有人說，中國的樓市就像一部懸疑片，過程是個迷，結(jié)局誰都無法預(yù)知，我們只有透過重重迷霧，看清某些現(xiàn)象背后的本質(zhì)。曝光中國樓市中20條黑幕，不可不知!2016年是否該入市?有傳言稱，買了就準備做炮灰吧!你信嗎?

　　一、2016年依然會地王頻出

　　2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，今年開始，房企融資越來越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非常火爆，2016年也會維持這樣的格局。

　　二、一二線城市：預(yù)計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%

　　著名證券研究機構(gòu)中金公司研究部發(fā)布了對2016年及以后的中國房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測報告。報告對全國主要城市房地產(chǎn)銷售價格、銷售量均進行了預(yù)測。中金預(yù)測，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應(yīng)有限將推升銷售均價，同時導(dǎo)致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量;3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價。

　　1.庫存水平下降和新增供應(yīng)減少會推升銷售均價

　　一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到1)2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續(xù)下滑5%。庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2.貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(不到12個月的時間累計降息165個基點，下調(diào)存款準備金率300個基點)。我們預(yù)計，未來貨幣政策還將進一步放松(預(yù)計2016年降息25個基點，下調(diào)存款準備金率600個基點)，從而支持一二線城市的銷售均價持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此，我們認為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　3.土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價

　　2013年以來，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。預(yù)計新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲。

　　三四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟低迷，我們預(yù)計2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%。

　　三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好?

　　第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下，顯示庫存水平將處于低位。加上2016年這九個城市的總可售資源大多將會減少(除深圳將增加4%以外)，這些城市將供不應(yīng)求，最可能有突出表現(xiàn)。

　　第二， 看好的城市——中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動了經(jīng)濟的升級和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。

　　第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長三角和珠三角)的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。

　　四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇

　　優(yōu)秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。

　　五、2016年上半年樓市整體較樂觀

　　大部分業(yè)內(nèi)人士對2016年房地產(chǎn)市場態(tài)度相對樂觀。

　　金科地產(chǎn)戰(zhàn)略總監(jiān)許煥升認為，2016年樓市會比2015年差一點，但不會比2014年差。首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補了剛需的略微下降;其次，國家政策支持力度會越來越大;第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業(yè)績。

　　某上市公司戰(zhàn)略總監(jiān)則判斷2016年上半年整體比較樂觀，下半年或出現(xiàn)第一輪周期性調(diào)整。明年上半年還會延續(xù)今年的回暖勢頭，因為從目前來看，樓市政策達到了歷史最大寬松度，供求關(guān)系也相對健康，成交量會在今年年底或明年上半年達到高點。

　　六、改善性住房需求份額持續(xù)增加

　　2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢。

　　金科地產(chǎn)戰(zhàn)略總監(jiān)許煥升認為，從2015年成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。比如金科地產(chǎn)2016年剛需產(chǎn)品和改善產(chǎn)品比例或調(diào)整到6:4。2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準備。

　　七、一線城市房價在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升

　　明年一線城市房價怎么走?有說“斷崖式下跌”的，有說繼續(xù)猛漲的。

　　資深地產(chǎn)人天雨認為，如果沒有特殊政策出臺。明年年初一線城市房價企穩(wěn)，深圳等今年上漲過多的城市，可能有10—15%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。

　　一線城市的房價，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。而且，因為其他投資渠道的風(fēng)險和不暢通，更因為貨幣持續(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說不管貨幣貶值升值，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就涌入樓市。

　　就如同日本“東京都”附近的房子和其他地方的房子不是一個概念，我國一線城市的房子和其他地方的房子也將不是一個概念。

　　2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房價的購房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房價”已經(jīng)沒有意義，因為房子這時候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無法治病，但一樣價值很高一樣。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應(yīng)的價格。

　　2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩(wěn)，部分區(qū)域會有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線城市房價將上升10%左右。

　　八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出

　　UA國際山西區(qū)域經(jīng)理董捷判斷，2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。

　　實際情況是：

　　1.因為許多地方政府執(zhí)法不嚴，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產(chǎn)權(quán)房;

　　2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。

　　2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風(fēng)氣一變：

　　3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢”不復(fù)存在。而他們在過往經(jīng)營中已經(jīng)形成路徑依賴，不知道在純市場環(huán)境中怎么競爭怎么游泳。

　　4.許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。

　　而萬科等全國性房企，從來不行賄，也不靠市場以外的因素去競爭，其強大的產(chǎn)品設(shè)計能力、成本控制能力，將越來越占優(yōu)勢。

　　二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~將進一步擴大。

　　九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷

　　明源地產(chǎn)研究院書友群群友認為，明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。

　　產(chǎn)品差，核心在于思路，說白了，就是這些開發(fā)商把三四線的消費者當(dāng)成啥好東西都沒有見過的人，隨便搞個房子就想賺錢。舍不得前期多花設(shè)計費用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細琢花工夫。

　　但實際上，三四線城市的消費者并不需要這樣的產(chǎn)品，因為：

　　1.三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。

　　2.三四線城市的消費者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。

　　3. 三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。

　　因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。

　　因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來“新需求”，實現(xiàn)暢銷。

　　十、移動化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向

　　明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長徐穎指出，組織更加扁平、決策更加專業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會推出合伙人制度。

　　明源地產(chǎn)研究院房企轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專家劉策認為，風(fēng)險管理將成為房企管理新的風(fēng)口。2016年，房企將高度重視風(fēng)險管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險，資金風(fēng)險，運營風(fēng)險等愈加突出，像很多百億軍團都把風(fēng)控體系建設(shè)和風(fēng)控隊伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風(fēng)險梳理—風(fēng)險識別—風(fēng)險預(yù)警—風(fēng)險應(yīng)對，建立以風(fēng)控指標體系和流程優(yōu)化為雙輪的風(fēng)險控制體系。