2017年房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　2016年樓市整體呈量價(jià)齊升的火熱情形，整體表現(xiàn)良好，也給2017年上半年樓市帶來較大壓力，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)市場預(yù)測吧。

　　2017年房地產(chǎn)市場預(yù)測：中國不等式

　　我們來看一個(gè)不等式：房價(jià)漲幅>M2增幅>固定資產(chǎn)投資增速>GDP增速>一年期貸款利率>CPI。不管是直觀的看，還是通追溯中國過去20年的數(shù)據(jù)，這個(gè)不等式是個(gè)規(guī)律一般的存在，我們可以姑且稱之為中國模式不等式。該不等式從一個(gè)角度的解釋了，中國經(jīng)濟(jì)靠貨幣驅(qū)動(dòng)和投資拉動(dòng)的增長方式。

　　過去20年的貨幣驅(qū)動(dòng)投資，不斷的正向反饋，起到了很好的效果。但我們假設(shè)當(dāng)貨幣越來越多，投資的邊際遞減越來越明顯，收斂之后拐點(diǎn)出現(xiàn)，負(fù)向反饋就開始了。不等式開始負(fù)向傳導(dǎo)，于是房價(jià)下跌，投資減少，CPI上升，通縮開始，直接后果就是政府、企業(yè)的債務(wù)會(huì)爆發(fā)違約，危機(jī)不言自明。2016年部分省份出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，無不是因?yàn)槌霈F(xiàn)了負(fù)向反饋。

　　2017年房地產(chǎn)市場預(yù)測：M2與房價(jià)的正相關(guān)

　　通過數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，M2增速在12%以上房價(jià)開始上漲，13%以上暴漲。所以很多人說房地產(chǎn)是中國貨幣的蓄水池，簡單地認(rèn)為貨幣進(jìn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)中蓄水池的觀點(diǎn)恰恰搞反了因果關(guān)系，央行的貨幣政策和地方的房地產(chǎn)刺激政策，通過商業(yè)銀行的開發(fā)貸款和個(gè)人按揭的貨幣乘數(shù)，放大了M2。從2016年初開始號召個(gè)人上杠桿，到年末個(gè)人按揭貸款迅速增加，占到新增貸款規(guī)模的八成，M2隨之高企。不等式正向反饋又開始啟動(dòng)，房價(jià)上漲，開發(fā)商高價(jià)拿地，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資意愿增強(qiáng)，隨之表現(xiàn)出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)探底回升。

　　2017年房地產(chǎn)市場預(yù)測：關(guān)于土地財(cái)政

　　口誅筆伐土地財(cái)政者，大有人在。但土地財(cái)政無疑是一項(xiàng)偉大的制度發(fā)明，微觀上是城市政府對土地的證券化過程。政府出讓土地，經(jīng)過開發(fā)商的開發(fā)銷售，實(shí)現(xiàn)對購房人的變相稅收。政府拿到土地收益后對城市配套，公共服務(wù)進(jìn)行提升，土地財(cái)政加快了城市建設(shè)，加快了中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前理性的看雖然土地財(cái)政似乎到了盡頭，但由于沒有可以替代的稅收，土地財(cái)政依然不可撼動(dòng)。

　　關(guān)于2017年的房地產(chǎn)市場的可能情形

　　雖然在美聯(lián)儲(chǔ)加息，世界經(jīng)濟(jì)依然脆弱的國際環(huán)境中，存在著匯率貶值，貿(mào)易摩擦等等外部壓力，但總體中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型向好的趨勢不會(huì)變，也不能變。尤其2017年是中央領(lǐng)導(dǎo)層換屆年，保持穩(wěn)定是舉國意愿。

　　剛剛中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對房地產(chǎn)側(cè)重頗多，明確表述了“房子是用來住的，不是用來炒的”，“防止房價(jià)大起大落”等。必將穩(wěn)定市場的預(yù)期，目前看市場人士普遍認(rèn)為一二線城市無虞，三四線城市不被看好。

　　在原有路徑無法徹底擺脫依賴的情況下，在20個(gè)熱點(diǎn)城市庫存所剩無幾的現(xiàn)狀中，宏觀預(yù)測2017年貨幣政策趨緊，存在加息可能，房地產(chǎn)政策限購限貸的政策將貫徹全年。

　　對一二線熱點(diǎn)城市，微觀上政策決定著房地產(chǎn)市場的小周期，六個(gè)月的時(shí)候政策效果開始顯現(xiàn)。因?yàn)槿绻恋厥欠康禺a(chǎn)商在限購政策出臺之初拿的地，六個(gè)月是取得預(yù)售許可證的時(shí)間，一旦下跌預(yù)期形成，市場觀望，銷售就不暢，資金壓力驅(qū)使開發(fā)商降價(jià)回籠資金。所以2017年中期房價(jià)會(huì)有小幅下跌。但在目前形成的儲(chǔ)蓄式購房的巨大思維慣性下，需求端依然旺盛。投資一二線熱點(diǎn)城市依然沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策明確傳達(dá)繼續(xù)鼓勵(lì)三四線城市去庫存，由于熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)投資競爭激烈，三四線城市尚有可挑選的余地，對于列入政府名錄的舊改項(xiàng)目，挑選核心區(qū)位，配套優(yōu)質(zhì)的地塊，投資經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商，深度合作，依靠區(qū)域自身的住房需求，是可以達(dá)到預(yù)期的投資效果的。