房地產(chǎn)怎樣去庫(kù)存

　　去庫(kù)存可謂是八仙過(guò)海、各顯神通。但也不外乎以下幾種策略：

　　一、加速去化已完工產(chǎn)品。當(dāng)前，絕大多數(shù)城市供大于求，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)被打破，已完工產(chǎn)品壓在手上，已經(jīng)毫無(wú)意義，還要積壓現(xiàn)金、增加財(cái)務(wù)成本。對(duì)于已完工產(chǎn)品，哪怕低于成本價(jià)銷售，至少也可以回籠現(xiàn)金流，并減少未來(lái)的財(cái)務(wù)成本。對(duì)于這種剩下來(lái)的存貨，必須要有壯士斷腕的決心，堅(jiān)定不移甩賣，回籠現(xiàn)金。

　　二、精準(zhǔn)地把握推盤節(jié)奏。什么時(shí)候推盤?推住宅還是商業(yè)?毛胚還是精裝修?搶在競(jìng)品之前還是之后?都是需要精準(zhǔn)的客戶定位和市場(chǎng)研究。同時(shí)還要加快項(xiàng)目建設(shè)。高周轉(zhuǎn)模式依然是目前最好的去存貨必備手段，否則在想推盤的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)不到預(yù)售條件，只好眼睜睜看著競(jìng)品搶得先機(jī)。

　　三、 實(shí)施“一盤一策”。目前市場(chǎng)明顯出現(xiàn)城市分化、板塊分化、樓盤分化，有的城市供大于求，但老城區(qū)幾乎無(wú)新房可售，有的城市供求基本平衡，但新城區(qū)嚴(yán)重供過(guò)于求，因而銷售政策不宜整齊劃一，新城控股旗下新城地產(chǎn)在南京的項(xiàng)目就在近期提高了售價(jià)，但有的城市、有的產(chǎn)品就必須綜合平衡量?jī)r(jià)關(guān)系，堅(jiān)決執(zhí)行“量在價(jià)先”的策略，保證銷售速度。

　　四、把握好拿地區(qū)域與窗口期。即便在市場(chǎng)普遍供大于求的情況下，房企總還是要補(bǔ)充生產(chǎn)原材料——土地的，幾乎所有大中城市也還是存在局部區(qū)域供應(yīng)不足的情況，這也是企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)區(qū)域。同時(shí)，目前絕大多數(shù)城市土地市場(chǎng)尚未恢復(fù)，在供求關(guān)系平衡、土地價(jià)值適合、企業(yè)存貨不多的城市區(qū)域，恰恰是最好的機(jī)會(huì)點(diǎn)和窗口期。

　　當(dāng)然，最壞的時(shí)期同時(shí)也是最好的時(shí)期，關(guān)鍵看是對(duì)誰(shuí)了。好企業(yè)永遠(yuǎn)不在意是什么時(shí)期，只在意在狗熊追上來(lái)的時(shí)候是否比別人跑得快!

　　按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至9月末，商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，比8月末增加186萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積42474萬(wàn)平方米。

　　中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”則數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過(guò)6億多平方米。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，主席和同時(shí)提到房地產(chǎn)的高庫(kù)存問(wèn)題，對(duì)經(jīng)濟(jì)和房企造成了負(fù)面影響。

　　楊紅旭指出，易居研究院跟蹤的35城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，去年下半年以來(lái)，三四線城市的庫(kù)存略有下滑，但仍處于歷史高位，在庫(kù)存壓力降到合理程度之前，這些地區(qū)的開發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力購(gòu)地與擴(kuò)大再生產(chǎn)，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷創(chuàng)近十幾年新低。這種負(fù)面影響也傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，從而拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，自去年1月份以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月下滑。1-9月份，房地產(chǎn)投資增速名義增長(zhǎng)2.6%。

　　“房地產(chǎn)”在時(shí)隔三年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上出現(xiàn),成為2016中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫(kù)存”抓住了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛鼻子。而實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存需要多管齊下,供需兩側(cè)同時(shí)施力。

　　預(yù)測(cè)喊話去庫(kù)存，意味著什么?

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為

　　第一，在樓市去庫(kù)存上，國(guó)家可能會(huì)有更多新政，比如政府購(gòu)買、租賃空置商品房，作為廉租房、安居房;再比如，會(huì)有新的降首付、利率打折政策。

　　第二，在股市上，估計(jì)也會(huì)有新動(dòng)作，政策牛市重新啟動(dòng)的跡象明顯。

　　未來(lái)的政策儲(chǔ)備有什么?

　　中原集團(tuán)首席分析師張大偉認(rèn)為

　　1、棚戶區(qū)改造

　　國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃。即在2015年至2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶。而過(guò)去兩年已實(shí)現(xiàn)改造各類棚戶區(qū)820萬(wàn)套、農(nóng)村危房532萬(wàn)戶，可見此次三年計(jì)劃的改造規(guī)?？涨啊＜哟笈锔牧Χ葻o(wú)疑將在一定程度對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響。

　　2、信貸政策的繼續(xù)寬松：

　　繼續(xù)降準(zhǔn)降息：降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購(gòu)房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬(wàn)20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬(wàn)。

　　商業(yè)貸款首付繼續(xù)降低：目前看，之前非限購(gòu)城市的首付降低到25%政策有望繼續(xù)調(diào)整降低。

　　3、戶籍改革：降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度，即使在限購(gòu)執(zhí)行嚴(yán)格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來(lái)以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

　　4、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)：普宅界定將直接影響交易稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，其對(duì)市場(chǎng)的影響力僅次于信貸政策的調(diào)整，且對(duì)市場(chǎng)短期利好作用明顯。

　　5、放緩房產(chǎn)稅落地：負(fù)面政策出臺(tái)會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎

　　6、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，降低稅費(fèi)

　　7、繼續(xù)釋放規(guī)劃政策紅利

　　8、直接購(gòu)房減免稅費(fèi)+補(bǔ)貼

　　9、降低房企融資難度。

　　10、買房就是愛國(guó)：從各種宣傳看，對(duì)地王、房?jī)r(jià)的容忍度已經(jīng)提高

　　11、減少土地供應(yīng)供應(yīng)。減少保障房供應(yīng)。