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90年代房地產(chǎn)泡沫的原因

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  大家對90年代房地產(chǎn)泡沫有沒有耳聞呢?那個年代的房地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么樣的巨變?下面就請隨著學習啦小編一起走進90年代房地產(chǎn)泡沫,探討一下那些年的房地產(chǎn)大事記吧。

  90年代房地產(chǎn)泡沫大事記

  1990年5月,《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺,為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體依據(jù),為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的形成奠定了基礎。

  1991年11月23日,國務院發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,明確規(guī)范了房改的分階段及總目標、基本原則、有關(guān)政策、工作部署、工作領(lǐng)導等。對房改的深化進行起到了重要的依據(jù)作用。

  1992年初,鄧小平發(fā)表南巡講話,隨后,中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》,提出加快住房制度改革步伐。全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向??凇V西北海等南方沿海城市。一時間,該地區(qū)房地產(chǎn)價格扶搖直上。這是中國改革開放之后有記錄的第一次房地產(chǎn)熱,也為此后海南泡沫破滅埋下伏筆。

  1992年,海南全省房地產(chǎn)投資達87億元,占固定資產(chǎn)總投資的一半,僅海口一地的房地產(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米,地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝;同年,??谑薪?jīng)濟增長率達到了驚人的83%,另一個熱點城市三亞也達到了73.6%,海南全省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。

  1993年,海南建省和特區(qū)效應也因此得到全面釋放。高峰時期,這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年則猛增至5000元/平方米,比1991年增長257%。1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰,為7500元/平方米。

  1993年6月23日,時任國務院副的朱镕基發(fā)表講話,宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。

  1993年6月24日,國務院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》,16條整頓措施招招致命,海南房地產(chǎn)熱浪應聲而落。這場調(diào)控的遺產(chǎn)是給占全國0.6%總?cè)丝诘暮D鲜?,留下了占全?0%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,閑置土地18834公頃,積壓資金800億元,僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。

  1993年開始,開發(fā)商紛紛逃離或倒閉,銀行頓時成為最大的發(fā)展商,不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。據(jù)統(tǒng)計,僅建行一家,先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達267個,報建面積760萬平方米,其中現(xiàn)房面積近8萬平方米,占海南房地產(chǎn)存量的20%,現(xiàn)金回收比例不足20%。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產(chǎn)直接投資,同樣損失慘重。為此,證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

  1994年,《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施。此后,房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形。

  1995年,海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經(jīng)濟的典型樣本,在中國地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位。

  1995年8月,海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行,以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉并未奏效。僅僅兩年零10個月,海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風波。

  1998年6月21日,央行宣布關(guān)閉海南發(fā)展銀行,這也是新中國首家因支付危機關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。

  1999年開始,海南省用了整整七年的時間,處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月,全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃,占閑置總量的98.17%,處置積壓商品房444.82萬平方米,占積壓總量的97.6%。2006年下半年開始,元氣大傷的海南房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)了緩慢的恢復性增長,不過,總成交量仍然有限。

  回顧90年代房地產(chǎn)泡沫歷史汲取教訓

  人們普遍認同中國正處于瘋狂房產(chǎn)投機的陣痛之中,而且在應付地產(chǎn)泡沫破裂后的狼藉方面沒有任何經(jīng)驗。但這個傳統(tǒng)看法只對了一半:在上世紀90年代,中國就經(jīng)歷過一次十分慘痛的房地產(chǎn)崩潰。

  諷刺的是,在那次房地產(chǎn)崩潰效應中最有切膚之痛的省份──海南省──再度成了房地產(chǎn)價格瘋漲的中心。

  該省的兩個主要城市??诤腿齺?月份售出樓盤價格同比上漲高達幾近荒謬的50%。此前在2009年全年固定資產(chǎn)投資額增長41%,至人民幣1002.5億元,在建的樓盤樓面面積增長33%,至1992萬平方米。

  這種情況顯然昭示著過熱,然而各種跡象表明,當?shù)卣M@場盛宴繼續(xù)──政府計劃今年斥資人民幣330億元用于房地產(chǎn)開發(fā),較之這方面開支已經(jīng)很高的2009年增加15%。

  法國巴黎銀行(BNP Paribas)首席中國經(jīng)濟學家陳興動說,基本上,海南和中央政府對于這些資金流入海南都沒有任何準備,現(xiàn)在陷入了兩難之中。

  海南目前的人口總數(shù)也才區(qū)區(qū)860萬人,或許人們會疑惑,中國一個小小的亞熱帶島嶼的命運有什么重要的。

  聽上去是不是很耳熟?

  極度寬松的貨幣政策,加上大量富有的外地人涌入此地尋找可以終年享受陽光的第二個家,開發(fā)商們也大建“七星級”度假酒店,這一切是推動海南省最近地產(chǎn)飆升的原因所在。

  早在90年代初,海南經(jīng)濟實現(xiàn)了自由化,來自中國各地的經(jīng)濟移民來到這里,同時在監(jiān)管缺位以及寬松貨幣政策的推動下,有關(guān)部門鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)。1990至1995年之間在建樓面面積飆升了750%,當然了,當時的起點還比較低。

  之后隨著中國政策收緊貨幣政策,刺激銀行取消或收回貸款,引發(fā)無數(shù)開發(fā)商和信用合作社倒閉,房地產(chǎn)市場也隨即破滅。

  巴黎銀行的陳興動說,有些人突然發(fā)現(xiàn)他們幾乎連自己都養(yǎng)不活了──他們所有的錢都投到房地產(chǎn)里去了。

  如果說,當年海南投機泡沫的早期階段和2010年的情況相似,那么樂觀者或許可以安慰自己說,在90年代中期時,中國央行和中央政府救助了眾多陷入崩潰的金融機構(gòu)中的很大一部分,而且還將壞帳劃入了資產(chǎn)管理公司,許多壞帳在這些公司里進一步惡化。

  1997年,中國政府被迫縮減農(nóng)業(yè)部下屬的借貸和投資機構(gòu),并下令中國建設銀行和中國銀行承擔其因投資海南房地產(chǎn)而積累的損失造成的所有債務。

  隨后在1998年,隨著亞洲金融危機爆發(fā),海南發(fā)展銀行倒閉。這家銀行是在1995年由28家問題多多的信用合作社合并后成立的,因這些信用合作社遺留下來的房地產(chǎn)貸款壞帳而背上了沉重的包袱。這股恐慌蔓延至中國其他地區(qū),賬面上有重大房地產(chǎn)投資項目的專項政府基金、投資工具以及公司紛紛崩潰,其中最為著名的就是廣東國際信托投資公司(Guangdong International Trust & Investment Corp.)

  這一次,市場可能指望不上政府的支持。當前的情況看上去令人生疑,像是90年代中期那場融資熱潮的序曲,這場熱潮導致了與地方政府相關(guān)的不受監(jiān)管的信托和投資公司崩潰。而中國政府已經(jīng)表明,將禁止地方政府為其融資工具的貸款擔保。

  此外,地方政府債務沒有列入官方債務數(shù)據(jù),因此很難估量它們已經(jīng)通過融資工具借貸了多少資金并將其投入了房地產(chǎn)投資項目。

  由于現(xiàn)在的各家中資銀行都將貸款轉(zhuǎn)到不透明的信托公司,以便將這些貸款剝離出自己的資產(chǎn)負債表,了解系統(tǒng)中潛伏著多少表外負債也就成了一項艱巨的任務。

  涉入投資項目或向中國地方政府放貸的任何人都應當留心。密切注意海南的情況,記住90年代的教訓。

  海南當時在建和已完工的樓盤用了六年時間才觸底并再次開始上漲。同時該省有四年時間經(jīng)濟增長低于平均水平,因為它在艱難地清理固定資產(chǎn)投資熱潮的后遺癥。

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