有關房地產融資論文
在我國,房地產業(yè)的發(fā)展不僅促進了國民經濟的發(fā)展,而且也拉動了投資需求和消費需求,大力發(fā)展房地產業(yè)是我國保持國民經濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。下面是學習啦小編為大家整理的有關房地產融資論文，供大家參考。
有關房地產融資論文范文一：我國房地產開發(fā)融資狀況
摘 要：房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè),房地產開發(fā)過程中的大部分資金都需要金融機構的支持，很多風險也可以通過金融工具進行分解，因此，房地產開發(fā)與金融業(yè)的聯(lián)系十分緊密。
關鍵字: 房地產;融資;房地產信托;房地產金融體系
房地產業(yè)在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業(yè)的資金融通，猶如房地產業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是 我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。
一、 我國房地產融資現(xiàn)狀
1.從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金;二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款;三是上市發(fā)行股票募集資金;四是發(fā)行企業(yè)債券;五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式;六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種;七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。
2.從總量上看， 近幾年，我國房地產開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。
3.從結構上看，我國房地產企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點;國內貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。
二、我國房地產業(yè)融資面臨的問題
1.政策上——國家宏觀調控，增大融資難度
近年來，國家對房地產業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次性交清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發(fā)企業(yè)造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。
就我國目前房地產開發(fā)企業(yè)的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”—— 完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行 121 號文件” 《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》從房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等 7 個方面切實加強房地產信貸業(yè)務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的 30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求;對房地產企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目”，這對房地產在項目開發(fā)過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴禁以房地產開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放;同時,針對一部分房地產開發(fā)企業(yè)在當?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產貸款,只能用于本地區(qū)的房地產項目,嚴禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
2.結構上——融資渠道單一，風險集中
目前，我國傳統(tǒng)的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業(yè)的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業(yè)性房地產進入中國以來，中國房地產業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨木橋”路線。
我國房地產業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業(yè)銀行體系承擔著房地產發(fā)展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：
第一，對于房地產企業(yè)來說，由于房地產業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業(yè)產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業(yè)自身的良性健康發(fā)展。
第二，對于銀行體系來說，給高風險高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。
第三，對于國家的宏觀調控來說，房地產業(yè)的高債務依存度導致企業(yè)形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。
第四，從國民經濟的角度分析，房地產業(yè)的自有資本偏低導致行業(yè)投資過度，形成了對其他產業(yè)的擠出效應，這將不利于國民經濟的協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展。
3.環(huán)境上——房地產金融市場尚待完善
總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創(chuàng)設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：
(1) 房地產金融機構單一，系統(tǒng)性風險集中在銀行。
目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。
(2)房地產金融交易集中在一級市場上。
我國房地產金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規(guī)模和機構范圍。
(3)政策性房地產金融缺失。
住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現(xiàn)政治經濟穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現(xiàn)政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和社會發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發(fā)展的需要。
參考文獻：
[1] 央行房地產金融分析小組. 2005中國房地產金融報告.2006(8)
[2] 央行研究局課題組.中國房地產業(yè)發(fā)展和金融的支持. 2005(3)
[3] 王希迎等.房地產企業(yè)融資新解[M].中國經濟出版社.2005(2)
有關房地產融資論文范文二：房地產融資市場的形成背景及其發(fā)展趨勢分析
內容提要：本文以房地產企業(yè)的融資需求為出發(fā)點，首先分析了當前房地產融資市場格局的形成背景，重點分析了政府政策背景和產業(yè)發(fā)展背景，提出了融資主體的需求轉變將是推動融資市場再造的決定性力量;接下來，文章對當前融資市場的主要特征進行了概括性評述;最后，在對房地產融資市場綜合分析研究的基礎上，對未來房地產融資市場的發(fā)展趨勢進行了預測。
關鍵詞：房地產金融 融資市場
目前，我國的房地產業(yè)已經毫無疑問地成為國民經濟的支柱產業(yè)，然而，與房地產業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產業(yè)，房地產業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產融資市場必然會危及房地產業(yè)的健康發(fā)展。當前，如何加快房地產融資市場的發(fā)展已成為整個房地產業(yè)所面臨的最緊迫課題。
近年來，隨著國家對房地產業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中，而房地產融資也成為業(yè)內最受關注的議題，房地產金融創(chuàng)新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業(yè)的主旋律。
一、房地產融資市場格局的形成背景
當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業(yè)發(fā)展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產融資市場的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發(fā)展趨勢。
(一)政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策;二是出于防范金融風險的考慮，金融監(jiān)管當局對商業(yè)銀行的房地產信貸業(yè)務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。
1、宏觀調控政策仍將持續(xù)
從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經濟高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴重的結構性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7%，占同期固定資產投資總量的23.7%。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業(yè)結構失衡等方面的經濟問題。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。
具體到房地產業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業(yè)的發(fā)展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產業(yè)的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調控的雙重夾擊，原有單一的房地產融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。
根據(jù)經濟周期理論與慣性理論，宏觀經濟運行特別是固定資產投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內(3-5年)持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。
2、緊縮信貸意在化解金融風險
除了配合宏觀調控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產金融風險。根據(jù)央行發(fā)布的《中國房地產業(yè)發(fā)展和金融的支持》(央行研究局，2004)以及《2004中國房地產金融報告》(央行房地產金融分析小組，2005)這兩份研究報告，目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：
第一，土地購置與房地產開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產投資的信用風險與市場風險集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業(yè)財務風險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風險;另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機構經營不規(guī)范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場經濟相符合的經營機制、監(jiān)管機制與激勵機制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經營漏洞，這是導致近年來金融機構在房地產業(yè)務方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。
通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業(yè)務創(chuàng)新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業(yè)務發(fā)展過猛，金融資產規(guī)模與風險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業(yè)實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。
結合國內金融市場改革的發(fā)展進程以及國際上房地產業(yè)通常的資本構成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場化改革之前很難有所松動，但是監(jiān)管當局在限制銀行資金進入房地產業(yè)的同時也將有意識地積極推動建設其他的融資渠道，特別是信托以及房地產產業(yè)基金。
(二)產業(yè)發(fā)展背景
產業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產企業(yè)在大規(guī)模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求;二是房地產行業(yè)運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。
1、市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高
由于存在規(guī)模經濟效應，房地產業(yè)隨著市場競爭的加劇，在馬太效應的作用下，必然導致行業(yè)集中度越來越高。與此同時，房地產暴利時代也將終結，素質低、實力差和經營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權威部門預計，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬家房地產公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經營的特大型房地產集團，事實上，這種全國性的地產大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對于地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。
伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產企業(yè)迫切需要金融機構能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產融資體系根本無法滿足企業(yè)擴張的需要，這就迫使房地產企業(yè)必須打造自己的金融平臺，包括發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發(fā)起設立地產基金以及海外上市等等;另一方面，房地產企業(yè)又要在擴張的同時竭力規(guī)避融資風險，保持財務穩(wěn)健，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對其資本結構進行合理調整，通過諸如降低資產負債率，擴大股權融資比例等方法，保持穩(wěn)健而靈活的資本結構。
2、房地產行業(yè)運作模式的轉變
隨著房地產行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導”運作模式正在逐步向“投資商+發(fā)展商+建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理;發(fā)展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協(xié)調以及項目建成之后的運營管理;建筑商負責項目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。
行業(yè)運作模式的轉變可以說是房地產企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業(yè)的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業(yè)的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發(fā)展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業(yè)運作背景的開發(fā)商將有望轉型為房地產投資商或者不動產投資基金管理人，與此相對應的是投資商和不動產投資基金也將成為主導中國房地產市場的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產行業(yè)的競爭最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。
綜上所述，無論是市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運作模式的轉變，都深刻地影響著房地產企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉變則是推動房地產融資市場再造的決定性力量。未來房地產金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。二、當前房地產融資市場的主要特征
監(jiān)管當局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展;而產業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局;二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發(fā)展方向;三是房地產融資市場體系不健全。
(一)以銀行信貸為主導的單一融資格局
2004年我國房地產開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金②。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。
由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業(yè)的嚴重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業(yè)的高效渠道。
(二)多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。
盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內對于房地產產業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索中國式房地產產業(yè)基金道路的有益嘗試?？梢灶A見，隨著《產業(yè)基金法》的出臺，產業(yè)基金合法地位的確立，產業(yè)基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。
資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產信托業(yè)務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產信托。
此外，上市也是近年來業(yè)界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。
(三)房地產融資市場體系不健全
盡管房地產融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高企，相當多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監(jiān)管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產金融市場體系。
三、 房地產融資市場的發(fā)展趨勢
通過深入細致的市場研究，并參考諸多房地產行業(yè)數(shù)據(jù)指標，我們認為就整體而言，房地產業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場經濟規(guī)律的。同時，鑒于房地產業(yè)在國民經濟中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等;但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。
根據(jù)前文的分析研究，我們預計房地產融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：
(一)融資市場格局多元化
以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進一步打開，預計房地產信托業(yè)務管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。
(二)房地產融資體系逐步健全
房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
(三)資產證券化積極推進
資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發(fā)行人、投資者以及中介機構共同參與完成。
(四)金融產品創(chuàng)新層出不窮
房地產市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向;二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風險，通常融資主體都會面臨利率風險、期限配比風險③，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。
綜上所述，房地產融資市場的健康發(fā)展是決定房地產業(yè)興衰成敗的關鍵。隨著房地產業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，我們相信中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。參考文獻：
1. 央行房地產金融分析小組，《2004中國房地產金融報告》，2005.8
2. 央行研究局課題組，《中國房地產業(yè)發(fā)展和金融的支持》，《金融時報》，2004.3
3.張紅，《房地產經濟學講義》，清華大學出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地產企業(yè)融資新解》，中國經濟出版社，2005.2
5.特瑞斯·M·克勞瑞特[美]，《房地產金融：原理和實踐》，經濟科學出版社，2004.12
6.丹尼斯·J·麥肯齊[美]，《房地產經濟學》，經濟科學出版社，2003.11
7.陳淑賢等，《房地產投資信托：結構、績效與投資機會》，經濟科學出版社，2004.5
有關房地產融資論文相關文章：
2.房地產融資論文
5.房地產融資知識
有關房地產融資論文
