房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指將一定的資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)中,以期將來(lái)獲得更大收益的行為。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于房地產(chǎn)投資決策論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)投資決策論文篇1

　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策分析

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)必不可少的一部分，所以房地產(chǎn)所涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面也是極為廣泛的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的效果就要看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策能否達(dá)到科學(xué)合理并且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠起到帶動(dòng)作用，所以，國(guó)內(nèi)很多的專業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)投資決策有很大的研究和討論。

　　一、國(guó)內(nèi)與國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)比

　　早在1968年美國(guó)就有學(xué)者提出冷熱因素法對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的探索與發(fā)展，中國(guó)最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個(gè)單一方面來(lái)進(jìn)行思考，想法閉塞，對(duì)房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗(yàn)為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，相比于國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，我國(guó)的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究方法

　　(一)大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析

　　運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目視為一個(gè)大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策體系，使大格局下的各個(gè)小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。

　　(二)與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連

　　所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國(guó)家的財(cái)稅政策對(duì)研究項(xiàng)目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對(duì)數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要。

　　首先，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)問(wèn)題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出合理的財(cái)務(wù)情況的分析和評(píng)價(jià)是決定投資決策正確與否的第一步。

　　在研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的同時(shí)也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要有抗風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。

　　有能力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開銷費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問(wèn)題之中。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入作出估算，無(wú)論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其最終結(jié)果都是要面向社會(huì)、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費(fèi)水平、銷售價(jià)格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價(jià)格等等做出合理并且切實(shí)際的銷售收入估算[3]。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)潛在的開發(fā)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)方面，社會(huì)方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過(guò)程。

　　(一)選定合理化的投資

　　為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預(yù)見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，作出合理的投資決策。

　　(二)投資方案的多樣選擇

　　如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時(shí)就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺(tái)。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時(shí)，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等等來(lái)進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實(shí)行[4]。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的指標(biāo)體系

　　隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場(chǎng)環(huán)境不是一層不變的，市場(chǎng)狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。

　　(一)如何建立合理的投資指標(biāo)體系

　　1.對(duì)開發(fā)區(qū)域的了解。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在選擇一處地域進(jìn)行開發(fā)時(shí)，要考慮到所在區(qū)域的市場(chǎng)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)力[5]。要對(duì)此區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，考慮到項(xiàng)目完工后在一定的時(shí)期內(nèi)是否能有市場(chǎng)，以及對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。品牌競(jìng)爭(zhēng)力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨(dú)樹一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。

　　2.對(duì)物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，也應(yīng)考慮政府對(duì)該項(xiàng)目的具體規(guī)劃和對(duì)物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這時(shí)，選擇熟悉的物業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來(lái)制定開發(fā)項(xiàng)目。

　　(二)投資指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估

　　無(wú)論做什么事都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)未到來(lái)之際能夠做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對(duì)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對(duì)比率的分析等等。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否能健康的發(fā)展直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)作為投入高，風(fēng)險(xiǎn)高，收益高的項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)商能夠有正確、科學(xué)的投資決策?？茖W(xué)的投資決策不僅可以把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而且還可以給企業(yè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大收益，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的正確的制定和指導(dǎo)，不僅要從本公司的角度考慮，還要從經(jīng)濟(jì)角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等全面考慮，其中，經(jīng)濟(jì)分析要做到全方位考慮，一些財(cái)稅問(wèn)題和一些不確定因素更是必不可少的分析問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)特殊行業(yè)，在受到國(guó)家政策影響的同時(shí)，也影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策一定要正確、健康、科學(xué)、完善。

　　房地產(chǎn)投資決策論文篇2

　　淺談房地產(chǎn)投資決策要素分析

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

　　一、房地產(chǎn)投資決策概述

　　房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過(guò)程。由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意;其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響;最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)—要求解決什么問(wèn)題;第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案—有幾種可能方案;第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案;第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

　　影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義。現(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

　　二、

　　(一)時(shí)機(jī)的決策分析

　　投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

　　環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來(lái)進(jìn)行綜合分析。

　　壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來(lái)選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

　　開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無(wú)法量化的服務(wù)價(jià)值與無(wú)形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來(lái)獲利的機(jī)會(huì)。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來(lái)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來(lái)不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

　　(二)區(qū)位的決策分析

　　房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位 理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

　　因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、 經(jīng)濟(jì)因素、 社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、 發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過(guò)預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

　　假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過(guò)對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來(lái)最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外 環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來(lái)最大收益的地段

　　竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來(lái)說(shuō)最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

　　威爾遜購(gòu)物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購(gòu)物模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過(guò)程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)開發(fā)內(nèi)容的決策分析

　　在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來(lái)進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過(guò)同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來(lái)對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

　　工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

　　商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

　　若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

　　(四)規(guī)模的決策分析

　　商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來(lái)考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(或潛在對(duì)手)的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。 鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的 房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的 經(jīng)濟(jì)效益;另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府 管理部門制定決策提供理論參考。

　　(五)質(zhì)量的控制決策

　　商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說(shuō)明;也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

　　因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購(gòu)買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

　　三、房地產(chǎn)投資決策建議

　　(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來(lái)研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求 心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過(guò)分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)?？傊ㄟ^(guò)企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

　　(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。

　　(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

　　房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì);投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。