2016房地產(chǎn)政策風(fēng)險

人們對中國房地產(chǎn)市場可能崩盤的擔(dān)憂與日俱增。然而，我們的研究表明，基本面情況要比許多人想象的穩(wěn)健。最大的危險在于政策方面可能出現(xiàn)失誤。一起來看看下面為你帶來的2016年房地產(chǎn)政策風(fēng)險的分析介紹。

 2016年房地產(chǎn)政策風(fēng)險分析：

 投資者為中國房地產(chǎn)市場傳出的種種消息感到擔(dān)憂，這情有可原。6月份，銷售情況看上去已經(jīng)企穩(wěn)，但在7月又出現(xiàn)下跌。今年上半年，全國銷售額同比減少6.7%，至3萬億元人民幣(合4884億美元)。自2011年以來，如此程度的下滑還是頭一次。

  我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)放緩有三個原因。主要原因是中國收緊了信貸，但2013年極高銷售額(這是2012年需求受到嚴(yán)重抑制的結(jié)果)造成的基數(shù)效應(yīng)以及中國經(jīng)濟(jì)的整體放緩也是原因。這三點都是政府政策造成的。2012年，信貸擴(kuò)張推高了房地產(chǎn)需求。如今，政府在對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行再平衡，目標(biāo)是大大提高消費的重要性，讓消費與投資一道成為拉動增長的主要力量。

  要正確評估這些政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，有必要分析下該行業(yè)的關(guān)鍵基本面情況。盡管銷量出現(xiàn)下滑，但全國房價并未顯著下跌。今年上半年，全國隱含平均售價(implied average selling price)僅下跌了0.8%。

  不過，不同地產(chǎn)項目以及不同城市的房屋售價和銷量情況各不相同。比如，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅項目，只要降價5%至10%，就能在一夜之間提高銷量。但在非一線城市，即便是大幅打折，往往也不起作用。

  這種關(guān)系解釋了為何房價沒有真正松動。在一線城市，因打折而售出的房屋數(shù)量太少，無法對全國的平均售價產(chǎn)生多少影響。其他城市的開發(fā)商則沒有降價，因為他們知道降價也無法提高銷量。基于這一點，如果房貸不松動，或者如果全國房價的回調(diào)幅度不足以刺激改善性和投資性住房需求，那么實體房地產(chǎn)市場很可能將繼續(xù)盤整。

  供過于求是許多人擔(dān)心樓市的主要緣由，但我們認(rèn)為這不是全國性的問題。嚴(yán)重的供過于求只存在于少數(shù)非一線城市、以及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

  從全國層面看，供求失衡在可控范圍內(nèi)。我們的研究顯示，這個問題可在未來兩三年內(nèi)得到解決，支撐需求的因素是城鎮(zhèn)化，還有一個更重要的因素，就是人們改善居住條件的意愿。

  在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，供過于求非常嚴(yán)重——遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)重——而且已經(jīng)制造了一些“鬼城”。盡管這可能會演變成更嚴(yán)重的問題，但商業(yè)地產(chǎn)只占整個房地產(chǎn)市場的極小一部分。這意味著，商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)動搖整個房地產(chǎn)行業(yè)的可能性極小。

2016房地產(chǎn)政策風(fēng)險怎么應(yīng)對：

  因此，盡管中國房地產(chǎn)市場存在供求失衡，但假如政策和信貸環(huán)境保持穩(wěn)定，它應(yīng)該能夠在中期內(nèi)自行消化這個問題。關(guān)鍵的風(fēng)險不在于供給或需求，而在于短期流動性是否容易獲得：過去幾年，開發(fā)商一直在將杠桿從地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表轉(zhuǎn)移到自己的資產(chǎn)負(fù)債表上。銀行和非銀行部門大幅收縮提供給房地產(chǎn)行業(yè)的流動性(很可能是受政策驅(qū)動)，多半會促使房價出現(xiàn)幅度大得多的回調(diào)。但這不是我們的基準(zhǔn)預(yù)期。