簽購房合同需要注意什么

　　金九銀十，是一年一度的樓市旺季。很多人會在這個時間帶著家人或朋友去看房、買房，遇到心儀房源，小編提醒，不要著急簽訂購房合同。簽購房合同前要注意以下問題。

　　一、定金和訂金別傻傻分不清楚

　　購房者在售樓部確定好滿意房源后，需要填寫購房個人信息，并簽訂定金合同，繳納意向金。很多購房者分不清楚“定金”與“訂金”，這二者之前可是有法律層面上的區(qū)分哦!

　　“定金”含有一種保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。若購房者不履行定金合同，無權(quán)要求返還定金;收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價款，不存在違約責(zé)任的賠償問題。

　　二、交首付、簽合同里的小奧妙

　　1.首付交了，開發(fā)商卻說一星期后簽合同，這樣到底合法嗎?

　　在定金合同約定的時間內(nèi)，購房者就可以與開發(fā)商簽訂購房合同了。不少購房者在這一步會產(chǎn)生疑惑，首付交了，開發(fā)商卻說要在一星期后簽合同，這樣到底合法嗎?

　　購房人通過資金監(jiān)管專用POS機，將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)POS 機簽單為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。(或者購房人憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房管網(wǎng)站系統(tǒng)上打印的繳款通知書，到承辦銀行柜臺將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得收取現(xiàn)金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)銀行出具的繳款憑證為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。)在首付款項到達(dá)住建委的資金監(jiān)管賬戶后，購房者手機上將會收到驗證信息，這時就可以與開發(fā)商簽訂合同了。

簽購房合同

　　2.一份合法的購房合同應(yīng)該包括哪些?

　　在訂立購房合同之前，開發(fā)商應(yīng)向購房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。

　　一份具有法律效應(yīng)的購房合同，應(yīng)當(dāng)載明房屋建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。具體內(nèi)容包括：

　　(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

　　(2)房屋基本狀況;

　　(3)房屋的銷售方式;

　　(4)房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　(5)交付使用條件及日期;

　　(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

　　(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

　　(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

　　(9)面積差異的處理方式;

　　(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

　　(11)解決爭議的方法;

　　(12)違約責(zé)任。

　　需要注意的是，雖然購房協(xié)議、認(rèn)購協(xié)議不等同于購房合同，只是正式合同簽訂前的預(yù)約，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果購房協(xié)議、認(rèn)購協(xié)議對以上12項內(nèi)容有明確約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的房屋買賣合同。

　　如果需要申請貸款，購房合同一般一式五份，一份給開發(fā)商，一份自己留著，一份給房管局，剩下的給銀行。

　　3.前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主大會

　　購房者在簽訂購房合同時，一般會被要求簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)的相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)等等。

　　根據(jù)最新的物業(yè)發(fā)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用有小區(qū)業(yè)主大會決定，而小區(qū)業(yè)主大會成立需在小區(qū)入住率達(dá)三分之一時才可成立。由此，在業(yè)主大會成立之前，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將按照簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

　　三、網(wǎng)上簽約流程需知悉

　　現(xiàn)在不少開發(fā)商流行網(wǎng)上簽約，網(wǎng)上簽約的流程是先簽約后交首付，購房合同姓名與未來房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人姓名一致，中途不得修改;首付款項到達(dá)監(jiān)管賬戶;購房合同一式4份，購房者手持1份，預(yù)備趕個潮流的購房者要看清楚了哦!

　　簽訂購房合同是購房過程中非常關(guān)鍵的一步，購房者一定要仔細(xì)斟酌，切不可心急不推敲就直接簽訂。

　　四、簽購房合同補充協(xié)議很重要

　　許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協(xié)議部分就顯得尤為重要。

　　為避免交房時出現(xiàn)不必要的糾紛，購房者可與開發(fā)商協(xié)商在補充協(xié)議中明確約定，特別是與業(yè)主實體權(quán)利相關(guān)的條款，如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時間、違約責(zé)任、辦證時間、房屋預(yù)測面積和實測面積、稅、費、共有權(quán)益約定等。

　　購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

　　為了讓購房者的權(quán)利得到保障，購房者還可以在合同中對所購房屋的質(zhì)量保證進行約定。 如墻體平直，無非設(shè)計性的起鼓、凹陷和裂縫;房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無滲、漏水現(xiàn)象;公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑;水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用，其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期;公共區(qū)域(綠地、會所、停車場等)的建設(shè)完成日期。

　　約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途;買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機構(gòu)入戶對所購商品房的實際面積進行測量等。同時，還要在合同中約定開發(fā)商所贈送的面積(花園、露臺等)應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，在補充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)(或產(chǎn)權(quán))。當(dāng)然，約定出現(xiàn)爭議后的解決方式和違約責(zé)任也很重要。