房地產(chǎn)工程管理論文范文
工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)工程管理論文范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)工程管理論文范文篇1
淺論房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理
【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期之中。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程品牌質(zhì)量是一個(gè)樓盤能否獲得成功的先決條件。本文對房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量措施進(jìn)行了一些探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);質(zhì)量管理;工程管理
引言
工程質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程中，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗。
1.房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系是指把與質(zhì)量有關(guān)的組織機(jī)構(gòu)、過程和資源有機(jī)整合起來，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程(如圖1)。
圖1 房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量控制過程
從圖1可以看出，質(zhì)量管理控制分布于開發(fā)項(xiàng)目的生命周期：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。
對于房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理的內(nèi)涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段，將客戶需求作為出發(fā)點(diǎn)和歸宿，以提高市場競爭力，適用性也應(yīng)納入質(zhì)量管理范疇。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理不是追求最高的質(zhì)量和最完美的工程，而是追求符合既定目標(biāo)的，符合合同要求的工程。工期質(zhì)量是按照工程的使用功能的要求設(shè)計(jì)的，是經(jīng)過工期、費(fèi)用優(yōu)化后確定的，符合工程整體效益目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理周期，而不是僅僅把精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
2.房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系
針對房地產(chǎn)開發(fā)工程管理，本文提出“三段式”質(zhì)量管理體系，即“決策階段質(zhì)量管控體系”、“施工階段質(zhì)量管理體系”和“后期質(zhì)量管理體系”。
2.1決策階段的質(zhì)量管理
主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。該階段的質(zhì)量管理直接決定著開發(fā)項(xiàng)目的成敗。
設(shè)計(jì)質(zhì)量主要包括方案設(shè)計(jì)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。特別要注意過分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。
該階段質(zhì)量控制措施可采?。?/p>
(1)編制設(shè)計(jì)質(zhì)量任務(wù)書，以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。
(2)編寫專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求;
(3)建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求;
(4)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。尤其是標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，都是以大規(guī)模多層住宅開發(fā)為主，產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，特點(diǎn)是量大和跨地域發(fā)展。分區(qū)域建立《住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》和《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》，這是保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提。即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題，第二步是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，住宅標(biāo)準(zhǔn)完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，同時(shí)形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系;
以越秀地產(chǎn)為例，編制了華南區(qū)域的各類標(biāo)準(zhǔn)化施工圖紙，并同時(shí)明確材料的選型，根據(jù)不同的策劃定位選擇不同檔次的材料。
2.2 施工階段的質(zhì)量控制
2.2.1 施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理
(1) 明確質(zhì)量控制目標(biāo)(編制質(zhì)量控制任務(wù)書)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。
(2)制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃
在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)(質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn))編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。
(3)質(zhì)量保證。質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，主要包括承包商和供應(yīng)商。
?、偃霂旃芾怼＝⒊邪毯凸?yīng)商戰(zhàn)略合作庫，使開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)得到統(tǒng)一的保證，通過相應(yīng)的反饋制度分析總結(jié)。同時(shí)，對履約情況、服務(wù)等做出全方位的評價(jià)，并做到分級制度。
此外，應(yīng)通過考察、評審，補(bǔ)充新的材料供應(yīng)商，使工程庫充滿活力和競爭。
?、诿鞔_技術(shù)規(guī)程。明確的技術(shù)規(guī)程不但使將來工地的到貨進(jìn)場驗(yàn)收有依據(jù)，更主要的是對供應(yīng)商的供貨品質(zhì)有強(qiáng)有力的制約。
2.2.2開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制
(1)前期質(zhì)量管理。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目部本身的實(shí)際情況，針對影響工程質(zhì)量的主要因素進(jìn)行預(yù)控制。進(jìn)崗審查、方案審核、環(huán)境因素，以及質(zhì)量管控分解，落實(shí)工程現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職。
(2)中期質(zhì)量控制
?、偃蛩刭|(zhì)量控制。主要包括工藝和材料兩大方面(如圖2)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)商采取強(qiáng)管控的方式，對施工質(zhì)量進(jìn)行把控。對材料的進(jìn)場使用(采取工程確板，涉及到質(zhì)量的材料均進(jìn)行施工、設(shè)計(jì)和開發(fā)商進(jìn)行“確板”)，以及工藝控制(自身建立企業(yè)工法，發(fā)布工藝指引)。
圖2 全要素質(zhì)量控制
?、诠に嚇影逡?。在施工過程當(dāng)中，對于客戶重點(diǎn)關(guān)注的質(zhì)量缺陷所涉及的工藝節(jié)點(diǎn)和施工工藝的做法，包括防滲漏、門窗安裝、墻體砌筑、內(nèi)墻抹灰、外墻保溫做法、水電安裝等重點(diǎn)部位，在每一道工序前，應(yīng)對該工序進(jìn)行相應(yīng)的方案論證，根據(jù)確定的方案實(shí)施的現(xiàn)場實(shí)體，作為指導(dǎo)同類工序大面積施工的標(biāo)準(zhǔn)， 進(jìn)行樣板驗(yàn)收和封樣。工藝樣板是工程質(zhì)量管理的重要保證。
?、墼O(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)。對技術(shù)要求高，施工難度大的某個(gè)工序或環(huán)節(jié)，設(shè)置技術(shù)和管控重點(diǎn)，重點(diǎn)控制操作人員、材料、設(shè)備、施工工藝等;針對質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點(diǎn)控制;對于新工藝、新材料、新技術(shù)也需要特別引起重視(如圖3)。
圖3質(zhì)量控制點(diǎn)
2.3交付后期的質(zhì)量管理
產(chǎn)品建設(shè)完成以后，真正的管理才開設(shè)，一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要深入調(diào)查研究開發(fā)的產(chǎn)品尚需改進(jìn)的方面，以便及時(shí)調(diào)整開發(fā)策略，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門，以便更好的改進(jìn)工作效率、切實(shí)提供產(chǎn)品質(zhì)量。
3.結(jié)語
作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量控制為中心，把工程質(zhì)量作為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過控制項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量控制、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制、缺陷責(zé)任期質(zhì)量控制、信息反饋期質(zhì)量控制等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到控制項(xiàng)目工程質(zhì)量的目的。
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房地產(chǎn)工程管理論文范文篇2
淺談房地產(chǎn)工程管理中的成本控制
【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)也取得了顯著的成就。在當(dāng)前新形勢下，房地產(chǎn)工程管理成本控制問題越來越受到人們的關(guān)注與重視，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力與社會經(jīng)濟(jì)效益的提高。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必然會做好相關(guān)成本控制工作。本文則主要是基于此，來探討房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理成本控制問題，希望對大家有所幫助。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理;成本控制;問題;對策;探討
一、前言
在激烈的市場競爭中求得一席之地，是當(dāng)今企業(yè)所面對的共同挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域，隨著當(dāng)前房價(jià)的不斷飆升，如何在市場競爭中立于不敗之地，獲得長足發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問題。其實(shí)，在此過程中，成本控制是企業(yè)提高競爭力的有效手段之一。一個(gè)企業(yè)管理與發(fā)展的核心就是成本控制，只有控制好了生產(chǎn)成本，才能獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，才能不斷提高市場競爭力，保持持續(xù)發(fā)展的勢頭。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)還不夠規(guī)范與完善，市場競爭中也出現(xiàn)了很多混亂局面，導(dǎo)致房價(jià)不斷升高，直接影響到人們的生產(chǎn)與生活。而在房地產(chǎn)行業(yè)如此激烈的競爭中，如何來保持企業(yè)的競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有著非常重要的戰(zhàn)略意義。
二、房地產(chǎn)工程管理成本控制概述
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，成本控制是一項(xiàng)管理手段，它是針對企業(yè)發(fā)展需要而預(yù)先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業(yè)得到長足發(fā)展，不斷提高自身的市場競爭力，其最終目的就是讓企業(yè)獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過程中，需要對各種影響成本預(yù)算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。所以，這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)要做好預(yù)先的成本控制工作。比如在開發(fā)的源頭，要控制好征地、拆遷、房屋開發(fā)等等影響成本的因素。
如果忽略了對這些因素的控制，就會影響到企業(yè)的收益效果，進(jìn)而影響企業(yè)的市場競爭力與持續(xù)性發(fā)展。在工程管理成本控制中，基礎(chǔ)性工作會起到關(guān)鍵作用。它是整個(gè)成本控制的起點(diǎn)，也是整個(gè)成本控制實(shí)施的良好平臺。對整個(gè)成本的控制，必須從成本的基礎(chǔ)性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質(zhì)量與效果，才能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，為企業(yè)發(fā)展提供保障。
三、房地產(chǎn)工程管理成本控制中存在的問題
目前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都意識到了生產(chǎn)成本的控制問題，但并非所有企業(yè)都能很好地實(shí)施它。各房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中還是存在著一些問題與不足，大體上可以分為以下幾個(gè)方面：
(一)不能深入理解成本控制的內(nèi)涵
在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，目前，只有很少的房地產(chǎn)企業(yè)會在全部開發(fā)過程中進(jìn)行全方位的成本控制，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)則或多或少地存在誤解。比如，有些企業(yè)認(rèn)為，對于成本的控制，只需要要規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段來實(shí)行就行了，其它工作階段就按照規(guī)定來執(zhí)行就行了，其實(shí)這是嚴(yán)重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個(gè)精細(xì)化的工程，必須把任何細(xì)小的因素都全方位地考慮進(jìn)去。
(二)缺乏科學(xué)、有效的成本控制技術(shù)
很多企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，都是采用傳統(tǒng)的決算方法，其主要是針對財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來控制成本。它存在明顯的滯后性與不合理性，所以不能發(fā)揮成本控制所應(yīng)有的功效。在成本控制的具體過程中，會遇到很多潛在影響成本的因素與問題，而對這些問題進(jìn)行有效的解決，就必須依靠先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，只有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能對癥下藥，對問題進(jìn)行及時(shí)、有效的解決。
(三)沒有建立起比較完善的成本控制體系
在對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制的時(shí)候，必須要采取有效的控制成本的體系，否則，它不能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設(shè)，只是以一種形式而存在，不僅不能發(fā)揮作用，反而還可能會給企業(yè)帶來損失。
四、對房地產(chǎn)工程管理成本控制的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題，我對其中的成本控制提出以下幾個(gè)方面的建議：
(一)樹立科學(xué)的成本控制觀念
在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)在控制成本上，不能僅僅局限在規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段，必須要明確，成本的控制是一個(gè)全方位、全局面的過程，它是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。所以企業(yè)在控制成本時(shí)，要樹立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個(gè)潛在影響成本的因素。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)每位員工的成本控制意識，并宣傳企業(yè)成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識，才能有效地指導(dǎo)實(shí)踐，從而提高成本控制的有效性。
(二)采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)
當(dāng)前，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)是在不斷進(jìn)步與發(fā)展的，其應(yīng)用也涉及到生產(chǎn)與生活的各個(gè)領(lǐng)域，所以，在房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)領(lǐng)域，也必須學(xué)會用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來進(jìn)行成本控制。
1、作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要引進(jìn)先進(jìn)的成本控制人才。作為一種重要的戰(zhàn)略資源，人才可以在企業(yè)的成本控制中發(fā)揮關(guān)鍵性作用。有專業(yè)性的成本控制人才作為保障，當(dāng)然可以使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作起到事半功倍的效果。
2、企業(yè)還應(yīng)該引進(jìn)那些先進(jìn)的成本控制技術(shù)。成本的控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，它并不是對項(xiàng)目的一種簡單的預(yù)算，其包括每項(xiàng)工序的每個(gè)細(xì)節(jié)部分，要做好其中的成本控制工作，還需采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應(yīng)市場競爭環(huán)境下的成本控制模式。
(三)建立健全完善的成本控制體系
一個(gè)合理并且有效的成本控制工程，必須要有一套系統(tǒng)、科學(xué)的成本控制作為支撐，只有這樣才能發(fā)揮出成本控制的應(yīng)有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會起到相反的功效。建立、健全科學(xué)、合理的成本控制體系，為此我們可以采取以下措施：
1、應(yīng)該制定明確的責(zé)任管理制度，在整個(gè)成本控制中要明確各崗位的職責(zé)，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項(xiàng)工作。
2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來管理企業(yè)日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細(xì)，將會給整個(gè)企業(yè)的成本控制提供很多數(shù)據(jù)參考，讓整個(gè)企業(yè)的成本控制有序地進(jìn)行下去。
3、成立成本控制管理的委員會，讓他們來領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)的成本控制工作，為成本控制提供決策意見，向企業(yè)的決策層負(fù)責(zé)，這樣，可以確保整個(gè)企業(yè)的成本控制都在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制作為一項(xiàng)系統(tǒng)而又復(fù)雜的工程，它直接關(guān)系到整個(gè)企業(yè)運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭力的提高。同時(shí)，它也是是一項(xiàng)牽一發(fā)而動全身的工作，必須適時(shí)調(diào)整整個(gè)企業(yè)的流程、機(jī)構(gòu)、人員等等因素。
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1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文范文