90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
有許多人十分熱衷于房地產(chǎn)投資，但這是一個機遇和風險并存的行業(yè)，日本的房地產(chǎn)行業(yè)也一直如火如荼，下面就讓學習啦小編帶著大家一起去了解一下90年代日本房地產(chǎn)泡沫的前因后果吧。
90年代日本房地產(chǎn)泡沫誘因
(1)金融自由化和日元國際化推動了房地產(chǎn)市場泡沫
20世紀80年代，日本開始開放金融市場。1983年初，日本開始漸進實現(xiàn)利率自由化;1985年底，實現(xiàn)了大額存款利率自由化。與此同時，日本政府逐漸放開對金融市場監(jiān)管，企業(yè)的資金籌集方式開始多樣化，比如，發(fā)行企業(yè)債券。因而，日本的諸多銀行逐漸失去了一些固定的企業(yè)客戶，銀行利潤下降，經(jīng)營陷入困境。為了提高銀行利潤，日本的諸多銀行開始將貸款目光轉(zhuǎn)向風險較高的房地產(chǎn)公司。20世紀80年代以后，日本加速國際化進程，這就牽制了日本的貨幣政策，日本貨幣政策的獨立性受到限制。1985年廣場協(xié)議簽訂之后，日元進入升值通道，導致出口萎縮。為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，日本政府選擇實施擴張性的貨幣政策和財政政策，降低利率，增加貨幣供給;進一步擴大房地產(chǎn)市場泡沫，使得日本經(jīng)濟離實體經(jīng)濟越來越遠。
(2)投機因素對房地產(chǎn)市場的推波助瀾
日本屬于島國，其國內(nèi)人多地少，土地資源稀缺，在相當長的時間內(nèi)，日本國內(nèi)流行著“房價只漲不會跌的神話”。20世紀70年代以來，大量的房地產(chǎn)企業(yè)開始了土地投機，引發(fā)了土地投機熱潮。同時，為追求業(yè)務規(guī)模和收益的銀行業(yè)，也開始將大量的貸款資金投向不動產(chǎn)和以不動產(chǎn)為擔保提供個人住房貸款的非銀行性金融機構(gòu)。1983年，全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)貸款比重僅為6.4%，到1989年，該比重達到11.5%，增長了近一倍。
(3)遲鈍的貨幣政策為房地產(chǎn)投機準備了條件
在“廣場協(xié)議”的影響下，日元升值預期明顯，國際投機性資本大量融入日本，日本加重升值預期。日元的升值對日本國內(nèi)出口性企業(yè)帶來了很大沖擊，為解決這個問題，日本政府采取了超級寬松的貨幣政策。1986年1月起，日本央行連續(xù)5次降低貼現(xiàn)率，1次下調(diào)存款準備金率;再貼現(xiàn)率從5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本銀行通過公開市場操作向市場投入大量流動性資金。進而，這些流動性資金涌入房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，國內(nèi)高昂的房價使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情。1989年5月，日本銀行開始改變貨幣政策方向，實行緊縮的貨幣政策，再貼現(xiàn)率從2.5%提高到3.25%;到1990年8月，再貼現(xiàn)率上升至6%。同時，日本政府制定出臺了《房地產(chǎn)融資總量控制》、《土地稅制大綱》、《土地基本法》等緊縮政策，1990年秋，日本房地產(chǎn)開始暴跌。
(4)適得其反的土地稅收政策
針對日本國內(nèi)存在的房地產(chǎn)泡沫問題，日本政府從1987年開始有意識地通過土地稅收政策來抑制土地價格上漲。1987年，日本政府開始設立“土地交易監(jiān)視區(qū)域制度”，即土地交易需獲許可證，交易價格需要備案;之后出臺了《休養(yǎng)地法》，即引導民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)。1988年，首先修理置換更新特別優(yōu)惠措施，即廢除了居民用財產(chǎn)置換更新的特別優(yōu)惠措施;其次調(diào)整轉(zhuǎn)讓所得稅，即對保有期在兩年以內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓收益征收96%的稅收;最后出臺《土地基本法》，即明確了對土地要適宜地采取合理的稅制措施。1991年，日本政府出臺了農(nóng)地征稅改革，即廢止農(nóng)地征稅優(yōu)惠。這些土地稅收政策主要立足于限制土地交易和減少土地供給，在房地產(chǎn)泡沫時期，這些政策無異于加劇了房地產(chǎn)供給與需求之間的矛盾。民間資本更大規(guī)模地進入房地產(chǎn)市場，進一步加劇了房地產(chǎn)市場泡沫。
房地產(chǎn)泡沫崩潰對日本的經(jīng)濟和社會造成了嚴重的沖擊。首先，大量不動產(chǎn)公司、金融機構(gòu)倒閉破產(chǎn)，由此帶來了巨額的不良資產(chǎn);其次，大量過剩的房地產(chǎn)投資，使得企業(yè)過度負債，進而造成企業(yè)投資不振;再次，在泡沫經(jīng)濟時期購買不動產(chǎn)的國民生活陷入窘迫;最后，“銀行不倒”、“地價只漲不跌”等神話破滅，國民和企業(yè)對經(jīng)濟的信心指數(shù)下降。
90日本房地產(chǎn)泡沫時期與目前中國房地產(chǎn)市場比較
目前，中國隨處可見的空置房和爛尾樓現(xiàn)象表明，中國存在房地產(chǎn)泡沫。然而，經(jīng)濟學家們，有的認為存在巨大泡沫(如林毅夫、易憲容、茅于軾等)，有的認為不存在泡沫，有的認為即使存在泡沫，它也不會破滅。中國目前的房地產(chǎn)狀況，很容易引起我們與20世紀90年代日本房地產(chǎn)泡沫進行比較思考。
(1)貨幣升值比較
在1985年“廣場協(xié)議”的影響下，日元進入持續(xù)升值時期。1985年9月，日元匯率在 class="main">
90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
90年代日本房地產(chǎn)泡沫的原因
城鎮(zhèn)化是工業(yè)化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，城鎮(zhèn)化有助于提高內(nèi)需，促進經(jīng)濟增長。1970年，日本城鎮(zhèn)化率達到72.2%，1985年，日本城鎮(zhèn)化率達到76.7%，可見，此時日本的城鎮(zhèn)化已接近尾聲。而對于中國，正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進程中，城鎮(zhèn)化水平正以每年1%到2%的速度在增加。目前，我國的城鎮(zhèn)化率接近50%，未來還有很大的增長空間。城鎮(zhèn)化進程將會有大量的土地被用于城市化建設，促進地價和房價的上漲?？梢?，對于城市化問題，中日兩國存在明顯的不同。
(3)房市價格預期比較
日本國內(nèi)人多地少，土地資源稀缺，加上長期的低利率市場，人們堅信“房價只漲不跌”神話。對于我國，國民的投資渠道較少，銀行利率較低，個人在海外投資限制很多，那么只剩下股市和樓市了;然而，國內(nèi)的股市就像賭博，房產(chǎn)投資就成為了貨真價實的金條。另外，我國正處于加速城鎮(zhèn)化進程階段，人們認為，土地價格只會隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的需求而越來越高;如果現(xiàn)在不買房，將來就會需要付出更大的代價。可見，對房價的升值預期刺激了人們對商品房的需求，增加了人們對房地產(chǎn)市場的投入。
(4)政府調(diào)控能力比較
目前中國政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力強于20世紀80年代的日本。上文可以看出，日本政府針對日本房地產(chǎn)泡沫出臺的一系列土地稅收政策，不僅遲緩，而且作用力適得其反。而中國政府對于房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱給予了高度關注。2009年12月，國務院常務會議提出四項措施遏制部分城市房價過快上漲。2010年，國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，同時對北京、深圳、廣州、上海等一線城市實行“限購令”。2011年，公布新“國八條”，提高二套房首付比例和貸款利率，同時，加大保障性住房建設和供給。2013年，新“國五條”出臺，即對二手房交易所得征收所得稅。可見，中國政府對遏制房地產(chǎn)過熱勢在必行。
90年代日本房地產(chǎn)泡沫啟示
諸多現(xiàn)象顯示，我國國內(nèi)確實存在房地產(chǎn)泡沫問題，然而，是否會出現(xiàn)類似日本的房地產(chǎn)泡沫及其破滅，尚難得出結(jié)論。然而，對日本泡沫經(jīng)濟的學習思考，我們可以得出如下啟示。
(1)把握貨幣政策時機，果斷推出相關政策。吸取日本政府遲鈍貨幣政策教訓，我國政府應把握貨幣政策時機，果斷推出相關政策。當房地產(chǎn)泡沫較小時，利用貨幣政策從供給和需求兩方面進行適度調(diào)控，減少投機行為，擠壓泡沫;當泡沫較大時，由于房地產(chǎn)市場占用了大量的資金，貨幣政策應合理控制力度和頻度，避免帶來巨大的負面效應。在實施過程中，應將貨幣政策與政府強制措施配合使用，當泡沫過大時，政府需對某些企業(yè)采取強制控制措施。
(2)貨幣升值并不一定催生泡沫經(jīng)濟。對于日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因問題，很多專家認為是廣場協(xié)議帶來了房地產(chǎn)泡沫。即在日元升值的預期下，外幣大量涌入日本，導致了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格迅速上升。1990年秋，日元升值預期減弱，外資撤離導致房地產(chǎn)大跌，即泡沫的破滅。然而，廣場協(xié)議不止是針對日本，受廣場協(xié)議影響的德國，1985年到1988年，本幣也升值了70%左右，然而，德國國內(nèi)并沒有出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。盡管如此，我國政府應當保持人民幣的長期穩(wěn)定，防止大量國際流動性資金流入我國的房地產(chǎn)市場。
(3)預防并遏制房地產(chǎn)市場過度投機。房地產(chǎn)市場的核心要素是土地，然而，土地是稀缺資源，且供給缺乏彈性。如果市場上充斥了對土地投機性的需求，就會增加土地需求，進一步拉大土地需求與供給之間的差距，進而帶來土地價格飛漲，使其價格嚴重脫離價值而產(chǎn)生泡沫，導致整個房地產(chǎn)市場的泡沫?？梢姡稒C是房地產(chǎn)泡沫的直接推手。我國政府在推行城鎮(zhèn)化的過程中，必須預防并遏制房地產(chǎn)市場過度投機。比如，嚴格限制二套房購買，對已有不動產(chǎn)征收高額的稅收等。
(4)豐富投資品種，正確引導資本流向，使得資本流動可以實現(xiàn)資源的有效配置，扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌預期。導致人們對房地產(chǎn)市場只漲不跌預期的直接原因是，國內(nèi)缺乏高收益的投資品種。我國政府對外匯嚴格管制，人們不能自由地將手里的資金匯往國外，同時，國內(nèi)銀行利率低，得不到豐厚的回報;且國內(nèi)金融市場的投資品種極不豐富。于是，大量的閑置資金流入房地產(chǎn)市場。因而，我國政府要豐富投資品種。比如，股市與國際化接軌，引導人們價值投資;引導資金向?qū)嶓w經(jīng)濟投資等。