房地產投資不僅與國民經濟的發(fā)展狀況有關,而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。房地產是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經濟發(fā)展狀況。因此,房地產業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

　　決策支持系統(tǒng)為解決房地產投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

　　一、房地產投資決策支持系統(tǒng)

　　房地產投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

　　(一)房地產投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

　　本系統(tǒng)分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現(xiàn)狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

　　(二)系統(tǒng)的基本結構

　　在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統(tǒng)模型。?

　　數(shù)據倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

　　其中,數(shù)據倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據庫的基礎上發(fā)展起來的一項新技術。數(shù)據倉庫可將大量的用于事務處理的數(shù)據庫中的數(shù)據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據倉庫中的各種數(shù)據可以適應決策問題多樣性的要求,數(shù)據倉庫側重于對面向主題的數(shù)據的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據倉庫中的大量數(shù)據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據挖掘技術應用到數(shù)據倉庫的分析可以有效地從數(shù)據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

　　二、房地產投資決策系統(tǒng)的相關技術

　　傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據庫只能對原始數(shù)據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據和半結構化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據為基礎,然而現(xiàn)實中的數(shù)據往往分散管理且大多分布于異構的數(shù)據平臺,數(shù)據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據庫管理技術建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

　　數(shù)據倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據挖掘技術,給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據挖掘技術的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

　　(一)數(shù)據倉庫(DW)技術

　　信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據:操作型數(shù)據和決策支持型數(shù)據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據服務于日常事務處理,決策支持型數(shù)據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據的系統(tǒng)稱為數(shù)據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據倉庫的專長。

　　(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

　　OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據訪問和數(shù)據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結果。

　　(三) 數(shù)據挖掘(DM)技術

　　數(shù)據挖掘可以稱為數(shù)據庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數(shù)據挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據之間的關聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。?

　　數(shù)據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據倉庫用于數(shù)據的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據的分析,數(shù)據挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

　　三、房地產投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

　　(一)市場調查與預測

　　市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數(shù)據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

　　(二)經濟評價

　　經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。?

　　經濟評價包括項目管理、參數(shù)設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設置對房地產投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現(xiàn)金流法綜合財務指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

　　(三)風險分析

　　房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發(fā)投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。?

　　(四) 可行性報告生成

　　可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據,甚至是根據項目數(shù)據生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

　　該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

　　四、小結

　　將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產投資決策,是房地產投資的一項重大變革。房地產投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時也大大提高了決策的準確性。目前我國在房地產投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展?，F(xiàn)有的房地產投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對房地產投資決策支持系統(tǒng)的一個初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。