關(guān)于二手房退房的條件
二手房,經(jīng)過了一道手續(xù),轉(zhuǎn)手再賣時,會平添許多意想不到的困擾。二手房買賣因合同無效或者因一方違約造成不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶,退房的條件是什么?
二手房退房的條件一、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人,而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋,事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下,又將房屋出賣,因法律明確規(guī)定,監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益,不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn),因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。
二手房退房的條件二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的
共有房屋形成的原因一般是:
1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋,雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下,但實際上是夫妻共有房屋;
2、因繼承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法繼承人為二人以上,尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn),其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;
3、因拆遷形成的家庭共有房屋,即依據(jù)拆遷補償協(xié)議,被補償人為家庭中的數(shù)人,但是回遷房登記在了其中一個人的名下,實則為家庭共有房屋;
4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。
二手房退房的條件三、出賣已出租的房屋,侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的
《合同法》第二百三十條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”未征得承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的,承租人可以主張房屋買賣合同無效。
二手房退房的條件四、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的
開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因,不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋,因沒有辦理土地征用手續(xù),沒有取得土地使用權(quán)證,是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
二手房退房的條件五、已經(jīng)設(shè)定抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋
《物權(quán)法》第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”
《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。”
未經(jīng)抵押權(quán)人同意,房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益,因而轉(zhuǎn)讓無效。
二手房退房的條件六、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓
依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓”,其中第(二)項規(guī)定:“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。
二手房退房的條件七、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房不符合規(guī)定的
依據(jù)北京市建設(shè)委員會 2008年4月8日發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟適用房上市出售有關(guān)問題的知 》的規(guī)定,自《通知》發(fā)布之日起,簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售,按照以下規(guī)定執(zhí)行:
已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的,不得按市場價格上市出售。確需出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。
已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后,可以按市場價出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。
轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房不符合上述規(guī)定的,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。