別上主要有房地產(chǎn)財產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托。前者是指房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人，以其所有的房地產(chǎn)或者財產(chǎn)收益權(quán)委托信托公司設(shè)立自益信托，通過向社會投資者轉(zhuǎn)讓全部或者部分信托受益權(quán)，使其成為最終受益人而獲得相應(yīng)資金用于房地產(chǎn)項目的活動。后者是指委托人基于對信托公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司將資金用于房地產(chǎn)項目。

　　近幾年，房地產(chǎn)信托項目發(fā)展迅猛，風(fēng)險累積，為抑制“井噴”式的發(fā)展速度和規(guī)模風(fēng)險，銀監(jiān)部門不斷出臺各類監(jiān)管文件，從2008年《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，到2014年4月《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于信托公司風(fēng)險監(jiān)管的指導(dǎo)意見》，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管程度逐步深化。

　　房地產(chǎn)信托易發(fā)的風(fēng)險狀況

　　(一)房地產(chǎn)項目建設(shè)及銷售風(fēng)險

　　如果目標(biāo)項目未能按照原定開發(fā)進(jìn)度順利實施，或因任何原因?qū)е马椖亢罄m(xù)建設(shè)資金不能按照預(yù)期安排及時到位，將影響項目不能按期建設(shè)完工和銷售。

　　(二)經(jīng)營風(fēng)險

　　房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況以及發(fā)展的各種因素，如管理能力、財務(wù)狀況、市場前景、人員素質(zhì)、技術(shù)能力等，可能影響其盈利和運(yùn)作能力。

　　(三)信用與流動性風(fēng)險

　　若項目未能按期開發(fā)并取得預(yù)期收入，由于經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境的變化，當(dāng)需要處置擔(dān)保物時，可能發(fā)生擔(dān)保物不能順利變現(xiàn)、甚至貶值情形。且可能發(fā)生房地產(chǎn)公司及擔(dān)保人惡意或者非惡意違約情形。

　　(四)管理風(fēng)險

　　信托財產(chǎn)運(yùn)作過程中可能由于信托公司的信托資金運(yùn)用、管理部門對市場和經(jīng)濟(jì)形勢判斷失誤、獲取的信息不全等，導(dǎo)致信托項目風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理

　　(一)信用風(fēng)險管理

　　在項目的前期運(yùn)作中，組織專人進(jìn)行項目盡職調(diào)查。針對創(chuàng)新類信托項目，聘請律師事務(wù)所擬訂或?qū)徍撕贤⒃诤贤性O(shè)立違約及擔(dān)保制度。

　　(二)市場風(fēng)險管理

　　通過加強(qiáng)市場調(diào)查、研究及分析，盡量對股價、利率、匯率等市場要素有較全面準(zhǔn)確的了解;而對于較復(fù)雜的特定市場且不能有效了解和把握其風(fēng)險的，一般采取謹(jǐn)慎原則、保守操作;同時，在業(yè)務(wù)拓展或產(chǎn)品推介時，除信托文件明示風(fēng)險外，信托公司必須向投資者明確說明市場因素變化帶來的不利影響。

　　(三)操作風(fēng)險管理

　　在財務(wù)管理、內(nèi)部稽核、資金運(yùn)作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面，嚴(yán)格按信托法規(guī)及信托文件設(shè)定相應(yīng)的管理崗位，堅持固有和信托業(yè)務(wù)的分離，設(shè)置專人專崗，明確管理職責(zé)及審批權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行核保核簽管理辦法，并通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)、審批流程等標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理方式，最大程度地控制內(nèi)部管理方面的風(fēng)險。

　　(四)不斷完善風(fēng)險控制措施

　　從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經(jīng)營及發(fā)展能力等五個方面綜合考量客戶信用等級?？茖W(xué)評價企業(yè)信用狀況，準(zhǔn)確識別、度量信用風(fēng)險。針對每個信托項目，合理運(yùn)用多種風(fēng)控措施，包括：以不動產(chǎn)作抵押，定期追加在建工程抵押;公司股東及實際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。建筑承包方出具書面承諾放棄項目工程款的優(yōu)先受償權(quán)等。監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用，要求房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，用于歸集銷售款，在房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶預(yù)留印鑒上加蓋信托公司監(jiān)管人員名章，對資金使用進(jìn)行逐筆審批，封閉運(yùn)行。

　　(五)加強(qiáng)貸后管理

　　切實落實風(fēng)控措施，確保項目按計劃執(zhí)行，防止項目運(yùn)行偏離最初的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計范圍。建立信托經(jīng)理負(fù)責(zé)制，信托經(jīng)理應(yīng)對項目銷售、建設(shè)風(fēng)險進(jìn)行主動管理。

　　信托公司應(yīng)設(shè)置專門的項目管理部門，委派專人定期逐一排查各項目，按時收集房地產(chǎn)公司財務(wù)報表、銷售臺賬;實施全面的人員派駐制管理，通過派出董事和財務(wù)管理人員、委托銀行監(jiān)管賬戶等形式對房地產(chǎn)公司重大事項、資金使用、銷售款回籠等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)管，密切關(guān)注項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險，確保項目的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(六)流動性風(fēng)險管理

　　2013年是信托行業(yè)的“兌付年”，面對流動性高度緊張的局面，流動性風(fēng)險成為去年開始信托行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。因此，信托公司需要提高資金來源穩(wěn)定性，牢固樹立量入為出的資產(chǎn)業(yè)務(wù)理念，加強(qiáng)主動負(fù)債管理;加強(qiáng)同業(yè)、理財和投資業(yè)務(wù)管理，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，合理控制資產(chǎn)負(fù)債期限錯配程度;認(rèn)真執(zhí)行流動性風(fēng)險管理辦法，密切關(guān)注貨幣市場動向，做好應(yīng)對預(yù)案，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患，果斷采取應(yīng)對措施。