2017中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)

　　2016年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，雖然供需情況整體較去年好轉(zhuǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨存量大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面。在此背景下，學(xué)習(xí)啦小編整理以下的這份報(bào)告將聚焦于去庫(kù)存基調(diào)下的商業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)分析商辦市場(chǎng)的整體表現(xiàn)、市場(chǎng)熱點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)，旨在為行業(yè)提供借鑒。

　一、模式：重運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)品牌建設(shè)、與金融結(jié)合實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展

　　打造特色產(chǎn)品線，提升管理運(yùn)營(yíng)水平，加強(qiáng)品牌建設(shè)。2016年，優(yōu)秀房企通過(guò)打造特色產(chǎn)品線、提升運(yùn)營(yíng)管理水平、加強(qiáng)品牌建設(shè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)值得關(guān)注與借鑒的如：吾悅品牌是新城控股旗下城市綜合體項(xiàng)目品牌，涵蓋三大產(chǎn)品線，根據(jù)不同客群、區(qū)位進(jìn)行產(chǎn)品差異化定位。

　　由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式向資產(chǎn)管理的輕資產(chǎn)模式升級(jí)。2016年10月，大悅城地產(chǎn)發(fā)布“4A大資管”戰(zhàn)略，探索實(shí)現(xiàn)由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商向資產(chǎn)管理商的跨越。

　　▲2016年商業(yè)地產(chǎn)與金融結(jié)合部分事件

　　與金融結(jié)合，探索經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)。2016年，商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)與資本結(jié)合，實(shí)現(xiàn)加快資金周轉(zhuǎn)速度，盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高資金配置效率。

　　▲2016年房企與地鐵、工程類企業(yè)部分合作事件

　　2、方式：聯(lián)合與收并購(gòu)助力優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)完善、共贏發(fā)展

　　★與地鐵、基建類企業(yè)聯(lián)合，緊抓地鐵上蓋業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇

　　軌道交通時(shí)代，房企面臨發(fā)展機(jī)遇。2015年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)56.1%，大都市圈將成為發(fā)展核心，而軌道交通正是大都市圈的“血脈”，地鐵上蓋物業(yè)具有好的成長(zhǎng)性、穩(wěn)定性及盈利性，軌道交通時(shí)代的到來(lái)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

　　★通過(guò)與險(xiǎn)資企業(yè)、房企間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

　　與險(xiǎn)資企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全面發(fā)展。險(xiǎn)資企業(yè)資金充裕，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金依賴度較高，通過(guò)與險(xiǎn)資企業(yè)合作，可充分利用其資金優(yōu)勢(shì)，更好發(fā)揮自身在開(kāi)發(fā)、管理運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)。

　　通過(guò)房企間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資、管理與服務(wù)升級(jí)。房企間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)在資金、管理與服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與升級(jí)。

　　▲2016年典型房企收并購(gòu)發(fā)展實(shí)例

　　3、業(yè)態(tài)：聯(lián)合辦公快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)存量盤(pán)活與辦公形式創(chuàng)新

　　我國(guó)聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過(guò)對(duì)存量商辦物業(yè)更新改造、創(chuàng)新辦公形式，通過(guò)空間、社群、服務(wù)的打造，實(shí)現(xiàn)存量盤(pán)活。作為近年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新興業(yè)態(tài)，2016年，越來(lái)越多的企業(yè)涉足該領(lǐng)域，其中不乏優(yōu)秀企業(yè)，通過(guò)客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用、線上線下社群的打造、特色服務(wù)的提供等盤(pán)活存量，實(shí)現(xiàn)了快速布局與發(fā)展。

　　氪空間已布局全國(guó)13個(gè)城市40個(gè)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)三類產(chǎn)品打造。截至2016年末，氪空間在一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都、天津等13個(gè)城市完成了40個(gè)社區(qū)的布局，各城市氪空間入駐率均超84%。氪空間推出三類產(chǎn)品：輕享空間、專享空間、尊享空間，分別解決初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)和大中型企業(yè)對(duì)辦公空間的不同需求。11月2日，氪空間完成A+輪融資，由普思資本和IDG資本共同投資，金額超過(guò)2億人民幣。未來(lái)，以氪空間為代表的聯(lián)合辦公企業(yè)服務(wù)平臺(tái)還將快速發(fā)展。

　　不同類型的聯(lián)合辦公空間，選址考量因素不同。整體來(lái)看，聯(lián)合辦公多選擇一線及熱點(diǎn)二線這類經(jīng)濟(jì)體量大、經(jīng)濟(jì)增速較高、產(chǎn)業(yè)及科技發(fā)展良好、人口聚集力較強(qiáng)的核心城市，聯(lián)合辦公空間的選址根據(jù)其服務(wù)的客戶不同，選址的傾向與考量均有不同。

　　我國(guó)聯(lián)合辦公盈利模式尚不成熟，當(dāng)前以收取租金為主。聯(lián)合辦公的盈利模式包括：收取租金、通過(guò)提供服務(wù)收取相關(guān)費(fèi)用、股權(quán)置換、場(chǎng)地溢價(jià)等。我國(guó)的聯(lián)合辦公現(xiàn)處于起步階段，盈利模式正處于探索階段，當(dāng)前仍以收取租金為主;由于初創(chuàng)型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微;而通過(guò)給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù)獲得盈利的通道仍有待打開(kāi)。

　　值得注意的是，聯(lián)合辦公既帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，也帶來(lái)挑戰(zhàn)，各類企業(yè)應(yīng)借鑒業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，清晰定位、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)、豐富盈利模式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

　　1、市場(chǎng)：去庫(kù)存基調(diào)下，市場(chǎng)蘊(yùn)含新生機(jī)

　　宏觀環(huán)境利好商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2016年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，金融市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，中國(guó)財(cái)新服務(wù)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好(2016年12月創(chuàng)近17個(gè)月新高)，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)發(fā)展良好，新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化加速推進(jìn)，宏觀環(huán)境利好商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　市場(chǎng)在調(diào)整中變化，蘊(yùn)含著新的生機(jī)。從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，供需情況整體較去年好轉(zhuǎn)。從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線及熱點(diǎn)二線城市需求旺盛，三四線城市以去庫(kù)存為主基調(diào)。土地是市場(chǎng)變化的先行指標(biāo)，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)將更加向一線及熱點(diǎn)二線城市集中，行業(yè)及市場(chǎng)集中度的提升將帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇，新的挑戰(zhàn)也將會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)新格局、新特點(diǎn)的形成，根據(jù)不同城市市場(chǎng)特點(diǎn)及變化，打造特色產(chǎn)品、實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)將成為發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將蘊(yùn)含新的生機(jī)。

　　2、政策：調(diào)控力度加大，細(xì)化政策仍待落地

　　政策支持層面，調(diào)控力度仍將逐步加大，未來(lái)有待更細(xì)化、落地的政策出臺(tái)。2016年，在商業(yè)地產(chǎn)整體面臨去化壓力的背景下，國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加大，對(duì)于增量市場(chǎng)，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu);對(duì)于庫(kù)存壓力大的三四線城市，嚴(yán)控或禁止新增商業(yè)用地;對(duì)于供需緊張的一二線城市，適當(dāng)考慮土地供應(yīng)。對(duì)于存量市場(chǎng)，2016年6月，《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》發(fā)布，11月，《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見(jiàn)》印發(fā)，未來(lái)仍需要地方出臺(tái)落地政策進(jìn)一步引導(dǎo)和支持。政策優(yōu)惠方面，未來(lái)可以通過(guò)出臺(tái)減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營(yíng)改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，一定程度釋放市場(chǎng)活力。

　　3、企業(yè)：注重定位及體驗(yàn)，向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)升級(jí)

　　一方面，企業(yè)更加注重客群分析、進(jìn)行精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)將更加注重打造特色產(chǎn)品線，升級(jí)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

　　此外，在發(fā)展模式方面，通過(guò)輸出運(yùn)營(yíng)與管理、加強(qiáng)品牌建設(shè)、打造大資管平臺(tái)、與金融結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)變與升級(jí);企業(yè)間通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共贏發(fā)展，通過(guò)收并購(gòu)?fù)晟粕虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展與布局，將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。