房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)稅收

　　日常生活中，稅無處不在，稅收是我國最重要的一項(xiàng)財(cái)政收入，而房地產(chǎn)行業(yè)也是目前我國十分重要的產(chǎn)業(yè)，你們知道房地產(chǎn)行業(yè)中涉及的稅收有哪些么?下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶著大家一起去了解一下房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)稅收吧。

　　房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)必須滿足四個(gè)條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

　　一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按照規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收款性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂了購銷合同，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。對(duì)用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　所涉及主要稅種的計(jì)稅依據(jù)及計(jì)算方法

　　一、營業(yè)稅。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按銷售額征收營業(yè)稅。優(yōu)惠政策：1、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》規(guī)定：對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅;個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征;個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。2、《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。

　　二、土地增值稅。土地增值稅暫行條例規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上建筑物并取得收入的個(gè)人按規(guī)定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。 優(yōu)惠政策：財(cái)稅[1999]210號(hào)文件規(guī)定：對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　三、個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅法規(guī)定：個(gè)人出售自有住房取得的所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率為20%.

　　優(yōu)惠政策：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　四、契稅。契稅暫行條例規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬按成交價(jià)格的3%——5%征收契稅。優(yōu)惠政策：財(cái)稅[1999]210號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　五、印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售按銷售額的萬分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅。

　　稅收調(diào)控勢在必行

　　這位負(fù)責(zé)人指出，上述優(yōu)惠政策在國民經(jīng)濟(jì)處在內(nèi)需不足的時(shí)期，和其他宏觀調(diào)控政策相配合發(fā)揮了預(yù)期的作用，房地產(chǎn)業(yè)(包括住宅)已走出內(nèi)需不足的陰影，發(fā)展速度加快。今年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢進(jìn)行了分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部等七部門發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。這些措施的落實(shí)，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，可以抑制目前已經(jīng)出現(xiàn)的一部分不合理需求，同時(shí)，可以調(diào)整住宅業(yè)供需結(jié)構(gòu)，而稅收政策是發(fā)揮調(diào)整結(jié)構(gòu)功能的一項(xiàng)重大舉措。

　　住宅業(yè)有兩大特點(diǎn)：一是既有商業(yè)性買賣，又有消費(fèi)性買賣;二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國家對(duì)營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了如下調(diào)整。

　　一是為了體現(xiàn)對(duì)商業(yè)性買賣和消費(fèi)性買賣的區(qū)別，對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)不再享受按售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，而恢復(fù)為按售房收入全額征收營業(yè)稅。為了防止炒賣普通住宅，損害廣大群眾對(duì)普通住宅的消費(fèi)性需求，對(duì)這種銷售行為的營業(yè)稅政策不再區(qū)別普通住宅和非普通住宅。

　　二是對(duì)于個(gè)人購買住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對(duì)非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。特別需要說明的是，現(xiàn)行對(duì)個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對(duì)此沒有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變。 這位負(fù)責(zé)人說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有重大作用。各項(xiàng)政策調(diào)整的目的是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價(jià)格上漲幅度過快等問題。相關(guān)部門要密切關(guān)注政策落實(shí)的效果，定期對(duì)政策的效果進(jìn)行評(píng)估。 他強(qiáng)調(diào)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在落實(shí)這次優(yōu)惠政策調(diào)整中負(fù)有重要責(zé)任。目前，國家稅務(wù)總局正會(huì)同建設(shè)部等部門研究制定具體操作辦法，下發(fā)以后各地要嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住宅，一律不得給予稅收優(yōu)惠，對(duì)于違法給予稅收優(yōu)惠，影響國家宏觀調(diào)控政策效果的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。