2016房地產(chǎn)真實(shí)利潤(rùn)

房地產(chǎn)開發(fā)商拿地成本高，繳納的相關(guān)稅費(fèi)也較高，為了保證一定的利潤(rùn)，最終導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)高。那么房地產(chǎn)的真是利潤(rùn)有多少呢?小編帶你們一起來(lái)了解一下。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)率水平

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率，不是25年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7%，也不是某些房地產(chǎn)開發(fā)商一直聲稱的1%左右。財(cái)政部的抽樣調(diào)查顯示，25年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率高達(dá)26.79%。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另?yè)?jù)25年市物價(jià)局測(cè)算，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤(rùn)率為5%，利潤(rùn)率最高的超過9%。統(tǒng)計(jì)表明，南京房地產(chǎn)開發(fā)商平均從每套住房獲利(從每個(gè)買房家庭賺取)16萬(wàn)元，北京房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均每?jī)商斓睦麧?rùn)就能打造一個(gè)億萬(wàn)富翁。

新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士披露的部分樓盤的利潤(rùn)率，更是令人震驚。上海“申江名園”前期工程的房?jī)r(jià)為6元/平方米，后期工程漲到24元/平方米。25年初上海某樓盤的開發(fā)商預(yù)期價(jià)格是7—8元/平方米，而實(shí)際售價(jià)漲至17—18元/平方米。26年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價(jià)格高達(dá)3元/平方米，是最初開發(fā)商預(yù)期價(jià)格的兩倍。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真實(shí)利潤(rùn)率與國(guó)內(nèi)其它行業(yè)的對(duì)比

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤(rùn)率低于1%，集中于7%—8%這一區(qū)間。前新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好曾經(jīng)感慨：做一年房地產(chǎn)的收益超過做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。還有企業(yè)家笑稱，做房地產(chǎn)比販毒還賺錢。

我國(guó)涉足房地產(chǎn)的企業(yè)家在各種財(cái)富排行榜中占據(jù)突出地位(名次靠前、比例大)，從側(cè)面說明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)。

從“胡潤(rùn)百富榜”來(lái)看，24年前1名富豪中有7位涉足房地產(chǎn)，占7%;25年前5名富豪中有24位涉足房地產(chǎn)，占48%;進(jìn)入26年前1名的4位廣東籍富豪，均以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

從“福布斯26中國(guó)富豪榜”來(lái)看，前1名中有3位專營(yíng)房地產(chǎn)(其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿(mào)集團(tuán)的許榮茂)，有1位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)，有1位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)(不含公司總部在香港的榮智健家族，實(shí)際上中信泰富集團(tuán)是從事多元化經(jīng)營(yíng)，不過兼營(yíng)房地產(chǎn)的規(guī)模小)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占5%;前5名中有1位專營(yíng)房地產(chǎn)，有4位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)(其中有1位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實(shí)業(yè)的張松橋)，有6位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占4%;前1名中有17位專營(yíng)房地產(chǎn)，有12位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)(其中有2位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實(shí)業(yè)的張松橋、百仕達(dá)控股的歐亞平)，有14位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占43%。由此可見，如果將許榮茂視為內(nèi)地富豪，那么內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商在“福布斯26中國(guó)富豪榜”前1名、前5名、前1名中的占比，分別為5%、38%、41%。

近年來(lái)，其它行業(yè)的資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，其它行業(yè)的部分企業(yè)介入甚至直接轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，這種局面是房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)的又一明證。許多與房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)關(guān)聯(lián)的企業(yè)，如國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)、外貿(mào)公司、家電企業(yè)甚至高科技企業(yè)，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。就連某些在國(guó)內(nèi)享有盛名、在國(guó)際上也有較高知名度的高新技術(shù)企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL，也開始兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。以致有人憂心忡忡地發(fā)問：下一個(gè)涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的高新技術(shù)龍頭企業(yè)是誰(shuí)?是中興還是華為?23年初的統(tǒng)計(jì)顯示，有3多家國(guó)內(nèi)上市公司介入了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時(shí)上市公司總數(shù)的25%以上。經(jīng)過四年多的房地產(chǎn)業(yè)“大發(fā)展”，估計(jì)這個(gè)比例已經(jīng)大幅度攀升。

三、中外房地產(chǎn)投資利真實(shí)潤(rùn)率的對(duì)比

將我國(guó)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率與同期其它國(guó)家(地區(qū))最高的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率進(jìn)行對(duì)比，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在全世界的地位。

25年德國(guó)房地產(chǎn)是美英等國(guó)資本關(guān)注的焦點(diǎn)之一。該年度外國(guó)資本對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到264億美元，占德國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的62%，是24年的兩倍。投資者包括一些國(guó)際知名的大公司，如紐約的開布陸斯資本管理公司和高盛集團(tuán)(買下了柏林市政府4%的住宅股票)，英國(guó)私有資產(chǎn)事務(wù)所特拉資本伙伴有限公司(兼并了德國(guó)最大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括其持有的14萬(wàn)個(gè)單位住宅)。歐美房地產(chǎn)投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報(bào)率就可以接受;但如果在德國(guó)投資的話，投資者的預(yù)期回報(bào)率在7%以上。由此推算，25年對(duì)紐約和倫敦、德國(guó)房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報(bào)率，僅為同期中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)率(26.79%)的14.93%(略逾1/7)、26.12%(略逾1/4)。

四、中外房地產(chǎn)界人士年薪及其增幅的對(duì)比

房地產(chǎn)界人士的年薪及其增長(zhǎng)幅度，與房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率有著比較直接的聯(lián)系，在一定程度上是后者的反映。一般來(lái)說，在一定時(shí)期內(nèi)，如果一國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的年薪越高、增幅越大，那么該國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率越高、增幅越大。

26年下半年，由英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS)與人力資源顧問公司Macdonald & Company聯(lián)合進(jìn)行了首次亞洲薪酬調(diào)查。該調(diào)查在26年8—9月以網(wǎng)上問卷調(diào)查的形式進(jìn)行，訪問了769名來(lái)自亞洲區(qū)內(nèi)主要區(qū)域(如中國(guó)內(nèi)地、香港、澳門和馬來(lái)西亞、新加坡、菲律賓、韓國(guó)、越南、印尼等地)的房地產(chǎn)界人士。

調(diào)查結(jié)果顯示，亞洲區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員的平均年薪為7.7萬(wàn)美元;其中，中國(guó)內(nèi)地的平均年薪為7.72萬(wàn)美元(約合人民幣62萬(wàn)元)，僅次于香港。報(bào)告稱，57%的受訪者表示過去一年的薪酬曾經(jīng)獲得調(diào)整，其平均增幅為7.9%;其中，中國(guó)內(nèi)地該項(xiàng)目的平均增幅最高，達(dá)13.8%，分別為香港、馬來(lái)西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數(shù)據(jù)間接表明，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率位居亞洲前列。

五、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度

行業(yè)的壟斷程度與利潤(rùn)率存在著密切的聯(lián)系。一個(gè)行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤(rùn)及利潤(rùn)的數(shù)量越大。已有一些學(xué)者運(yùn)用數(shù)理分析方法量化了房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度，其中關(guān)于該行業(yè)勒納指數(shù)(Lerner Index)的研究成果相當(dāng)豐富。

勒納指數(shù)又稱價(jià)格標(biāo)高程度(mark-up)，是壟斷價(jià)格超出邊際成本的部分與壟斷價(jià)格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤(rùn)的邊際量，因此是衡量市場(chǎng)壟斷程度的重要指標(biāo)。勒納指數(shù)越小，那么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，壟斷程度越低。

根據(jù)1996～22年北京市的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，該市房地產(chǎn)行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在.6以上。24年的一份研究顯示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在.4以上?；?999～23年我國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)推算，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)位于.4968—.8467這一區(qū)間。這些研究成果均表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度相當(dāng)高，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的邊際成本。因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)中包含著很大比例的壟斷利潤(rùn)。

六、我國(guó)房?jī)r(jià)畸高的程度

在壟斷程度較高的房市上，房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本的因素對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率的影響很小，行業(yè)的高利潤(rùn)率基本上源于高房?jī)r(jià)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)問題的核心是住房問題，衡量住房?jī)r(jià)格合理性的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)包括房?jī)r(jià)收入比、貸款月供收入比(住房貸款申領(lǐng)人的月還款金額與月收入之比)、售價(jià)租金比(租售比)等，可以從這幾個(gè)方面逐一分析我國(guó)的房?jī)r(jià)。

關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心規(guī)定的上限是3∶1，世界銀行規(guī)定的上限是5∶1。根據(jù)聯(lián)合國(guó)、世界銀行的定義，房?jī)r(jià)收入比是指在一定區(qū)域的市場(chǎng)中，按套計(jì)算的全部房屋價(jià)格(包括新房和二手房)的中值與居民家庭收入的中值之比。在實(shí)際中，為便于計(jì)算，通常用平均值替代中值。在部分發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比分別為：德國(guó)11.41，英國(guó)1.3，意大利8.61，法國(guó)7.68，美國(guó)6.43，日本11.7。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)，26年5月全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價(jià)格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果購(gòu)買一套9平方米的新房(當(dāng)前新房市場(chǎng)上大戶型過多;在建設(shè)部提出的“康居”指標(biāo)中，人均住房面積為3平方米)，那么住房的總價(jià)約28.8萬(wàn)元。因此，目前全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比為24.1，房?jī)r(jià)與家庭可支配收入之比約為8。26年第三季度的統(tǒng)計(jì)顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房?jī)r(jià)與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。

關(guān)于房貸月供收入比，國(guó)際公認(rèn)的警戒線是1/3。根據(jù)26年上半年央行發(fā)布的報(bào)告，25年1月末北京、上海、天津等1城市居民的平均月供收入比為35%;其中，上海、北京的數(shù)據(jù)分別為45%、42%，接近銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的警戒線(5%)。

關(guān)于售價(jià)租金比，國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的上限為3∶1。早在25年以前，北京、上海、杭州等地的售價(jià)租金比就分別高達(dá)3、36、47。在這三個(gè)城市的購(gòu)房投資中，收回成本的時(shí)間分別為25年、3年和4年。即使不考慮長(zhǎng)期利率風(fēng)險(xiǎn)，該比例也嚴(yán)重偏離了投資價(jià)值，處于高危水平。而在數(shù)年以前，某些城市就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)絕對(duì)值大幅度上漲、房租絕對(duì)值下降的局面。例如，從1998年到24年，青島的房?jī)r(jià)上漲5%以上，而房租下降7%。又如，從22年起，上海的房?jī)r(jià)與房租呈逆向變動(dòng)。24年初萬(wàn)國(guó)大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比23年下跌1/3以上。

由此可見，無(wú)論用哪一種國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國(guó)的房?jī)r(jià)都處于嚴(yán)重畸高狀態(tài)。這間接說明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常水平的利潤(rùn)。

綜上所述，從各個(gè)角度的分析均表明，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率屬于過高水平，大大超前于我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民眾的實(shí)際消費(fèi)水平。而造成這種局面的主要原因，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著較高程度的壟斷。