中國的房地產市場發(fā)展和其他國家不同的是，城鎮(zhèn)化和城市化同步進行，使得房地產的增長過程尤為暴力。與日本等國家不同，發(fā)達國家的城市擴張發(fā)生在城鎮(zhèn)化之前，主要在于受外來經濟的影響小。而中國在改革開放后帶來的大量先進生產力，使得經濟密度和人口密度差急速提升，大量人口涌入城市，而此時的城市擴張并不明顯，突然帶來的住房需求導致了房地產 10 年的需求大牛市

　　2015年10月22日院常務會議通過了《居住證暫行條例(草案)》，規(guī)定在全國建立居住證制度，推進城鎮(zhèn)基本公共服務和便利向常住人口全覆蓋，逐步提高居住證持有人享有的公共服務水平。

　　在全國建立居住證制度，提高公共服務水平，明確積分等方式落戶通道……21日召開的國務院常務會議通過了《居住證暫行條例(草案)》。專家認為，作為戶籍制度改革的重要內容，全面實施居住證制度將助推以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和農業(yè)現代化，同時進一步促進社會公平正義。

　　流動人口將從居住證制度中受益

　　“實施居住證制度是戶籍制度改革的重要一步，并且最終還是服務于戶籍制度改革。”北京大學社會學系教授陸杰華表示，“無論是享受公共服務還是積分落戶，我國社會相當一部分人，尤其是數量龐大的流動人口都將從居住證制度中受益。”

　　《居住證暫行條例(草案)》規(guī)定在全國建立居住證制度，推進城鎮(zhèn)基本公共服務和便利向常住人口全覆蓋，要求各地積極創(chuàng)造條件，逐步提高居住證持有人享有的公共服務水平。草案還明確了居住證持有人通過積分等方式落戶的通道。

　　“戶籍制度改革就是要逐步剝離附加在戶口上的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等權益，并通過居住證制度實現公共服務的均等化。”中國人民大學社會學理論與方法研究中心教授陸益龍說，“任何公民在法律面前都是平等的，讓每個人平等地享受公共服務，這也是法治的必然要求。”

　　多個地區(qū)已開始實行居住證制度

　　2014年7月，《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》發(fā)布，提出“全面實施居住證制度”的目標。2014年12月，國務院法制辦公室就《居住證管理辦法(征求意見稿)》向社會公開征求意見。

　　包括北京、上海、廣州、深圳在內的多個地區(qū)已經開始實行居住證制度。廣東為居住證持證人列出了15條待遇，持有居住證的境內人員在符合資格條件的情況下還可以報名參加廣東省內公開選拔領導干部?！渡虾Ｊ芯幼∽C積分管理辦法》則規(guī)定，符合一定條件的創(chuàng)業(yè)人才和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中介服務人才將可以獲得120分的加分，這意味著這類人才將可以享受包括子女教育在內的多項公共服務待遇。

　　“在上海，持有居住證所能享受的公共服務，已經非常接近戶籍人口了。”上海市公安局人口管理辦公室主任朱惠芬說，“居住證制度可以在合理控制城市規(guī)模的同時，通過‘梯度賦權’的方式提高對各類人群的公共服務覆蓋率。在城市管理中，居住證將發(fā)揮越來越重要的作用。”

　　“居住證將成為城鎮(zhèn)化的調節(jié)器”

　　中國社會科學院經濟藍皮書課題組16日表示，曾經被視為經濟過熱源頭的房地產產業(yè)，將再次成為穩(wěn)定經濟增速的調節(jié)器。但我國房地產市場仍處于調整期，房地產低迷至少還需要兩年左右的時間。預計2016年房地產投資繼續(xù)探底。根據目前的房地產的開發(fā)節(jié)奏、資金到位情況、庫存變化、銷售現狀，房地產投資將繼續(xù)回落。

　　中國社會科學院經濟學部、中國社會科學院科研局、中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所、社會科學文獻出版社當日共同舉辦2016年《經濟藍皮書》發(fā)布暨中國經濟形勢報告會。

　　2014年以來國家多次放松房地產調控政策，商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)回暖，但因房地產庫存較多及我國人口結構性變化的影響，房地產投資告別了過去持續(xù)多年的超高增速。

　　藍皮書稱，2015年以來“救市”政策頻發(fā)，央行五次降息四次降準，一線城市、部分二線城市樓市需求在政策刺激下開始集中釋放，樓市基本面出現好轉。

　　銷售方面，1~9月，全國商品房銷售面積同比增長7.5%，比1~8月繼續(xù)提高0.3個百分點，下半年以來持續(xù)好轉，其中住宅銷售面積同比增長8.2%，回暖勢頭良好。

　　資金方面，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)加快，1~9月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長0.9%，與1~8月持平，連續(xù)4個月正增長。房地產市場的持續(xù)回暖有望從銷售端傳導到投資端，尤其是隨著部分大城市庫存不足的風險凸顯，其房地產投資有望企穩(wěn)回升。

　　開發(fā)方面，1~9月，房地產開發(fā)企業(yè)新開工面積同比下降12.6%，降幅收窄4.2個百分點，下半年以來降幅首次縮窄，也顯示房地產新開工項目正出現筑底回升跡象，后續(xù)房地產投資增速或將有好轉。

　　但課題組表示，房地產市場仍處于調整期。經過十余年高增長后，我國房屋存量已大幅度增加，2013年城鎮(zhèn)戶均住宅超過1.05套，基本達到飽和點。房地產在建規(guī)模仍然較大，住房空置面積較多。

　　與此同時，隨著勞動人口減少和城鎮(zhèn)化速度減慢，新增的有效需求減少，2013年當年近1300萬套的銷售量基本是房地產需求的年度高峰值，房地產市場已經進入趨勢性下跌和周期性減速的雙重調整階段。根據國際經驗和房地產周期變化規(guī)律，房地產調整期一般需要3~5年，考慮到2014年已經開始調整，房地產低迷至少還需要兩年左右的時間。

　　課題組表示，從歷史經驗看，房地產銷售形勢回暖，經過一段時間之后，必然要帶動房地產投資由降轉升。盡管有存量房消化任務，但大城市存量房持續(xù)較快減少，住宅開發(fā)投資活動必然會逐步增加。大城市存量住房消化任務完成后，住宅開發(fā)投資活動必然會逐步增加。與房地產市場相關度較高的建材家具、裝修裝飾及家電等消費也會逐步反彈。

　　“在新型城鎮(zhèn)化和農業(yè)現代化的背景下，大量流動人口卻因為各種原因并沒有實現實質上的‘城鎮(zhèn)化’，這樣會導致城鎮(zhèn)化的質量不高。”陸杰華認為，居住證將成為城鎮(zhèn)化的調節(jié)器，也是推動城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展的必然需要。

　　他同時表示，國務院已經通過了居住證制度的指導性和原則性規(guī)定，但這項制度的全面實施還需要各地來制定具體辦法，已經有了居住證的地區(qū)也要跟上國務院規(guī)定的腳步。“出于公共財力等原因，這其中甚至也將遇到一定阻力，這就需要有關部門提供強有力的監(jiān)督。”