2016房地產(chǎn)展望
2016房地產(chǎn)展望
由于地價持續(xù)上升，中資開發(fā)商毛利率持續(xù)下滑，2016-2018年盈利可見度低。2016房地產(chǎn)又有哪些新展望呢?小編帶你一起來看看。
開發(fā)商的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型前景較不明確，我們認為物流地產(chǎn)、教育、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)院等新業(yè)務(wù)在未來3年內(nèi)不能成為開發(fā)商的主要利潤增長點。
行業(yè)仍處于整合期，國企背景的開發(fā)商在土地儲備和融資成本方面有明顯競爭優(yōu)勢。未來10年內(nèi)，我們認為缺乏優(yōu)質(zhì)土地儲備和低成本融資渠道的民企開發(fā)商將被迫退出市場
2016年3—6月份房地產(chǎn)展期預(yù)測：
未來3-6個月主要看點：一線城市的開發(fā)商可望通過并購、資產(chǎn)注入或項目出售釋放資產(chǎn)價值。據(jù)我們統(tǒng)計，由于需求旺盛及房價不斷增長，一線城市的土地價格在過去4年中年均增長20%以上，由于土地稀缺，我們預(yù)測該類城市的地價在2016-2018年仍將持續(xù)增長。我們看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備的開發(fā)商，因為該類開發(fā)商可通過各種資產(chǎn)相關(guān)的交易，如并購、母公司注資和項目出售等方式實現(xiàn)資產(chǎn)重估，提升股價的估值水平。
估值分析：由于毛利率持續(xù)下滑，缺乏盈利可見度，香港上市的中資開發(fā)商估值水平處于近4年的偏低水平。中資開發(fā)商龍頭中國海外和華潤置地的2015年P(guān)/B估值約為1.0倍，其他開發(fā)商的2015年P(guān)/B估值約為0.3x-0.8x。由于中資地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，前景不確定，我們認為目前行業(yè)的估值合理。投資者只能精選個股。
投資策略：看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備的國企背景開發(fā)商及投資物業(yè)運營商。由于中資開發(fā)商盈利可見度低，我們認為資產(chǎn)價值低估的國企背景開發(fā)商更具投資價值。由于一線城市的土地價格持續(xù)上升，我們看好一線城市國企開發(fā)商及有穩(wěn)定租金收入的投資物業(yè)運營商。
越秀地產(chǎn)(123HK，買入)：公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有300萬平米的優(yōu)質(zhì)土地儲備。目前股價相對2016年NBV有70%的折讓。新管理層計劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長，并通過更多資產(chǎn)交易實現(xiàn)股票的價值重估。我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標(biāo)價為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測NBV。
越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)：公司在廣州及上海CBD區(qū)域擁有7處優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，包括廣州國際金融中心這一地標(biāo)項目。計入新收購的上海宏嘉大廈因素，我們預(yù)期每股分紅在2016至18年平均增長5%。公司股票息率在7%以上，盈利穩(wěn)定，而目前股價相對2016年NBV值有30%折讓，價值低估，我們的目標(biāo)價為5.9港元，相當(dāng)于1倍的2016年預(yù)測NBV值。
上行風(fēng)險：中資開發(fā)商2016年中期盈利增長或超過市場預(yù)期。
下行風(fēng)險：人民幣持續(xù)貶值將帶來匯兌損失;一線城市房價及地價高企，有一定泡沫因素。
由于地價持續(xù)上升，中資開發(fā)商毛利率持續(xù)下滑，2016-2018年盈利可見度低。
開發(fā)商的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型前景較不明確，我們認為物流地產(chǎn)、教育、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)院等新業(yè)務(wù)在未來3年內(nèi)不能成為開發(fā)商的主要利潤增長點。
行業(yè)仍處于整合期，國企背景的開發(fā)商在土地儲備和融資成本方面有明顯競爭優(yōu)勢。未來10年內(nèi)，我們認為缺乏優(yōu)質(zhì)土地儲備和低成本融資渠道的民企開發(fā)商將被迫退出市場。
未來3-6個月主要看點：一線城市的開發(fā)商可望通過并購、資產(chǎn)注入或項目出售釋放資產(chǎn)價值。據(jù)我們統(tǒng)計，由于需求旺盛及房價不斷增長，一線城市的土地價格在過去4年中年均增長20%以上，由于土地稀缺，我們預(yù)測該類城市的地價在2016-2018年仍將持續(xù)增長。我們看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備的開發(fā)商，因為該類開發(fā)商可通過各種資產(chǎn)相關(guān)的交易，如并購、母公司注資和項目出售等方式實現(xiàn)資產(chǎn)重估，提升股價的估值水平。
案例1：2012年5月底，越秀地產(chǎn)(123HK，買入)及越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)聯(lián)合宣布，越秀地產(chǎn)將旗下廣州國際金融中心注入越秀房產(chǎn)基金。交易對應(yīng)的物業(yè)作價為人民幣134.40億元，其最新的評估值約人民幣153.70億元。受此次資產(chǎn)交易推動，越秀地產(chǎn)股價從2012年6月初的1.9港元上升44%至2.73港元(2013年1月)。
案例2：2015年12月，深圳控股(604HK，持有)，獲母公司深業(yè)集團將深圳黃貝嶺項目注入，交易對應(yīng)的物業(yè)作價為人民幣19億元。受此次資產(chǎn)交易推動，深圳控股股價從2015年9月初的2.6港元上升36%至3.53港元(2015年12月)。
估值分析：由于毛利率持續(xù)下滑，缺乏盈利可見度，香港上市的中資開發(fā)商估值水平處于近4年的偏低水平。中資開發(fā)商龍頭中國海外和華潤置地的2015年P(guān)/B估值約為1.0倍，其他開發(fā)商的2015年P(guān)/B估值約為0.3x-0.8x。由于中資地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，前景不確定，我們認為目前行業(yè)的估值合理。投資者只能精選個股。
投資策略：看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備的國企背景開發(fā)商及投資物業(yè)運營商。由于中資開發(fā)商盈利可見度低，我們認為資產(chǎn)價值低估的國企背景開發(fā)商更具投資價值。由于一線城市的土地價格持續(xù)上升，我們看好一線城市國企開發(fā)商及有穩(wěn)定租金收入的投資物業(yè)運營商。
越秀地產(chǎn)(123HK，買入)：公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有300萬平米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，并控股越秀房產(chǎn)基金。目前股價相對2016年NBV有70%的折讓。新管理層計劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長，并通過更多資產(chǎn)交易實現(xiàn)股票的價值重估。我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標(biāo)價為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測NBV。
越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)：公司在廣州及上海CBD區(qū)域擁有7處優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，包括廣州國際金融中心這一地標(biāo)項目。計入新收購的上海宏嘉大廈因素，我們預(yù)期每股分紅在2016至18年平均增長5%。公司股票息率在7%以上，盈利穩(wěn)定，而目前股價相對2016年NBV值有30%折讓，價值低估，我們的目標(biāo)價為5.9港元，相當(dāng)于1倍的2016年預(yù)測NBV值。
公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有300萬平米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，并控股越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)。目前股價相對2016年NBV有70%的折讓。
新管理層計劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長，并通過更多資產(chǎn)交易實現(xiàn)股票的價值重估。
我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標(biāo)價為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測NBV。
公司在廣州及上海CBD區(qū)域擁有7處優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，包括廣州國際金融中心這一地標(biāo)項目。計入新收購的上海宏嘉大廈因素，我們預(yù)期每股分紅在2016至2018年平均增長5%。
公司股票息率在7%以上，盈利穩(wěn)定，而目前股價相對2016年NBV值有30%的折讓，價值低估，我們的目標(biāo)價為5.9港元，相當(dāng)于1倍的2016年預(yù)測NBV值。
以報告發(fā)布日后12個月內(nèi)公司股價的漲跌幅相對同期恒生指數(shù)的漲跌幅為基準(zhǔn)。
買入：預(yù)期公司股價表現(xiàn)強于恒生指數(shù)15%以上
增持：預(yù)期公司股價表現(xiàn)強于恒生指數(shù)5-15%
持有：預(yù)期公司股價表現(xiàn)相對恒生指數(shù)的變動幅度介于-5%和+5%之間
減持：預(yù)期公司股價表現(xiàn)弱于恒生指數(shù)5%以上
以報告發(fā)布日后12個月內(nèi)行業(yè)股價的漲跌幅相對同期恒生指數(shù)的漲跌幅為基準(zhǔn)。
正面：預(yù)期行業(yè)將跑贏恒生指數(shù)10%或以上
中性：預(yù)期行業(yè)相對恒生指數(shù)的變動幅度介于-10%和+10%之間
謹慎：預(yù)期行業(yè)將跑輸恒生指數(shù)10%或以上