2017年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)
2017年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)
2016年轟轟烈烈地過(guò)去了,房地產(chǎn)行業(yè)依然如火如荼,你們知道2017年的房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)會(huì)是什么樣嗎?下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起總結(jié)2016展望2017吧。
2016年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)總結(jié)
2016年,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)本輪周期的高點(diǎn),全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高,城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)。國(guó)慶節(jié)前后,各地政府密集出臺(tái)調(diào)控政策,四季度市場(chǎng)走勢(shì)漸趨平穩(wěn)。
政策方面,政策環(huán)境由松趨緊,因城施策嚴(yán)控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過(guò)程:“兩會(huì)”提出因城施策去庫(kù)存,但隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲,政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面,熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊,限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼,遏制投資投機(jī)性需求,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);另一方面,三四線城市仍堅(jiān)持去庫(kù)存策略,從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí),中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行,為行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。
價(jià)格方面,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅顯著,調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)。受寬松貨幣環(huán)境、階段性供求緊張及地價(jià)上漲影響,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速攀升,1~11月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲17.83%。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺(tái)后,熱點(diǎn)城市的新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落。
成交方面,市場(chǎng)成交全年高位運(yùn)行,成交結(jié)構(gòu)明顯上移。2016年,各類需求持續(xù)釋放,房地產(chǎn)交易高位運(yùn)行,50個(gè)代表城市商品住宅成交量同比增長(zhǎng)超兩成,絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期新高。國(guó)慶節(jié)前后熱點(diǎn)城市調(diào)控政策密集出臺(tái),代表城市市場(chǎng)熱度開(kāi)始回落,四季度成交量高位下調(diào)。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,核心一二線城市各層級(jí)產(chǎn)品總價(jià)提升顯著,熱點(diǎn)城市的改善需求也積極釋放,成交結(jié)構(gòu)上移,大戶型成交占比提升。
土地方面,一二線土地市場(chǎng)高熱,高價(jià)地開(kāi)發(fā)蘊(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。2016年,300個(gè)城市土地市場(chǎng)供求仍呈下降趨勢(shì),各類用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。但是,熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱,拉高了全國(guó)整體住宅樓面均價(jià)及溢價(jià)率,全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面價(jià)同比上漲38.7%;平均溢價(jià)率為43.13%,較2015年提高26.91個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,2016年房企銷售回暖及寬松的資金環(huán)境,企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q,重點(diǎn)一二線城市高價(jià)地塊頻出,尤其是合肥、蘇州、南京、上海等城市,未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)十分值得關(guān)注。
企業(yè)方面,百億房企市場(chǎng)份額升至五成,行業(yè)整合加速。2016年,品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高,百億房企擴(kuò)容至131家,市場(chǎng)份額升至50%,且恒大、萬(wàn)科及碧桂園銷售額超過(guò)3000億元,開(kāi)啟了房企規(guī)模化發(fā)展的新時(shí)代。在良好銷售業(yè)績(jī)支持下,企業(yè)現(xiàn)金流充裕,拿地意愿強(qiáng)烈。2016年行業(yè)格局也在發(fā)生著深刻變化,央企、國(guó)企加快整合重組,房企資本融合進(jìn)程加快。
2017年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)展望
2017年,因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫(kù)存基調(diào)下不斷深化,熱點(diǎn)城市面臨量?jī)r(jià)回調(diào),而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。
根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析,預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)回調(diào),新開(kāi)工小幅下降,投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。需求方面,2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期,商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調(diào),預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到12.8% ~14.8%,其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降,二線城市降幅較為顯著,三四線城市市場(chǎng)波動(dòng)平緩。供應(yīng)方面,鑒于一二線城市銷售回落,新開(kāi)工意愿也不足,而前期土地成交處于低位,將使全國(guó)新開(kāi)工出現(xiàn)小幅下降,預(yù)計(jì)全年降幅在3.0%以內(nèi)。但預(yù)計(jì)2017年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿加強(qiáng),拿地將有所增加,推動(dòng)投資增長(zhǎng),我們測(cè)算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%之間。價(jià)格方面,需求回調(diào)導(dǎo)致價(jià)格有所下跌,預(yù)計(jì)全年跌幅在1.9%到3.9%之間。(圖2)
2017年我們對(duì)于一二線城市市場(chǎng)的整體判斷是量?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段,但是不同的城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一線城市步入存量房時(shí)代,新房開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮,城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來(lái)的主題,租房市場(chǎng)也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過(guò)熱城市房?jī)r(jià)空間被透支,“量?jī)r(jià)回調(diào)”成大概率事件,但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市,將成為下一個(gè)發(fā)展的新風(fēng)口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展,城市潛力逐漸顯現(xiàn),量?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)周期;西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段,房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的三四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。
1代表城市共50個(gè),一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽(yáng)、溫州、哈爾濱、??凇㈤L(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市,主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、宿州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市,主要指地級(jí)市。2017年,因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫(kù)存基調(diào)下不斷深化,熱點(diǎn)城市面臨量?jī)r(jià)回調(diào),而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。