項(xiàng)目投資決策的相關(guān)論文

　　項(xiàng)目投資決策的相關(guān)論文篇2

　　淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策分析

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)必不可少的一部分，所以房地產(chǎn)所涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面也是極為廣泛的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期的效果就要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策能否達(dá)到科學(xué)合理并且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠起到帶動(dòng)作用，所以，國(guó)內(nèi)很多的專業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)投資決策有很大的研究和討論。

　　一、國(guó)內(nèi)與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)比

　　早在1968年美國(guó)就有學(xué)者提出冷熱因素法對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的探索與發(fā)展，中國(guó)最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個(gè)單一方面來(lái)進(jìn)行思考，想法閉塞，對(duì)房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗(yàn)為主，沒(méi)有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，相比于國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，我國(guó)的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究方法

　　(一)大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析

　　運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目視為一個(gè)大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策體系，使大格局下的各個(gè)小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。

　　(二)與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連

　　所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國(guó)家的財(cái)稅政策對(duì)研究項(xiàng)目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對(duì)數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要[2]。

　　首先，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)問(wèn)題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出合理的財(cái)務(wù)情況的分析和評(píng)價(jià)是決定投資決策正確與否的第一步。

　　在研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的同時(shí)也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要有抗風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。

　　有能力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問(wèn)題之中。

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入作出估算，無(wú)論是怎么樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其最終結(jié)果都是要面向社會(huì)、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷(xiāo)售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以往的銷(xiāo)售總額、開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)蛘叱鞘袃?nèi)人群的消費(fèi)水平、銷(xiāo)售價(jià)格，其他房地產(chǎn)中心的銷(xiāo)售價(jià)格等等做出合理并且切實(shí)際的銷(xiāo)售收入估算[3]。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)方面，社會(huì)方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過(guò)程。

　　(一)選定合理化的投資

　　為了選擇合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要有預(yù)見(jiàn)性和警覺(jué)性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，作出合理的投資決策。

　　(二)投資方案的多樣選擇

　　如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時(shí)就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺(tái)。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時(shí)，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等等來(lái)進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實(shí)行[4]。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的指標(biāo)體系

　　隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場(chǎng)環(huán)境不是一層不變的，市場(chǎng)狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。

　　(一)如何建立合理的投資指標(biāo)體系

　　1.對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域的了解。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在選擇一處地域進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，要考慮到所在區(qū)域的市場(chǎng)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)力[5]。要對(duì)此區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，考慮到項(xiàng)目完工后在一定的時(shí)期內(nèi)是否能有市場(chǎng)，以及對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。品牌競(jìng)爭(zhēng)力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中獨(dú)樹(shù)一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。

　　2.對(duì)物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，也應(yīng)考慮政府對(duì)該項(xiàng)目的具體規(guī)劃和對(duì)物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這時(shí)，選擇熟悉的物業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要根據(jù)公司的銷(xiāo)售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來(lái)制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　(二)投資指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估

　　無(wú)論做什么事都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)未到來(lái)之際能夠做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須考慮的事。其中包括對(duì)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對(duì)比率的分析等等。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是否能健康的發(fā)展直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)作為投入高，風(fēng)險(xiǎn)高，收益高的項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠有正確、科學(xué)的投資決策?？茖W(xué)的投資決策不僅可以把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而且還可以給企業(yè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大收益，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的正確的制定和指導(dǎo)，不僅要從本公司的角度考慮，還要從經(jīng)濟(jì)角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等全面考慮，其中，經(jīng)濟(jì)分析要做到全方位考慮，一些財(cái)稅問(wèn)題和一些不確定因素更是必不可少的分析問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)特殊行業(yè)，在受到國(guó)家政策影響的同時(shí)，也影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策一定要正確、健康、科學(xué)、完善。