房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新論文

　　近幾年來,我國房地產(chǎn)企業(yè)在營銷實踐和研究方面積累了豐富的經(jīng)驗,使房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新具備了充足的條件,同時房地產(chǎn)市場的變化帶動著營銷環(huán)境的變化,也促使?fàn)I銷觀念、理論和策略的不斷創(chuàng)新。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新論文篇1

　　淺談房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新策略

　　摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場迅速過度到買方市場，房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗營銷、整合營銷、關(guān)系營銷等幾個方面進(jìn)行營銷創(chuàng)新。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，營銷

　　一、傳統(tǒng)營銷理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營銷

　　傳統(tǒng)營銷理論的顛峰是始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學(xué)的4P理論，市場營銷是四個基本要素的有效組合，即產(chǎn)品(Product)、價格(Price)、銷售渠道(Place)、促銷(Promotion)。該理論假定一個企業(yè)只要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，制定合理的價格，運用適當(dāng)?shù)姆咒N渠道和合適的促銷措施，就能順利實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期營銷目標(biāo)。該理論“以企業(yè)為中心”，實施由內(nèi)而外的營銷。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，行業(yè)不夠成熟，需求旺盛的賣方市場情況下業(yè)內(nèi)大多數(shù)廠商都簡單地運用4P理論指導(dǎo)營銷就取得了令世人矚目的成績。

　　但是，隨著市場競爭日趨激烈，運用4P營銷組合的企業(yè)越來越困難，盡管花費巨額資金，但這種“消費者請注意”的營銷行為很難再獲得成功。在嚴(yán)酷的市場形勢面前，房地產(chǎn)廠商開始反思其營銷行為，逐漸接受4C理論。4C即消費者的欲望和需求,消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性，企業(yè)與消費者的有效溝通。

　　4C理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營銷行為具有幾個鮮明特點：

　　(1)重視消費者，根據(jù)消費者的需要設(shè)計和開發(fā)產(chǎn)品。市場細(xì)分開始流行，企業(yè)把產(chǎn)品放到一邊，首先研究消費者的欲望和需求，不是簡單地叫賣他們所能制造的產(chǎn)品，而是努力去提供消費者想購買的產(chǎn)品。

　　(2)忘掉定價策略，努力了解消費者要滿足其需要所愿付出的成本并且開始有意識的加以影響，因為只有顧客能夠承受的價格才是最合理的價格。

　　(3)忘掉通路策略，思考如何方便消費者購買，因為即使顧客已經(jīng)愿意購買企業(yè)的產(chǎn)品，但若交易成本過高，他們?nèi)匀粫x擇放棄，看房車的出現(xiàn)充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供方便的決心和誠意。

　　(4)忘掉促銷策略，多研究與消費者溝通，企業(yè)對新聞發(fā)布和公共關(guān)系活動的重視上升到空前的高度。4C理論的關(guān)鍵在于真正重視消費者的行為反應(yīng)，通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。

　　二、整合營銷

　　20世紀(jì)90年代，美國D•E舒爾茨教授等人提出了整合營銷(IMC)，其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷、設(shè)計、包裝等一切傳播活動都?xì)w于廣告活動的范疇內(nèi);另一方面使企業(yè)以統(tǒng)一的傳播資詢向消費者傳達(dá)。其目的是在市場營銷的不同階段運用和協(xié)調(diào)各種不同的傳播手段，使其發(fā)揮最佳效用，最終實現(xiàn)企業(yè)與消費者之間建立長期的、維系不散的關(guān)系?，F(xiàn)在，幾乎每一個房地產(chǎn)項目都有廣告公司介入提供全程服務(wù)，工程現(xiàn)場的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷售說詞、公關(guān)活動和新聞發(fā)布等內(nèi)容無一不是廣告公司的杰作。對于實施整合營銷的項目，消費者的所見所聞和感受到的完全一致，項目的優(yōu)點會無數(shù)次以不同的方式傳達(dá)給消費者，能夠給消費者強烈的震撼，這樣反復(fù)的同一刺激大大強化了消費者對項目的印象，有利于提高消費者對項目的認(rèn)知度。

　　三、體驗式營銷

　　體驗式營銷就是站在消費者的感官、情感、思考、行動和關(guān)聯(lián)五個方面，來重新定義、設(shè)計營銷的思考方式。體驗式營銷觀點突破了傳統(tǒng)上的“理性消費者”假設(shè)，認(rèn)為消費者在消費時是理性與感性兼具的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是營銷活動和品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費者回憶、難忘的經(jīng)歷、體驗。房地產(chǎn)對購房人而言，不僅僅是一個遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所，更多的是一種對生活品質(zhì)的追求，精神上的享受、體驗。銷售人員親切的笑容和得當(dāng)?shù)难孕信e止、悅耳的背景音樂，優(yōu)美的小區(qū)景觀、完善的配套設(shè)施，無不傳達(dá)開發(fā)商大力提倡生態(tài)、環(huán)保，力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一的理念。

　　進(jìn)入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費者完全模糊了對戶型的大小、室內(nèi)功能分區(qū)、采光、通風(fēng)、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發(fā)上品茶聊天，進(jìn)廚房去炒幾個小菜，“這就是我想要的家”，消費者完全認(rèn)同開發(fā)商以人為本，融入現(xiàn)代設(shè)計理念和文化理念。要完成這種體驗，通常需要消費者親臨現(xiàn)場，當(dāng)然，現(xiàn)在有不少開發(fā)商開始利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)和寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)網(wǎng)上看房系統(tǒng)，逼真地展示其樓盤及其樣板房場景，并且通過增加一些互動功能，使得看房者利用“鍵盤加鼠標(biāo)”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。

　　四、CS經(jīng)營戰(zhàn)略

　　“CS”(customer satisfaction)，即“顧客滿意”，其指導(dǎo)思想是，企業(yè)的整個經(jīng)營活動要以顧客的滿意度為宗旨，從顧客的觀點而不是從企業(yè)的觀點來分析、考慮消費者的需求，把顧客需求(包括潛在的需求)作為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的源頭，在產(chǎn)品功能及價格設(shè)定、分銷促銷環(huán)節(jié)建立和完善售后服務(wù)系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產(chǎn)消費在很大程度上屬于情感消費層次，“滿意不滿意”是最重要的評價標(biāo)準(zhǔn)。

　　在房地產(chǎn)營銷中實施CS經(jīng)營戰(zhàn)略要求從消費者的需求出發(fā)，滿足消費者的現(xiàn)實需求并且準(zhǔn)確地預(yù)測其潛在需求，盡量引導(dǎo)住宅消費的潮流。為此，必須分析消費者購房的動機、行為、能力和水平，研究他們的消費傳統(tǒng)、習(xí)慣、興趣和愛好，并且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預(yù)測。從項目選址、住房檔次、結(jié)構(gòu)、類型、層高、套型、朝向到價格制定、廣告宣傳、售后服務(wù)等，房地產(chǎn)企業(yè)都必須從住房消費者的需求出發(fā)，使之滿意稱心，才能獲得消費者的青睞，增強企業(yè)競爭能力。

　　五、關(guān)系營銷

　　關(guān)系營銷是通過識別、建立、維護(hù)和鞏固企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)人的關(guān)系來促進(jìn)銷售，強調(diào)企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)者之間建立長期的相互信任的互惠關(guān)系。其關(guān)鍵在于：不僅爭取顧客和創(chuàng)造交易，識別和建立關(guān)系是重要的，維護(hù)和鞏固已有的關(guān)系更重要;營銷的責(zé)任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。

　　關(guān)系營銷與傳統(tǒng)市場營銷有著很大的區(qū)別：傳統(tǒng)營銷把視野局限于目標(biāo)市場上，建立在“以生產(chǎn)者為中心”的基礎(chǔ)之上，其核心是交易，關(guān)心如何生產(chǎn)、如何獲得顧客，企業(yè)與顧客之間、企業(yè)與其供應(yīng)商、經(jīng)銷商之間是一種交易關(guān)系，企業(yè)通過誘使對方發(fā)生交易從中獲利。在交易過程中，買賣雙方的關(guān)系被看成是相互排斥的，交易結(jié)束，買賣之間的關(guān)系就結(jié)束了，買賣雙方是一次性關(guān)系。

　　而關(guān)系營銷是建立在“以消費者為中心”的基礎(chǔ)之上的，其核心是關(guān)系，企業(yè)與其顧客、分銷商、經(jīng)銷商、供應(yīng)商、競爭對手、銀行、政府及內(nèi)部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關(guān)系，并不斷加強這種關(guān)系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方都實現(xiàn)各自的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)利益者之間是一種互惠互利的長期依賴的關(guān)系，企業(yè)通過雙方良好的互惠合作關(guān)系獲利。

　　六、差異化營銷

　　所謂差異化戰(zhàn)略，就是企業(yè)通過在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象等方面形成具有獨特性品質(zhì)來滿足用戶的需要。房地產(chǎn)的差異化營銷，是指通過產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化來提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，從而形成競爭優(yōu)勢。這要求企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開發(fā)上具有較強的創(chuàng)新能力，企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力，企業(yè)在市場營銷中有明確的目標(biāo)市場，并能采取有效的經(jīng)營手段和方法到達(dá)。與其他產(chǎn)品比較，房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。

　　同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化還可以從性能、特色、風(fēng)格和設(shè)計等方面入手，體現(xiàn)在品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)耐用、安全放心;區(qū)位的出行便捷、人文優(yōu)越和升值潛力;環(huán)境的自然、生態(tài)和健康;整體布局的大方、精巧;單體設(shè)計的實用、合理和完善，設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務(wù)的差異化要求在傳統(tǒng)客戶服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行服務(wù)升級，升級后的客戶服務(wù)，不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品售后的客戶服務(wù)，而應(yīng)涵蓋產(chǎn)品設(shè)計“生產(chǎn)”銷售“使用中所有的服務(wù)環(huán)節(jié)，而且越來越強調(diào)多元化、人性化、規(guī)?；蛡€性化，房地產(chǎn)基本進(jìn)入了，服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代，開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵，擴大服務(wù)的寬度，延長服務(wù)的時間來再一次贏得屬于自己的市場空間。最后，企業(yè)文化的差異化也應(yīng)該受到企業(yè)的重視。

　　因為住宅不僅是一種生活方式的選擇，同時也是居住文化的體現(xiàn)，而且應(yīng)該注意，企業(yè)文化是最難被其他企業(yè)模仿的差別優(yōu)勢，一旦建立，即可成為企業(yè)的核心競爭力。

　　房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新論文篇2

　　淺議房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

　　摘 要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對品牌營銷、綠色環(huán)保營銷、服務(wù)營銷等不同營銷方式進(jìn)行分析，提出針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠。

　　關(guān)鍵詞：營銷策略 品牌營銷 綠色環(huán)保營銷 服務(wù)營銷

　　一、房地產(chǎn)市場營銷的概念

　　營銷，簡單地說，就是用科學(xué)的方法分析市場上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針和目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境的分析，找出機會，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)營銷有市場營銷的共性，也有其個性，市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷策略創(chuàng)新的背景

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場自2008年開始調(diào)控，在國家各種調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1～11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點;其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1～11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo)。

　　如今，國家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開始節(jié)衣省食，儲備過冬?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰大，而是比誰的銷售資金回籠的快，能夠熬過去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營銷策略。

　　三、房地產(chǎn)營銷策略剖析

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過2009年、2010年的井噴，現(xiàn)在賣方市場已是一去不復(fù)返，所以，根據(jù)目前的市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營銷的策略，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　1.積極展開品牌營銷。

　　從企業(yè)的角度看，品牌營銷對房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。一般來說，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤不愁銷售。然而，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟，競爭日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對消費者長久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費者的情感溝通;不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是企業(yè)的無形資產(chǎn);能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。

　　從消費者的角度看，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機會更多，消費者購房行為也日益挑剔。人們對房子的需求不僅僅是安身立命的場所，而且是價值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽、價值的承諾，可以增強消費者的購買信心，加速購買行為的發(fā)生。如今許多消費者在購房時，不再找樓盤買房，而熱衷于找品牌。

　　總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競爭代替產(chǎn)品競爭是市場發(fā)展的必然趨勢，一個強勢地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價格戰(zhàn)，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴張。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

　　2.踐行綠色環(huán)保營銷。

　　房地產(chǎn)綠色營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營銷活動，并指導(dǎo)其策劃與實施的過程，其本質(zhì)就是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實踐運用。綠色營銷觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營銷觀念，是生態(tài)文明時代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來綠色文明社會對企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費者對綠色住宅的需求，以實現(xiàn)社會效益、消費者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最終為實現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展?？梢詮娜齻€方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的必要性。

　　對企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購和使用綠色建材，開發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開發(fā)營銷可以塑造企業(yè)形象，在市場上，可以拉近企業(yè)與消費者的距離，得到消費者的支持和社會的認(rèn)可，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競爭優(yōu)勢，推動企業(yè)利潤的提升，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對消費者來說，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費者對各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。

　　現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來越來越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費者追求的目標(biāo)，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計的著力點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營銷理念就顯得意義特別重大。

　　3.全面開展服務(wù)營銷。

　　同樣的產(chǎn)品，在市場競爭的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地呢?這里面，除了品牌、價格、促銷等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對服務(wù)需求的增長遠(yuǎn)高于對物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長。服務(wù)營銷不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價值，還要與眾不同，同時，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營銷越來越重要。

　　可以肯定地說，今后的營銷時代將是服務(wù)營銷比拼的時代。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段，開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。

　　在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主提出的問題要給予及時地反饋與解決。在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與解決;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)服務(wù)營銷不僅包括對現(xiàn)實顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù);不僅要提高顧客現(xiàn)實的滿意度，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強服務(wù)營銷管理，強調(diào)以市場為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營銷觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富，并向?qū)I(yè)化、社會化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競爭優(yōu)勢之一。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時期，消費者對住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營銷在房地產(chǎn)銷售中越來越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　四、開展房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新的關(guān)鍵因素

　　在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素，這對企業(yè)的營銷順利開展影響巨大，主要有以下幾個方面：

　　1.房地產(chǎn)營銷前要積極展開市場調(diào)查工作。

　　現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。在這基礎(chǔ)上，建造好的房屋才能符合消費者的需求，銷路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來生存的威脅。

　　所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，找到住房開發(fā)的最佳市場切入點，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風(fēng)險，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.房地產(chǎn)營銷要有完整的綠色營銷理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷應(yīng)該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃，應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價格、分銷、促銷和銷售服務(wù)等各個環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運用。

　　首先，積極開發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個過程中對環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實施綠色營銷的支撐點，事實證明，誰擁有綠色產(chǎn)品，誰就會擁有市場。

　　其次，強化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費過程中對環(huán)境造成的污染和對人身造成的損害。

　　再次，合理制定綠色價格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門通過嚴(yán)格認(rèn)證以后，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所發(fā)生的一般成本、費用以外，還必須考慮綠色資源的開發(fā)和運用所付出的代價、為保證清潔的成本、開發(fā)和運用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。

　　最后，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業(yè)營銷的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費者心中具有良好綠色信譽的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象;要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來設(shè)立綠色產(chǎn)品專營機構(gòu)或?qū)９瘢阌谙M者識別和購買;要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié);要建立全面覆蓋的銷售網(wǎng)絡(luò)，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場占有率;在選擇經(jīng)銷商時注意該經(jīng)銷商所經(jīng)營的非綠色商品與綠色商品的相互補充性和非排斥、非競爭性，謀求中間商對綠色產(chǎn)品的忠誠度，進(jìn)而大力推銷綠色商品。

　　企業(yè)要靈活運用綠色營銷組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價格和綠色銷售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長、綠色營銷得到全民的認(rèn)同。

　　總之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是社會進(jìn)步的客觀要求，實際上，社會生活中沒有任何一種營銷策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點，在樓市的寒冬里，做好營銷工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場中不斷生存發(fā)展。

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