房地產(chǎn)投資的特征包括哪幾方面

　　近幾年，股市與樓市的動(dòng)態(tài)一直頗受社會(huì)各界的關(guān)注，在這個(gè)流行投資理財(cái)?shù)慕?jīng)濟(jì)時(shí)代，買房和炒股，一時(shí)間成為了投資界的兩大熱門話題。房地產(chǎn)投資更是成為人人追捧的香餑餑，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資的一些特征，希望大家喜歡!

　　何為房地產(chǎn)投資

　　房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象來獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對(duì)象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房;按交付時(shí)間分投資現(xiàn)房和期房;按賣主分投資一手房和二手房;按房產(chǎn)類別分投資住宅和投資商鋪。

　　房地產(chǎn)投資的9大特征

　　任何一項(xiàng)生產(chǎn)性的投資都需要投入一定的生產(chǎn)要素，主要包括土地、勞動(dòng)、資本等方面。商業(yè)房地產(chǎn)投資也不例外。但由于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特征，商業(yè)房地產(chǎn)投資及其過程同其他投資項(xiàng)目有著顯著的區(qū)別。綜合來看，商業(yè)房地產(chǎn)投資具有以下特征：

　　1、投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性

　　這一點(diǎn)是房地產(chǎn)投資的共性。對(duì)于股票、債券、資金、古玩以及其他有形或無形財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有同類交易市場(chǎng)的地方進(jìn)行交易。房地產(chǎn)則截然不同。房地產(chǎn)投資具有不可移動(dòng)的特征，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。也就是說，能使開發(fā)商通過投資開發(fā)獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲得合理的、穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，使租戶能方便地開展其經(jīng)營活動(dòng)，以賺取正常的經(jīng)營利潤，并具備支付租金的能力。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅很重視當(dāng)前物業(yè)所處的區(qū)位的研究，而且很重視未來的區(qū)域環(huán)境，充分考慮所投資的房地產(chǎn)是否具有增值的潛力。

　　2、投資過程周期長、成本高

　　房地產(chǎn)投資幾乎都具有周期長、成本高的特點(diǎn)，但是這一點(diǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中表現(xiàn)得尤為突出。商業(yè)房地產(chǎn)投資是一個(gè)大量消耗人力、物力和財(cái)力的過程。與其他工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)乃至住宅房地產(chǎn)的投資相比，商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)周期長。工業(yè)幾乎每天、每小時(shí)甚至每分鐘都有產(chǎn)品產(chǎn)出，而商業(yè)房地產(chǎn)投資，單是項(xiàng)目的建設(shè)，如果把建設(shè)以前的準(zhǔn)備工作都計(jì)算在內(nèi)，則要一年以上，甚至幾年才能建成;如果計(jì)算資金的回收，則建成后商業(yè)房地產(chǎn)一般不是出售而是出租，還需要一定的商業(yè)經(jīng)營周期才能使資金回收。因此，商業(yè)房地產(chǎn)投資的資金回收期長。其原因在于：一是商業(yè)房地產(chǎn)投資不是一個(gè)簡單的購買過程，它要受到土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、房產(chǎn)交易市場(chǎng)、商業(yè)環(huán)境等諸多因素的制約，尤其是房屋建筑安裝工程期較長，投資者把資金投入到商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往需要經(jīng)過幾個(gè)市場(chǎng)的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得回報(bào)。二是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身很復(fù)雜，需要專業(yè)人員進(jìn)行輔助工作才能完成交易，這也會(huì)增加一定的時(shí)間。三是商業(yè)房地產(chǎn)投資跨越商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)行業(yè)，同時(shí)通過租賃經(jīng)營來收回投資，租金的回收期較長，會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長。

　　商業(yè)房地產(chǎn)投資還具有成本高的特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)投資的高成本在于：一是開發(fā)成本較高。從獲取土地使用權(quán)到土地開發(fā)、建筑安裝、內(nèi)部的商業(yè)裝修和裝飾，都要占用大量資金，而且由于占用資金時(shí)間長，需要支付大量的利息成本。二是交易成本較高。通常由于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。特別是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)后還需作為商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，涉及的公關(guān)費(fèi)、廣告費(fèi)、促銷費(fèi)都會(huì)比較高，由此也增大了投資成本。

　　3、投資所受的制約因素多

　　(1)作為房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資受到政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境制約。由于房地產(chǎn)投資回收期長，穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是房地產(chǎn)投資回收的保障和條件。(2)商業(yè)房地產(chǎn)的投資還會(huì)受到國家政策法令的限制，任何國家的房地產(chǎn)業(yè)都有較強(qiáng)的政策和法規(guī)加以限定，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑密集、容積率的規(guī)定。(3)在房地產(chǎn)中環(huán)境問題也是一個(gè)需要考慮的因素。土地使用制度也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資經(jīng)營決策產(chǎn)生重大影響。例如，我國實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，并規(guī)定了最高使用年限。因此，投資者必須考慮在相應(yīng)的年限內(nèi)收回投資，并取得投資利潤。(4)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，還必須對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求狀況、商業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行周密的考察。(5)由于資金投入的巨大和使用周期長，商業(yè)房地產(chǎn)投資要在很大程度上依賴于金融業(yè)的參與，從房地產(chǎn)投資的土地征用，到建筑工程施工，直至房地產(chǎn)出租銷售，商業(yè)房地產(chǎn)投資必須與金融業(yè)的資金融通相結(jié)合。

　　4、資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性

　　流動(dòng)性是指一項(xiàng)資產(chǎn)迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金而不致遭受損失的能力。轉(zhuǎn)化的速度越快，價(jià)值損失越小，則流動(dòng)性越強(qiáng)。商業(yè)房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不像其他一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成交易脫手，商業(yè)房地產(chǎn)的買賣通常耗時(shí)甚久，在市場(chǎng)上不易尋到合適的買者。大型的商業(yè)項(xiàng)目高門檻限制了參與者數(shù)量和范圍，使得交易成本較高。因此，商業(yè)房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低。

　　5、投資有良好的抗通貨膨脹性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)驗(yàn)和研究的結(jié)果都顯示，在過去通貨膨脹期間，房地產(chǎn)價(jià)格具有與物價(jià)水平同步上揚(yáng)的特性，亦即它具有對(duì)抗通貨膨脹的能力。

　　6、從周圍環(huán)境的改善中獲得利益

　　政府在道路、公園、醫(yī)院等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，上海地鐵的開通，使沿線房地產(chǎn)價(jià)值大大增加;香港東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近地段房地產(chǎn)價(jià)值成倍地增長。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，都會(huì)獲得巨大的成功。

　　7、與商業(yè)的緊密結(jié)合

　　商業(yè)房地產(chǎn)投資要求商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合。一定程度上而言，在商業(yè)房地產(chǎn)投資中，主要應(yīng)當(dāng)服從于商業(yè)定向、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)策劃的需要，房地產(chǎn)以及建筑規(guī)劃等倒應(yīng)當(dāng)處于從屬地位。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的獲利來源是商業(yè)租金，商業(yè)房地產(chǎn)的成敗主要取決于商業(yè)經(jīng)營的成敗，房地產(chǎn)投資只是作為一種先期條件。房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、投資、開發(fā)、規(guī)劃都應(yīng)該圍繞商業(yè)目的進(jìn)行。

　　8、投資風(fēng)險(xiǎn)巨大

　　房地產(chǎn)的投資周期長，投資金額巨大，因而面臨的風(fēng)險(xiǎn)大，會(huì)受到各種政治經(jīng)濟(jì)因素的影響。而商業(yè)房地產(chǎn)的投資周期更長，投資金額相當(dāng)大，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。并且，商業(yè)房地產(chǎn)不僅具有房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)的特性，還面臨著商業(yè)經(jīng)營的競爭壓力，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難以避免。系統(tǒng)性宏觀經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)經(jīng)營的微觀風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響商業(yè)房地產(chǎn)。因此，商業(yè)房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性，投資必須要有足夠的資金作為回旋的余地，要有足夠的承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　9、具有稅收優(yōu)勢(shì)

　　通過以上分析可以看出，商業(yè)房地產(chǎn)投資既有一些優(yōu)點(diǎn)，也有一些缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)包括投資的物業(yè)自然壽命長，易于滿足使用者不同變化的需要，能從公共設(shè)施的改善和投資中獲得利益，能抵消通貨膨脹的影響，易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，獲利一般也比較豐厚。此外，能不定期利用建筑物的折舊進(jìn)行合理避稅等。缺點(diǎn)是投資受制約因素比較多，變現(xiàn)能力差，投資數(shù)額大，投資回收期長等，因而房地產(chǎn)投資也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　商業(yè)房地產(chǎn)前期投資巨大，會(huì)有巨大的抵稅效益，因此，從稅收角度看，開發(fā)商稅后收益大于具有可比稅前收益的其他投資項(xiàng)目。同時(shí)，由于大量采用債務(wù)融資，也會(huì)產(chǎn)生稅前扣除效應(yīng)。