2017年房地產(chǎn)行情分析
剛剛過去的一年,中國房地產(chǎn)市場走勢超出所有人預(yù)期,2016年已成往昔,下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)行情分析吧。
2017年房地產(chǎn)行業(yè)四大趨勢
剛剛過去的一年,中國房地產(chǎn)市場走勢超出所有人預(yù)期,一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲,在第三季度政策高壓下的戛然而止,市場完成了從高燒到降溫的一次輪回。
整整一年,國內(nèi)房地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),2016年1~11月份,全國商品房銷售面積135829萬平方米,同比增長24.3%;商品房銷售額102503億元,增長37.5%。
盡管最后一個月的數(shù)據(jù)尚未披露,但克而瑞研究中心預(yù)計(jì);按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算,當(dāng)年全年銷售面積將破15億平方米,全年銷售金額有望突破11萬億。
無論銷售面積,還是成交金額,都顯示2016年是中國房地產(chǎn)市場最好的一年。企業(yè)層面,千億銷售額開發(fā)商超過10家。
但是,調(diào)控壓頂、市場降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快,2017年無疑是開發(fā)商又一個大考。擴(kuò)張還是收縮,關(guān)系到成為市場中的大魚還是被吃掉的小魚的問題,但開發(fā)商已無暇思考太多,因?yàn)樾袠I(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)早已經(jīng)打響。
2016年已成往昔,2017年全新開始,天量之后中國房地產(chǎn)市場何去何從?
趨勢一:巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升
每年都有排行榜,這一年,格外不同。
2016年12月31日,克而瑞發(fā)布的2016年中國房企銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示,有3家企業(yè)的銷售金額超過3000億元,12家企業(yè)的銷售金額超過1000億元,占整體市場份額的10%。
對比往昔,地產(chǎn)TOP10的座次已然改變,行業(yè)洗牌如此之快,如逆水行舟不進(jìn)則退。曾經(jīng),行業(yè)首家突破千億銷售金額的房企是萬科,那是在2010年,萬科當(dāng)年全年銷售金額是1081.6億。時過境遷,2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。
2017年的“成績單”并不令人意外。2016年前三季度,國內(nèi)信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利,房價加速上漲成為必然結(jié)果。而房企,則借機(jī)壯大規(guī)模,利用入袋的銷售金額尋求擴(kuò)充實(shí)力的經(jīng)營路徑。
于是,土地市場陷入癲狂狀態(tài),地王從一二線城市蔓延到三四線城市??硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年,全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米,同比下降28%,僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升,全國300城經(jīng)營性用地成交金額為19769億元,增幅達(dá)23%。
熱點(diǎn)城市高總價、高地價、高溢價率的三高地塊頻出,地王紀(jì)錄屢被刷新,以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。
但是,地王是危險的,尤其在市場預(yù)期發(fā)生改變之后。第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P表示,市場預(yù)期改變,2017年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長、投資回報(bào)前景越發(fā)縹緲,開發(fā)商拿地需要謹(jǐn)慎,并注意防控風(fēng)險、分?jǐn)偝杀尽?/p>
開弓難有回頭箭,已經(jīng)擠上了霸主之爭的擂臺,就只能硬著頭皮往下走。第一財(cái)經(jīng)記者從少數(shù)私下透露了2017年銷售目標(biāo)的地產(chǎn)公司處獲得的信息顯示,在去年大量填補(bǔ)庫存的基礎(chǔ)上,2017年勢必爭取更高銷售目標(biāo),個別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標(biāo)。
一名華南房企高管對第一財(cái)經(jīng)記者表示,“除了像萬達(dá)一樣堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的以外,沒有開發(fā)商會主動收縮業(yè)務(wù),收縮意味著向市場投降。企業(yè)不難作出選擇,難的是在負(fù)債、規(guī)模、成本與盈利間取得平衡。”
趨勢二:并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹
過去一兩年時間,以并購為主的外延式增長成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長路徑,它能破解熱點(diǎn)城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場結(jié)合得更加緊密,是大象和大象的游戲,并有望改寫行業(yè)格局。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2016年年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進(jìn)行中的并購案例近100起,占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。
2015年,行業(yè)中最大的并購事件當(dāng)數(shù)招商蛇口吸收重組招商地產(chǎn)上市。而2016年,并購事件增多,先是中海宣布通過收購中信地產(chǎn)以及中信泰富持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù),相關(guān)資產(chǎn)包含有126個房地產(chǎn)項(xiàng)目,與此相似的是保利并購中航地產(chǎn)案,中航把共計(jì)331萬平方米建面的九大資產(chǎn)作價20.3億賣給保利。并購之王融創(chuàng)在2016年大出手,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),其在年內(nèi)已進(jìn)行10筆收購,耗資近300億元,此外融創(chuàng)還通過定增入股金科地產(chǎn),玩起股權(quán)投資。銷售冠軍恒大地產(chǎn)更是一直走在“買買買”的路上,其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房,主題從地產(chǎn)項(xiàng)目的收購到股權(quán)收購再到借殼重組,更參與炮制了震動整個資本市場的萬科股權(quán)大戰(zhàn)……
上述收購是去年行業(yè)收購大戰(zhàn)中的縮影,也是冰山一角。招商蛇口總經(jīng)理許永軍接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時表示,未來大型房企將加速整合并購中小房企可,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
劉德?lián)P則預(yù)測,“2017年開發(fā)商整合將加速,有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場的大型開發(fā)商將尋找收購合適資產(chǎn)或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機(jī)會。”
穆迪副總裁兼高級信用評級主任梁鎮(zhèn)邦在2016年12月舉行的穆迪信用風(fēng)險年會上對記者表示,“預(yù)計(jì)在調(diào)控的干預(yù)下,2017年房價增速將會放緩。信貸環(huán)境中,無論是開發(fā)貸還是境外債券市場和銀行融資、境內(nèi)債券市場與信托貸款等融資渠道都更利于財(cái)務(wù)健康的大型開發(fā)商。”
趨勢三:樓市趨穩(wěn)
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2016年12月29日,全國住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計(jì)出讓住宅用地20841億,比2015年同期上漲幅度達(dá)到了48.4%。
伴隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速,上述核心城市房價不斷升高,而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢使得人口不斷流入。
“一線城市的存銷比總體較小,這和此類城市庫存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快,這和二線城市2016年房地產(chǎn)市場交易持續(xù)向好的態(tài)勢有關(guān);其中,具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個月的緊張狀態(tài)。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
“當(dāng)下市場在連續(xù)重磅政策的影響下,開始降溫,主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看,市場的過熱成交將會明顯被抑制,短期部分過去報(bào)價過高的項(xiàng)目和二手房價格會快速回調(diào),市場未來的調(diào)整期將維持6~9個月。這一輪市場的調(diào)整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為,政府需要合理引導(dǎo)市場需求,全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下,建立長效機(jī)制,這是穩(wěn)定房價的關(guān)鍵。
趨勢四:調(diào)控長效機(jī)制加快落地
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,“房子是用來住的,不是用來炒的”。與此同時,會議提出要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。
伍惠敏認(rèn)為,長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急政策,關(guān)鍵要完善制度建設(shè),并處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長、存量房和增量房之間的關(guān)系。
“限購政策、信貸政策都需要搭配使用,同時輔助房產(chǎn)稅等其他手段。”伍惠敏說。
方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊表示,穩(wěn)房價其實(shí)就是穩(wěn)民心。當(dāng)前政策騰挪空間已越來越小,只有構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制、構(gòu)建“階梯形”消費(fèi)預(yù)期才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
夏磊指出,面對區(qū)域分化的市場,作為宏觀調(diào)控的主體,中央政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府,使其根據(jù)自身特點(diǎn)“因城施策”。并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面,應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時,積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢,全面推行“人地掛鉤”,增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面,還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來看,對各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整,減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi),調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu),為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時,應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn),減少社會資源的浪費(fèi),引導(dǎo)購房預(yù)期,避免住房成為炒作的工具。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則提到,建立樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制是重點(diǎn)之一,比如推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法。未來建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講,也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅,而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出,以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施。
2017房地產(chǎn)前景預(yù)測
如今房價已經(jīng)成為了讓大部分中國人都焦慮的一件事。年年都說有泡沫,泡沫又助推房價年年上漲。2016年上半年,全國50城房價上漲,下半年,央企牽頭大刀闊斧搶地,地王頻現(xiàn)。房價一路高歌,出現(xiàn)了多年未見的癲狂。手握資金的老百姓更是不甘示弱,買漲不買跌,紛紛貢獻(xiàn)一己之力,投身樓市。
其實(shí)不難發(fā)現(xiàn),去年的貨幣寬松政策下,大量資金都流進(jìn)了樓市。在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下,很多購房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策??梢哉f幾乎把杠桿用到了極致。大家看到房價上漲,過去買房的都賺了大把錢,所以都想通過買房發(fā)家致富。本月月初,胡潤研究院發(fā)布的《2016財(cái)富傳承密碼特別報(bào)告》顯示,在中國億萬富豪的人群構(gòu)成中主要有三種身份:企業(yè)主、炒房者和職業(yè)股民。炒房者(主要指投資房地產(chǎn),擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士)占中國億萬富豪的15%。
網(wǎng)上曾經(jīng)流傳這樣一個段子。北京人老張,30年前為了圓出國夢,賣了鼓樓大街一個四合院的房子,湊了30萬,背井離鄉(xiāng)到美國淘金……風(fēng)餐雨宿,辛苦節(jié)儉,兩鬢蒼蒼,30年后了,終于攢下100多萬美元(人民幣600多萬),打算回國養(yǎng)老享受榮華。一回北京,發(fā)現(xiàn)當(dāng)年賣掉的四合院,現(xiàn)中介掛牌8000萬,剎那間崩潰了……雖然只是一個玩笑,但可以看出,擁有一所屬于自己的房子,是大部分中國為之奮斗的目標(biāo)。然而自中國進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì),房價總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的跑在大部分人的收入前面。
2016年“930”房產(chǎn)新政以后,24個城市房地產(chǎn)調(diào)控,各地政府響應(yīng)中央政策限購,政府出手控制房價上漲,提高融資杠桿。但是限購政策并沒有起到有效的作用,反倒引起了一部分人的恐慌,助推房價依然上漲,陷入“越炒越限,越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升級限購政策??傊?,在2016年讓中國人談?wù)撟疃嘁沧尯芏嗳似v不堪的就是房子。那么在馬上到來的2017年,房子會不會繼續(xù)遭到“爆炒”?房價是否繼續(xù)成為壓在國人胸口的巨石呢?
2017年房價是上漲還是下跌?中國住建部住房政策專家委員會顧云昌表示,房價漲幅有周期變化,短周期大概是在三年左右的時間。2013年是歷史的新高,2015年是次高,2016年房地產(chǎn)銷售總量和總額,將到歷史最高水平,按照此規(guī)律,2017年的銷售總量將呈現(xiàn)低迷狀態(tài),甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。2018年可能將再次走高。
在政策層面,本月月中,中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性,給老百姓吃了顆定心丸。馬光遠(yuǎn)表示:房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表。2014年3月,杭州房價下降,是中國房地產(chǎn)市場化以來第一次市場拐點(diǎn)。2014年9月30日,人民銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),是再一次救房地產(chǎn)的“第一槍”。中國房地產(chǎn)市場最不確定的時間應(yīng)該是2017年,中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。
值得注意的是,2016年,與一些城市出現(xiàn)房價過快上漲不同,不少三四線城市的庫存仍舊高企,“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。專家認(rèn)為,三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示,這就要從多方面入手:一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平,創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會,吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫存;二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o,提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì),避免增加新的庫存壓力;三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制,讓農(nóng)民在進(jìn)城時有更殷實(shí)的“嫁妝”,從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購買住房的資金能力,而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房。