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2017年房地產(chǎn)貸款政策

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2017年房地產(chǎn)貸款政策

  2017年新規(guī)的房地產(chǎn)貸款政策你了解多少?又有哪些新的變化呢?下面由學(xué)習(xí)啦的小編來給你們分享吧。

  2017房地產(chǎn)貸款政策新規(guī):

  首付最低降20%!

  在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說,首套房首付比例最低可以降低至20%。

  對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。首套房首付降低到20%后,如果買一套300萬元房子,月供要增加1818元,整體利息支出多了14.25萬元。

  個(gè)人房貸政策再次放寬。昨天,央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。不過,對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

  通知稱,央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,加強(qiáng)與地方政府的溝通,指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況,自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

  與之前的政策相比,該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%,而之前普遍是30%;二套房貸款,如果首套房貸款未結(jié)清的,首付比例可以降為30%,之前政策底線是40%,有些地方執(zhí)行的是50%。因此,此次政策執(zhí)行后,不限購(gòu)地區(qū)的居民買房,不論是首套還是二套,首付比例可以降低5%-10%,對(duì)某些購(gòu)房人群甚至可以達(dá)到20%。值得關(guān)注的是,這是繼2007年7月之后,商貸最低首付比例首次重回二成。

  浙商銀行昨天第一時(shí)間對(duì)央行新政作出回應(yīng)。浙商銀行表示,對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%,總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域;對(duì)已擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件購(gòu)買普通住房的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%。

  易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭昨天表示,首付門檻降低,有利于剛需和首改需求入市,尤其是對(duì)于那些收入不低,但積蓄不多的年輕人、年輕家庭,可謂是“及時(shí)雨”。因此,這一政策刺激普通住宅需求。

  已經(jīng)在北京周邊看好房下了定金的張先生昨天聽到這個(gè)消息后,格外高興。他看中了一套80萬元的房子,首付必須30%,需要24萬元??伤掷锏馁Y金不到20萬,正發(fā)愁上哪里借錢補(bǔ)齊首付。“有了這個(gè)新政策,我這一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%,降到25%我也可勉強(qiáng)應(yīng)付,可以輕輕松松地過個(gè)年了。”

  算賬

  套總價(jià)300萬首付降至20% 月供多了1818元

  北青報(bào)記者注意到,有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一政策對(duì)促進(jìn)購(gòu)房者入市的影響可能并不太大,因?yàn)槭赘督档?,在利率不變的情況下,則意味著月供增加,償還銀行的利息總額增加。

  對(duì)首套房來說,目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.175%,如果100萬元的房子,以前首付30%,需要30萬,每月月供4303元,20年累計(jì)支付利息為33.27萬元?,F(xiàn)在首付最低能降至20%,只需要20萬,但每月月供增加到4918元,增加707元,累計(jì)利息增至38.02萬元,增加4.75萬元,漲幅為14%。如果買一套300萬元的房子,月供要增加1818元,整體利息支出多了14.25萬元。

  對(duì)二套房來說,由于房貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍,因首付降低導(dǎo)致月供和利息增長(zhǎng)的幅度更大。一套100萬元的房子,以前首付40%,需要40萬元,月供4090元,總利息支出38.17萬元;現(xiàn)在首付降至30%,只需30萬元,但月供需要4772元,多了782元,20年需要支付利息44.52萬元,增加了7.37萬元,增長(zhǎng)幅度為17.7%。如果買的是一套300萬元的房子,每月月供要增加2047元,總利息要多支出18.98萬元。

  也正是如此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從結(jié)果看,根本上這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本,對(duì)于購(gòu)房者來說,貸款的利率并未降低,降低首付帶來的是貸款壓力的增加。從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)看,因首付降低刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限。不過,張大偉同時(shí)表示,從心理層面看,會(huì)刺激一波需求入市。

  2017年房地產(chǎn)貸款政策的影響

  二線城市將是新政主要影響區(qū)

  多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來化解房地產(chǎn)庫(kù)存的第一步,信號(hào)意義明顯,預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地。

  楊紅旭認(rèn)為,未來還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái),進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2017年,全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,首套房貸首付比例回到了20%,意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開,從這次政策開始,中央各主管部門去庫(kù)存的執(zhí)行落實(shí)政策將會(huì)相繼出臺(tái)。

  “政策持續(xù)寬松,但效果依然只出現(xiàn)在一、二線城市,雖然一線城市限購(gòu),不執(zhí)行新首付政策,但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。”張大偉表示,預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策,整體看,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。這種情況下,2017年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。

  民生證券昨天發(fā)布最新研報(bào)認(rèn)為,首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì),強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。從事件看,央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖明顯,除了房地產(chǎn)去庫(kù)存,預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái),引導(dǎo)流動(dòng)性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

  2017年房地產(chǎn)貸款政策關(guān)注

  首套房杠桿被放大到5倍?

  那么,此次央行房貸首付新政的出臺(tái),到底意味著什么?是否意味著2017年新一輪樓市救市大幕正式開啟?

  就限購(gòu)而言,目前,中國(guó)僅有四個(gè)一線城市,即北京、上海、深圳、廣州,及一個(gè)旅游城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施(本地居民家庭不得購(gòu)買第三套住房、非本地居民繳稅滿一定年限方可購(gòu)房),其余曾經(jīng)同樣自2011 年開始執(zhí)行限購(gòu)措施的40個(gè)城市在去年7、8月份先后取消了該政策。

  對(duì)于這次出臺(tái)的新政策,市場(chǎng)的看法并不一致,有分析人士稱利率不降低,光降首付難以刺激樓市,況且首付的降低也帶來了杠桿的提升,這意味著,人們購(gòu)買首套房的杠桿比率從原來的1:3.3升至1:5,為了“去庫(kù)存”,相關(guān)部門一邊讓企業(yè)和資本市場(chǎng)去杠桿,一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿。

  財(cái)經(jīng)專欄作家、黃金錢包首席研究員肖磊稱,整個(gè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能獨(dú)善其身,去產(chǎn)能是一個(gè)長(zhǎng)期的過程;首付比例持續(xù)降低利弊參半,利在于刺激需求,但弊在于增大了購(gòu)房者還款壓力。長(zhǎng)期看拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)在于降息和減稅,以及創(chuàng)造更多就業(yè),而不是加杠桿。本質(zhì)上看,20%首付款購(gòu)房,實(shí)際上就是將“炒房”杠桿放大至五倍,跟配資炒股道理一樣。

  研究股市“嬰兒底”的英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄也罕見關(guān)注樓市:這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策,對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響,對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫(kù)存有正面作用,對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持,對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

  2017年房貸新政的新意在哪里?

  2017年2月2日,中國(guó)央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了2017年的房貸新政。該文件指出,為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署,發(fā)布了2017年的房貸新政。

  其核心內(nèi)容就是,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

  而2014年的930房貸新政相比,一是降低購(gòu)買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例,由以往的30%下降到25%。不過,這次首付下降又分為再種情況,一種情況是非限購(gòu)城市可以下降,而對(duì)仍然限購(gòu)的城市則不下降,出現(xiàn)了首付城市的差異化;一種情況是首付的下降,并非是千篇一律的,而是有5%彈性,具體的情況則由商業(yè)銀行自行確定。

  所以,這次房貸新政的核心可能就是把以往按揭貸款的首付比例,由以往千篇一律改為由商業(yè)銀行決定,增加彈性,也就增加了按揭貸款首付比例的市場(chǎng)化程度。也就是說,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)好,銀行覺得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力高,那么就可能降低首會(huì)比例,反之就會(huì)提高首付比例。同樣,這也能夠增加商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的能力。不過,在當(dāng)前利率市場(chǎng)化程度較高,銀行不良貸款不斷增加的情況下,商業(yè)銀行更強(qiáng)調(diào)會(huì)緊。

  二是擁有一套以上住房的家庭購(gòu)買住房,如果沒有還清住房貸款,其首付比例不得低于30%。這次房貸新政為何會(huì)強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)呢?其實(shí)最大問題就在于,不要讓市場(chǎng)造成錯(cuò)覺,即在930文件中,強(qiáng)調(diào)的擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款,再購(gòu)買住房時(shí),可以享受購(gòu)買首套住房貸款的優(yōu)惠,估計(jì)這一點(diǎn)這次還是不會(huì)變化。所考慮的要強(qiáng)調(diào),還沒有還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優(yōu)惠,以此來減少住房的投資投機(jī)需求進(jìn)入,降低銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

  那么今年的房貸新政對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)多大,是不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化會(huì)起到較大的作用?可以說,作用會(huì)有一些,但是其作用不用高估。一是對(duì)目前住房需求旺盛的一線城市來說,如果這些房貸新政對(duì)這些城市不限制,從而降低了這些城市的購(gòu)買住房者市場(chǎng)準(zhǔn)入,當(dāng)然有利于這些市場(chǎng)投資投機(jī)需求增加。但是房貸新政對(duì)這些城市不適用。對(duì)于那些住房供應(yīng)較為過剩的城市來說,降低市場(chǎng)準(zhǔn)入,讓一些購(gòu)買住房者降低進(jìn)入住房市場(chǎng)的門檻,可以會(huì)增加那些臨近支付邊界的住房購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)。比如購(gòu)買住房者本來有25%首付,就是相差這5%的首付款而無法進(jìn)入?,F(xiàn)在這個(gè)首付款下降,從而可以進(jìn)入了。但是這種事情是極端的情況。購(gòu)買住房者是否能夠進(jìn)入還得看房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是投資投機(jī)者是否進(jìn)入的核心的。如果一些城市的住房市場(chǎng)開始在上漲,住房銷售開始好起來,這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。

  還有,這次房貸新政為何要強(qiáng)調(diào)有一套住房而沒有還清貸款的改善性購(gòu)買住房的首付比例不能低于30%,估計(jì)這是政府并不強(qiáng)調(diào)要讓住房市場(chǎng)發(fā)展成了一個(gè)投資投機(jī)市場(chǎng),更強(qiáng)調(diào)的住房消費(fèi)需求。這與以往推出改善型住房時(shí)的觀念有所不同。在這種情況下,投資者一定會(huì)關(guān)注。這種強(qiáng)調(diào)住房消費(fèi)需求的政策是不是會(huì)繼續(xù)往前推進(jìn),是不是會(huì)成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流意見。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念是這樣出現(xiàn)重大的改變,那么這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生不少的影響。

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