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退房銀行貸款怎樣處理

時(shí)間: 燕華640 分享

  房子是必需品,但退房的理由也有千千萬。如果已經(jīng)按揭的業(yè)主想要退房,那么退房之后,自己所交納的銀行按揭貸款怎么辦?這成了很多購房者擔(dān)心的問題。

  購房者可解除購房合同

  從法律角度講,購房合同是購房者與開發(fā)商之間的買賣,退房實(shí)際上是購房者作為購房合同的一方當(dāng)事人,行使其合同解除權(quán),肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關(guān)系,與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系,兩者雖有關(guān)系,但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系,所以對(duì)購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。

  購房合同失效≠貸款合同解除

  首先由于購房合同被解除,開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購房者。購房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應(yīng)一并返還給購房者。然后,購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款,“借款人提前歸還貸款,應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商,將剩余貸款本息提前還給銀行。”

  購房者應(yīng)該做什么?

  1、辦理退保退費(fèi)手續(xù)

  以按揭貸款購買房屋時(shí),一般都會(huì)要求購房者為其所購房屋辦理保險(xiǎn),保險(xiǎn)受益人為貸款銀行。解除售房合同勢(shì)必牽涉到保險(xiǎn)問題,由于保險(xiǎn)法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨(dú)立法律關(guān)系,所以保險(xiǎn)問題有其自身特點(diǎn)。

  《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第十四條規(guī)定:“除本法另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外,保險(xiǎn)合同成立后,投保人可以解除保險(xiǎn)合同。”也就是說,如果買家簽訂的保險(xiǎn)合同中沒有不許退保的字樣,買家在解除購房合同的同時(shí),即可解除保險(xiǎn)合同。

  《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第三十八條規(guī)定:“保險(xiǎn)責(zé)任開始前,投保人要求解除合同的,應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi),保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開始后,投保人要求解除合同的,保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi),剩余部分退還投保人。”

  相關(guān)律師認(rèn)為,購房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。

  2、辦理解除抵押登記手續(xù)

  在實(shí)踐中,提前還款很難操作,因?yàn)橘彿空咚彿课菀呀?jīng)向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行,銀行只能行使抵押權(quán),拍賣或者變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時(shí)房屋已不歸購房者所有,處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益,開發(fā)商決不會(huì)吃這個(gè)虧。所以,就只能由開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分,其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者,屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購房者已向銀行提前還款。

  銀行依據(jù)中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定:“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后,抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人,借款合同終止。”從而接收還款,終止借款合同。

  我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定:“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后,抵押權(quán)即告消滅,當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

  3、手續(xù)辦完之前,房貸要繼續(xù)還

  需要提醒業(yè)主注意的是,由于某些原因希望退房的業(yè)主,不能因此而“借故”停止還貸。

  目前,部分購房者對(duì)銀行和開發(fā)商之間各自的關(guān)系存在誤解或模糊的認(rèn)識(shí),有人認(rèn)為按揭貸款是由于買房才申請(qǐng)的,現(xiàn)在不買房了,所以按揭貸款也不用還了;或者想著要退房了,干脆就停止了每月的還房款了。其實(shí),買家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系之外的,所以,解除購房合同并不同時(shí)解除貸款合同。購房者雖然退了房,但因?yàn)橘I家已經(jīng)從銀行借貸出款項(xiàng)用于購房,所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在,在手續(xù)未完全辦理清楚之前,房貸還是要按時(shí)還的。

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