貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析論文
貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析論文
投資決策是指投資者為了實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的投資目標(biāo),運(yùn)用—定的科學(xué)理論、方法和手段,通過一定的程序?qū)ν顿Y的必要性、投資目標(biāo)、投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資成本與收益等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中重大問題所進(jìn)行的分析、判斷和方案選擇。投資決策是生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重要過程。今天學(xué)習(xí)啦小編將與大家分享:貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析相關(guān)論文。具體內(nèi)容如下:
貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析
引言
項(xiàng)目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,并對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益高,風(fēng)險(xiǎn)亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察研究,從項(xiàng)目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前,業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運(yùn)用AHP方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險(xiǎn)分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應(yīng)的輸入—輸出指標(biāo)模型;李杰等采用RO法來確定房地產(chǎn)投資方案。項(xiàng)目決策合理與否,直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗、工程造價(jià)的高低以及投資效果的好壞。在進(jìn)行前期實(shí)地考察的過程中,投資者應(yīng)充分關(guān)注大眾的需求,力求在建設(shè)過程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。
1 貴陽花溪地區(qū)背景
花溪區(qū)位于黔中腹地,距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風(fēng)濕潤氣候的特點(diǎn),冬無嚴(yán)寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達(dá)41.53﹪。花溪地區(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財(cái)政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對數(shù)均位列全省前10位,總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。
貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi),北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機(jī)場,東北部有貴陽機(jī)場;貴花高等級公路直通市區(qū),312國道和101省道貫穿全境?;ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展,自2009年規(guī)劃出3200畝地?cái)U(kuò)建貴州大學(xué)的同時(shí),規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區(qū),首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成,南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別由貴州師范大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、貴陽醫(yī)學(xué)院、貴陽中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成,南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。
除了高等學(xué)府之外,花溪的基礎(chǔ)教育機(jī)構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)?;ㄏ皡^(qū)面積222平方公里,占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個(gè)。其中,自然景觀56個(gè)、人文景觀25個(gè)。有國家級特等景觀4個(gè)、國內(nèi)一等景觀18個(gè)、國內(nèi)二等景觀32個(gè)、國內(nèi)三等景觀27個(gè),以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名?;ㄏ奈锕袍E豐富,青巖古鎮(zhèn)已列為全國歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護(hù)單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護(hù)單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級文物保護(hù)單位。貴陽市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風(fēng)景區(qū),其開發(fā)程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。
2 投資分析
2.1 市場分析
2.1.1 公寓 通過實(shí)地考可見察,貴陽花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人,遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養(yǎng)天年?;ㄏ木幼∪丝跒?60054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場調(diào)查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,中小戶型應(yīng)占大頭。
2.1.2 別墅 花溪有著獨(dú)特的自然風(fēng)光,與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?;蛟S會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光,但是這里距離市中心較遠(yuǎn),周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。
2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞?dòng)嵍鴣淼挠慰??;ㄏ慕ㄔO(shè)相對落后,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,與我國其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區(qū)高校眾多,每當(dāng)夏季,來各大高校進(jìn)行培訓(xùn)的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅@锝杷?,住宿條件十分有限。因此,房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā),大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。
2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū),商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的1.25%,商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%?;ㄏ珗@周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動(dòng)該地區(qū)的消費(fèi)水平,帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展,因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地,其中,中鐵城計(jì)劃要建設(shè)一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。
2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區(qū)處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠(yuǎn),交通相對來說較為不便,不太合適發(fā)展辦公用地,受大盤個(gè)案影響,寫字樓市場形成以老城區(qū)、金陽新區(qū)為主要的兩大熱點(diǎn)供求板塊,其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。
成功寫字樓的共性有:位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū),交通要十分便利,四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫字樓價(jià)值的重要支撐;寫字樓項(xiàng)目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?;呐涮自O(shè)施,形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。
從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)分析
2.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 限貸政策不僅會毫不動(dòng)搖地執(zhí)行,而且還會進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。唯有不折不扣地執(zhí)行,甚至繼續(xù)深化和加強(qiáng)限貸政策,才能確保房地產(chǎn)市場合理回歸。此外,房產(chǎn)稅將盡快在全國開征,這可能會導(dǎo)致房價(jià)下跌,并在潛移默化中達(dá)到限購的目的。
2.2.2 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)來自在三個(gè)方面:一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離;二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭;三是項(xiàng)目產(chǎn)品和預(yù)測價(jià)格發(fā)生較大偏離。
2.2.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn) 主要由于科技進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動(dòng)可能帶來的損失;以及由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上漲導(dǎo)致投資增大;由于計(jì)劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。
2.2.4 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目的全過程,包括投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和財(cái)務(wù)管理。
2.2.5 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響,如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財(cái)政政策。
2.2.6 市場風(fēng)險(xiǎn) 要對整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位的調(diào)查,了解其中潛在的規(guī)則;通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預(yù)測其可能會發(fā)生的變動(dòng),從而預(yù)估出最佳的開發(fā)時(shí)機(jī);選擇地塊時(shí),要充分分析該區(qū)域的潛在價(jià)值;要了解國家政策,分析其對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來的潛在影響;同時(shí),要了解并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰(zhàn)不殆。
2.2.7 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的建設(shè)需要切實(shí)解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題;建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小;工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。
2.2.8 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn) 要求項(xiàng)目管理人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項(xiàng)專業(yè)能力;同時(shí)加強(qiáng)目標(biāo)管理,落實(shí)考核責(zé)任制;制訂相應(yīng)的激勵(lì)制度,調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員工作積極性,從而提高企業(yè)管理水平和整體競爭力。
3 成本控制分析
隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展,有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位提供了契機(jī),降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤,房開商各有著自己獨(dú)特的控制成本的方法。
筆者認(rèn)為,建設(shè)項(xiàng)目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費(fèi)者的需求,從而影響企業(yè)的收益。因此,功能設(shè)計(jì)成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是:在成本控制中應(yīng)首先列出項(xiàng)目所具有的主要功能評價(jià)指標(biāo),根據(jù)各個(gè)功能評價(jià)指標(biāo)的重要程度來劃定它們的權(quán)重,接著確定項(xiàng)目的總費(fèi)用,再根據(jù)各個(gè)功能評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重來預(yù)估其相應(yīng)部分的開銷。
本文從功能設(shè)計(jì)的角度出發(fā)來對貴陽市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行成本質(zhì)控分析。該項(xiàng)目建設(shè)用地800平方米,建筑規(guī)模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。
①首先列出該項(xiàng)目所具有的主要功能評價(jià)指標(biāo),并對各個(gè)功能評價(jià)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行評分,最終確定權(quán)重。
確定權(quán)重可采用0-4強(qiáng)制評分法,分別將不同的指標(biāo)進(jìn)行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。
?、诟鶕?jù)權(quán)重來預(yù)估相應(yīng)功能評價(jià)指標(biāo)的開銷,見表2。
?、鄢杀痉治鼋Y(jié)果:由表1、表2可以得出該項(xiàng)目成本控制點(diǎn)應(yīng)在平立面設(shè)計(jì)及施工、供水排水,供電供氣,分別占項(xiàng)目總成本的30%、23%、22%,三項(xiàng)合計(jì)占項(xiàng)目總成本的75%,以此為該項(xiàng)目成本設(shè)計(jì)提供控制依據(jù)。
4 結(jié)語
正確的投資決策離不開合理的市場分析和風(fēng)險(xiǎn)評估,只有迎合了市場的需求,把風(fēng)險(xiǎn)最小化,才能在激烈的競爭中脫引而出。在投資決策中采用權(quán)重控制成本的方法,有利于將影響房地產(chǎn)投資的各個(gè)主要因素定量化,從而使定量與定性相結(jié)合,最終使投資成本得到合理控制。該方法還可以得到各影響因素對項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度大小。成本控制減小了不必要的資源浪費(fèi),為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多收益。建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行設(shè)計(jì)施工之前,房開商需制定相應(yīng)的成本控制管理計(jì)劃,將可能遇到的問題一一討論,才能合理有效地控制開發(fā)項(xiàng)目的成本,從而提高企業(yè)效益。