2016房地產(chǎn)市場宏觀政策解讀_2016房地產(chǎn)市場宏觀政策(2)
三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評價
對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已有兩年多了，在這兩年當(dāng)中，國務(wù)院和國務(wù)院各部委高密度地針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，這是非常罕見的，足見國家對房價的重視和有效抑制房價的決心。那么房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年多的宏觀調(diào)控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?
(一)宏觀調(diào)控后市場發(fā)生的變化
1、空置面積的變化。從25年開始，我國商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時段銷售面積低于竣工面積的情況。同時，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重擴張。25年11月末，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比24年同期增長14.2%，規(guī)模超過25年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達.63億平方米，比24年同期增長8.%，規(guī)模接近于25年前5個月的住宅竣工面積。國家統(tǒng)計局公布的26年5月國房景氣指數(shù)顯示，截至26年5月底，全國商品房空置面積1.22億平方米，比25年同期增長17.8%，空置商品住宅6728萬平方米，增長15.9%。但與26年3月相比。這一數(shù)字已減少了255萬平方米，這個數(shù)字相對于空置面積來說是一個小數(shù)目，但畢竟說明國家宏觀調(diào)控政策初見成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶型相對比較少。 2、房價的變化。25年全國房價繼續(xù)上漲15.2%，各地房價在25年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9%，中部地區(qū)是1.2%，西部地區(qū)為7.6%。26年第一季度全國7個城市新建商品房面積同比上漲6.3%。北京市房價在26年第一季度猛漲了17%。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的聯(lián)合調(diào)查也表明，26年8月，全國7個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當(dāng)月房價較25年同期分別上漲12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅為2.2%。當(dāng)月，房價環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺、大連和長春等。從北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，26年前9個月，北京房價依然上漲了9.3個百分點。但26年9月全市商品住宅銷售價格比25年同月上漲了1.3個百分點。但漲幅卻比26年8月回落了1.4個百分點。廣州市國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場分析報告顯示，繼26年8月房價小幅下跌之后，26年9月廣州房價繼續(xù)全線回落，新建商品住房均價創(chuàng)下26年宏觀調(diào)控以來最大跌幅，比上月下降了46元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達6%。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個月徘徊在6多萬平方米的低位。
(二)對房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評價
國家宏觀調(diào)控的本意應(yīng)該是：把房價增速減緩到與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市(比如上海、北京等)的房價增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房價基本合理。但從上面宏觀調(diào)控前和調(diào)控后的比較和分析我們可以得知，房價的增速在25年還是明顯地高于國民經(jīng)濟增長的速度，沒有達到宏觀調(diào)控預(yù)期的理想效果。26年在國家宏觀調(diào)控政策的組合拳的重重作用下，才開始慢慢降下來，基本上達到了初步的效果。為什么房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控在經(jīng)過了大約兩年多非常有力度的調(diào)控才初步顯現(xiàn)出了它的威力呢，難道房地產(chǎn)市場就這么難調(diào)控嗎，要幾個部委連續(xù)出臺一系列政策?我們以后應(yīng)該怎樣更好地實施調(diào)控呢?
1、供需相互作用的結(jié)果，真實需求強勁。
大家知道，土地是一種稀缺資源，住房市場供不應(yīng)求是一個不爭的事實。我國是一個人口大國，對住房存在巨大的需求。隨著人們收入水平的提高，在滿足吃好的同時對住好也有很強烈的愿望，并且我國的家庭越來越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開住;我國的安家置業(yè)觀念比較強，人們工作的流動性比較差，人們只有買了房子才有家的感覺;我國近幾年城市化也比較快，大量的農(nóng)村人口涌入城市;工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進，這些因素?zé)o疑提高了我們對住房的現(xiàn)實需求量;房價上漲使得把住房當(dāng)作投資品的人們有一個房價上漲的預(yù)期。這些因素就使得房價具有很強的剛性，不會輕易降下來。但我國這次對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度非常大，最終發(fā)揮了這只“看得見的手”的作用，使得房價正朝著預(yù)期的效果轉(zhuǎn)變，我們相信隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，房價會越來越達到我們所預(yù)期的效果。
2、中央與地方政府利益的博弈。
市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對地方政府績效(亦即官員政績)的評估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟發(fā)展的各種指標(biāo)，最典型的就是GDP的增長數(shù)據(jù)。而另一個是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢力的崛起。稅收分享只是博弈的內(nèi)容之一，更重要的是地方政府無視中央的規(guī)定非法汲取資源，按照自身的短期利益和局部利益去發(fā)展經(jīng)濟，盲目擴大房地產(chǎn)投資。26年河南省鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)問題，就是在國家加強宏觀調(diào)控、嚴(yán)把土地“閘門”的形勢下發(fā)生的一起重大土地違法案件。
中央只制定政策，但具體實施卻要靠地方政府，而當(dāng)?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時，地方政府往往會陽奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團，他們相互勾結(jié)，這也是一個最容易腐敗的地方，權(quán)錢交易。房價上漲所形成的利潤相當(dāng)部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。這些因素也就阻礙了國家宏觀調(diào)控政策效力的發(fā)揮，使得房價增速遲遲降不下來。26年國家派出了檢查組到地方檢查落實宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進行，隨著我們的制度越來越透明，土地出讓市場將越來越規(guī)范。在這樣一個規(guī)范的市場里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實和貫徹，房價也必將越來越合理。
3、宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。
宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場變化多端，它具有投資周期長、涉及行業(yè)多等特點。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實施后能夠立竿見影，由于這種急切的心理，在這個政策還沒發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項政策制定出來了，多個政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國是一個很大的經(jīng)濟體，各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國的宏觀調(diào)控政策是國家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個地方都統(tǒng)一實行。所以，我們希望我國出臺的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個地方結(jié)合本地實際情況參照實行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。
4、統(tǒng)計部門的統(tǒng)計口徑和標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。
一個健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場基本面的真實信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計制度和統(tǒng)計方法的限制，我國部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來說，北京市26年1、2月份房價上漲幅度，北京市建委公布的是17.3%，國家統(tǒng)計局公布的是7.3%。由于兩者相差超過一倍，社會上一時出現(xiàn)了“到底聽誰的”的爭論。實際上。北京市建委公布的是“平均銷售價格”上漲幅度，其中包含了市場結(jié)構(gòu)的信息;國家統(tǒng)計局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價格”上漲幅度，基本剔除了市場結(jié)構(gòu)信息。
像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積9平方米的爭論。國土資源部地籍司司長樊志全在一次會上對停止審批“別墅”用地當(dāng)中的“別墅”給出的是獨棟別墅的定義，而實際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類型。套型面積9平方米存在到底是建筑面積還是室內(nèi)使用面積是9平方米的爭論。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個標(biāo)準(zhǔn)和體系能使我們更準(zhǔn)確地研究和決策。
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