不卡AV在线|网页在线观看无码高清|亚洲国产亚洲国产|国产伦精品一区二区三区免费视频

學(xué)習(xí)啦 > 生活課堂 > 理財(cái)知識(shí) > 投資篇 > 房地產(chǎn)知識(shí) > 房地產(chǎn)投資策略

房地產(chǎn)投資策略

時(shí)間: 麗純1088 分享

房地產(chǎn)投資策略

  投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資目標(biāo)是希望每一單都能給為自己帶來(lái)收益, 那么投資房地產(chǎn)又有哪些策略呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資的策略,希望大家喜歡!

  房地產(chǎn)投資的策略

  (一)地段的選擇

  好的地段帶來(lái)巨大財(cái)富無(wú)論是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論還是馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,都承認(rèn)級(jí)差地租的存在,都肯定不同的地段有不同的價(jià)值。在香港,位于商業(yè)金融中心——中環(huán)一帶的地價(jià),每平方米高達(dá)1萬(wàn)多港元,甚至幾十萬(wàn)港元,而新界一帶較偏僻的地區(qū),地價(jià)就低多了。

  然而,如同其他任何事物一樣,地段的價(jià)值也是變化的。十多年前,深圳、珠海還是一個(gè)偏僻的小漁村,如今已成為發(fā)達(dá)的城市,地皮的價(jià)值自然大大增值。在同一座城市里,不同地段的價(jià)值也在發(fā)生變化,新的道路的開(kāi)通,新的公用設(shè)施的建立,都會(huì)使地價(jià)發(fā)生變化。對(duì)于房地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō),選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M(jìn)行投資,是投資成功的又一保證。

  所謂好的地段,也有兩個(gè)方面的涵義。

  第一方面的涵義是,投資者本人認(rèn)為好,而其他人士尚未認(rèn)同的地段。在這種情況下,投資成本較低,而若成功,則獲利巨大。香繼許多大資本家在房地產(chǎn)方面的成功,均得益于獨(dú)具慧眼,比別人更早認(rèn)識(shí)到了某些地段的潛在價(jià)值。毫無(wú)疑問(wèn),在這種地段的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。

  第二個(gè)方面的涵義是,好的地段就是大家均看好的地段。房地產(chǎn)投資的規(guī)律表明,一個(gè)地區(qū)或地段,在開(kāi)拓者投資之后,會(huì)逐漸產(chǎn)生吸納效應(yīng),吸引更多的投資者前來(lái)開(kāi)發(fā),逐步引起該地區(qū)或地段的地價(jià)升值。這種升值將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,直到穩(wěn)定在某一范圍。對(duì)大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō),這段升值期,是投資的大好時(shí)機(jī)。盡管獲利相對(duì)少一些,僅僅能獲得平均利潤(rùn),但風(fēng)險(xiǎn)也很小。

  (二)質(zhì)量的選擇

  建筑質(zhì)量是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保證在房地產(chǎn)投資中,建筑質(zhì)量是一個(gè)廣義的詞,它不僅僅指建筑物的結(jié)實(shí)和安全程度,而且還包括建筑物的審美價(jià)值,建筑物的周圍環(huán)境和建筑物的適用性。

  除了土地投機(jī)商外,房地產(chǎn)投資商的投資利益的獲得主要靠房屋的出租和出售來(lái)實(shí)現(xiàn),因此,建筑質(zhì)量的好壞,決定了用戶是否樂(lè)于租用或購(gòu)買。

  因此,在房地產(chǎn)業(yè)界流傳一句話,若要判斷一棟房子是房地產(chǎn)商搞的還是用戶自建的,只要看墻磚是否壘得整齊就行了。建筑物作為房地產(chǎn)商提供給社會(huì)的商品,作為房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的實(shí)現(xiàn),必須特別注意建筑質(zhì)量,這已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資商進(jìn)行開(kāi)發(fā)的基本準(zhǔn)則。

  (三)市場(chǎng)的選擇

  (四)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

  1.房地產(chǎn)投資付款方式的選擇

  選擇適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投資付款方式對(duì)于以家庭、個(gè)人為投資主體的散戶來(lái)說(shuō)是一件技巧性很強(qiáng)的工作。盡力爭(zhēng)取有利的付款方式,可以大大改善投資條件。

  通常,投資房地產(chǎn)的一般付款方式如下:

  (1)付定金。

  定金多少無(wú)統(tǒng)一規(guī)定,通常為房屋售價(jià)的5%~10%。定金付得越少越好,付得少,一旦對(duì)方違約,損失就小。因此,在賣方可以接受的條件下,定金要盡量少付。

  (2)付款。

  通常分四次或三次,分兩次或一次付清全部?jī)r(jià)款的情況較少,只有特殊情形下才應(yīng)用。

  第一次付款,在簽訂買賣契約書(shū)時(shí)支付,有人稱之為簽約金,通常為售價(jià)的10%左右。

  第二次付款。賣方交付產(chǎn)權(quán)證、近期地產(chǎn)稅單等辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、申報(bào)土地增值稅單時(shí)支付,通常為房屋售價(jià)的40%。

  第三次付款。收到土地增值稅單,賣方繳清增值稅后支付,通常為售價(jià)的40%。

  第四次付款。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成,房屋和產(chǎn)權(quán)證交給買方時(shí)支付,通常為售價(jià)的10%。這一次付款要付清全部款項(xiàng)。

  選擇有利的付款方式應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)買賣合同書(shū)時(shí)著手,特別對(duì)付款時(shí)間、每期付款額、支付方式等應(yīng)仔細(xì)商討、研究、選擇。一旦簽約,便只能按合約辦事。

  2.巧用房地產(chǎn)抵押權(quán)(借雞生蛋)使用房地產(chǎn)抵押權(quán),取得金融機(jī)構(gòu)貸款,可以克服個(gè)人投資房地產(chǎn)自有資金不足的局限性。

  3.長(zhǎng)短線投資的策略長(zhǎng)線投資是指在購(gòu)入房地產(chǎn)之后,較長(zhǎng)時(shí)期(例如10年、20年)地持有,以獲取租金收入為主,同時(shí)兼及房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)健升值。

  一般來(lái)說(shuō),投資期愈長(zhǎng),勝算愈高,嫌錢的幅度亦愈大。這在世界日益發(fā)達(dá)、城市不斷繁榮的今日,是不言而喻的。因而,要在房地產(chǎn)投資中獨(dú)占鰲頭。立于不敗之地,要靠長(zhǎng)線投資。

  短線投資是指時(shí)間一般不超過(guò)5年,較為頻繁地買賣房地產(chǎn),不斷地低買高賣,從而賺取房地產(chǎn)的價(jià)格差價(jià)。短線投資只要流轉(zhuǎn)有術(shù),善于捕捉時(shí)機(jī),加點(diǎn)運(yùn)氣,還是大有可為的。近期的樓花買賣,就令不少炒家嘗足了甜頭。但是,另一方面,房地產(chǎn)變現(xiàn)性差,短線投資有時(shí)套現(xiàn)困難,加之極易受到經(jīng)濟(jì)衰退的打擊和影響,風(fēng)險(xiǎn)較高,投資者要高度警覺(jué)。

  在實(shí)際的操作中,長(zhǎng)短線投資有時(shí)很難區(qū)分清楚??杉婢唛L(zhǎng)線和短線兩種方式,靈活掌握。如投機(jī)者張某買下位置不錯(cuò)、升值潛力大的一層樓后,原以為短期內(nèi)即可高價(jià)拋出,殊知價(jià)格在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)卻徘徊不前,“套牢”了資金,平價(jià)賣出又不舍得,令他頭痛不已,只好先出租,短線變長(zhǎng)線,反過(guò)來(lái),原作長(zhǎng)線投資的,市場(chǎng)大幅看漲,十分利于脫手時(shí),就可以果斷套現(xiàn),獲取大筆價(jià)差收入。

  投資者對(duì)兩種方式的運(yùn)用,主要取決于市場(chǎng)的行情和自身的決策。

  4.最佳投資組合的策略個(gè)人投資房地產(chǎn),最好的方式是選擇比較穩(wěn)健的種類,分散投資,尋求最佳組合。

  房地產(chǎn)投資可以有幾種選擇:直接投資購(gòu)買房地產(chǎn);購(gòu)買房地產(chǎn)投資券;購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)股份公司股票。

  (1)直接投資購(gòu)買房地產(chǎn)。

  這是投資者用現(xiàn)款或分期付款等方式直接向房主或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司購(gòu)買房地產(chǎn)。

  它的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)較小,資本保值、增值可靠程度較強(qiáng)。但它所需要的資金一般較多,對(duì)投資房地產(chǎn)的知識(shí),技巧和管理能力要求較高。由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性較差,有時(shí)難于以期望的價(jià)格脫手。

  (2)購(gòu)買房地產(chǎn)投資券。

  投資者所得效益不是靠自己直接出售房地產(chǎn)或出租房地產(chǎn)獲得,而是投資券到期清盤(pán)時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司結(jié)算給本息。

  它的特點(diǎn)是所需投資資金比直接購(gòu)房少,而且隨時(shí)可以通過(guò)投資券的轉(zhuǎn)讓收回資金。因此,它更適于富余資金不多又不愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一般居民購(gòu)買。

  (3)購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)股份公司股票。

  股票不能兌換,只能轉(zhuǎn)讓,收益來(lái)自股息、紅利和轉(zhuǎn)讓時(shí)的升值。股票的升貶值,受市場(chǎng)波動(dòng)影響大,因而具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。但由于房地產(chǎn)供不應(yīng)求是一種長(zhǎng)期趨勢(shì),房地產(chǎn)價(jià)值呈現(xiàn)穩(wěn)定增加的趨勢(shì)。因此,與購(gòu)買其他產(chǎn)業(yè)的股票相比,購(gòu)買房地產(chǎn)股票的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)又小得多?!沧ⅰ橙叩谋壤峙湟暜?dāng)時(shí)市場(chǎng)的行情來(lái)決定和作調(diào)整。

  例如,股市處于股票發(fā)行量小、股價(jià)持續(xù)上漲的情況下,可適當(dāng)加大購(gòu)買股票的資金比例,但不可全部轉(zhuǎn)往股票,而且要隨時(shí)注意信息,在股票發(fā)行量增多時(shí),迅速作出新的投資決策。房地產(chǎn)股票有不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ),不動(dòng)產(chǎn)的總趨勢(shì)是隨著時(shí)間延長(zhǎng)而增值,尤其在我國(guó)從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的歷史階段中,不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值會(huì)明顯迅速地增長(zhǎng)。因此,無(wú)論房地產(chǎn)股票或房地產(chǎn)本身,價(jià)值總是趨漲的。

 ?、禃r(shí)機(jī)的選擇時(shí)機(jī)選擇有兩方面的涵義:

  一是指由經(jīng)濟(jì)景氣等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的時(shí)機(jī)。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明,在任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中,都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)高漲、經(jīng)濟(jì)衰退,再到經(jīng)濟(jì)蕭條的經(jīng)濟(jì)周期。

  如果說(shuō)要研究經(jīng)濟(jì)周期對(duì)各個(gè)行業(yè)的影響的話,恐怕經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)的影響是最大。在經(jīng)濟(jì)由蕭條走向高漲的時(shí)期,房地產(chǎn)價(jià)格猛漲;反之,在經(jīng)濟(jì)由高漲走向蕭條的時(shí)期,房地產(chǎn)價(jià)格猛跌。因此,房地產(chǎn)投資者必須密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀變化,把握宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造的時(shí)機(jī),才能作出正確的決策。

  一個(gè)著名的房地產(chǎn)投資商曾經(jīng)說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)投資要買落不買漲,即在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)投資,在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)收獲。1989年以后該商人在中國(guó)沿海地區(qū)購(gòu)買了大片土地,兩年之后,隨著1992年初中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和中國(guó)改革開(kāi)放步伐的加快,他所購(gòu)買的土地價(jià)格一升再升,現(xiàn)已超過(guò)原來(lái)價(jià)格的兩倍。因此,正確的投資時(shí)機(jī)的選擇,對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō),至關(guān)重要。

  二是指選擇在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪一階段投資。

  按照房地產(chǎn)專家的研究,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)由八個(gè)階段組成的周期。即:買地,安排貸款,中間貸款,出租,收入,成熟,老化,拆除。

  在開(kāi)發(fā)周期的不同階段投資,有不同的效益,也有不同的風(fēng)險(xiǎn)。收益越大,風(fēng)險(xiǎn)也越大,就看投資者的實(shí)力和膽魄能不能把握住不同的時(shí)機(jī)。在買地階段進(jìn)行投資,收益最大,但是此階段不確定因素很多,甚至連開(kāi)發(fā)商本人也無(wú)法確定能否成功,因此,風(fēng)險(xiǎn)也最大。隨著工作的進(jìn)展,從獲得貸款到建成出租,一切因素逐漸確定,風(fēng)險(xiǎn)隨之減少,利潤(rùn)也隨之減少。不能說(shuō)在哪個(gè)階段投資是最佳時(shí)機(jī),只能根據(jù)每個(gè)投資者的實(shí)力來(lái)確定。

  房地產(chǎn)投資的原則

  房地產(chǎn)投資的原則是指投資者在投資過(guò)程中遵循的準(zhǔn)則。

  1、注重市場(chǎng)原則

  2、注重策劃原則

  3、注重投資規(guī)模

  4、注重信息

  5、注重收益和風(fēng)險(xiǎn)的匹配關(guān)系

  6、注重投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

  7、注重投資的可靠性

  8、注重投資杠桿原理的應(yīng)用

  9、注重自身特色的發(fā)揮

  10、注重長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略

熱門(mén)文章

3582057