97年香港房地產(chǎn)崩盤

　　所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)。97年香港回歸前夕層發(fā)生過一場大型房地產(chǎn)泡沫崩盤事件，具體它是怎樣發(fā)生的?經(jīng)歷了什么?請看下面小編為你帶來的資料整理。

　　97年香港房地產(chǎn)崩盤

　　香港樓市崩盤始末

　　上

　　香港房價(jià)最低谷，也就跌到1995年的價(jià)格，Over。

　　1郁金香泡沫

　　2000年，有一個(gè)古怪的德國老頭Peter Garber，突然心血來潮。決定去考察一些著名的歷史事件來源與出處。

　　細(xì)究的結(jié)果讓人大吃一驚，以最為著名的荷蘭郁金香狂熱而言(1634～1637)。該事件常作為典型案例，告誡人們不要投資沖動(dòng)，避免于追漲殺跌投機(jī)性市場。

　　綜合所有的郁金香故事，輾轉(zhuǎn)抄錄，但最早的起源，都來源于1929年再版的一本回憶錄《荷蘭往事》，由股神巴魯克作序。當(dāng)時(shí)因?yàn)楣蔀?zāi)不久，投資人親歷悲劇始末，所以對書強(qiáng)烈共鳴。

　　而這本回憶錄，最初是由蘇格蘭律師兼詩人，查爾斯·馬克，在1841年將十一則投資往事集合成書。名為《回憶錄》。1850年再版，并改名《公眾的幻想與瘋狂的公眾》，暢銷一時(shí)。值得注意的是，這是本故事書!

　　再之前的追溯，是荷蘭政府在18世紀(jì)印刷的一本基督教單行宣傳冊《貪心不足與實(shí)話實(shí)說》。當(dāng)然，這是一本追求“新聞導(dǎo)向”的小冊子。

　　德國教授繼續(xù)追蹤下去。發(fā)現(xiàn)所謂的“郁金香花莖”，其實(shí)有很多種，從最貴的100萬美元一支，到最便宜的1美元一枝，種類繁多。如果將最貴和最便宜的品種混合在一起，自然得出了崩潰1000000倍的結(jié)論。

　　事實(shí)上，早從14世紀(jì)起，歐洲荷蘭，比利時(shí)，德國，奧地利等宮廷貴族，就喜歡用鮮花裝飾衣料。上流社會(huì)的貴婦人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在當(dāng)時(shí)是很平常的一種舉動(dòng)。

　　2001年，阿姆斯特丹，鮮花拍賣市場，一株非常罕見的郁金香花球，成功地拍出了60萬英鎊的天價(jià)。這樣的價(jià)錢，可以在全世界任何一個(gè)地方，買一幢頂級別墅。

　　傳說中的1633～1637年，郁金香價(jià)格從幾十荷蘭盾飚升至萬余荷蘭盾。荷蘭盾是金幣，50盾大約含有1盎司黃金，按今日排價(jià)，折合8萬美金。對于當(dāng)時(shí)的公爵侯爵夫人來說，這仍只是一瓶香水的價(jià)格。

　　Peter Garber考證了大量的歷史資料，最后寫下了《泡沫的秘密——早期金融狂熱的基本原理》一書。由MIT Press出版。

　　這個(gè)故事告訴我們的教訓(xùn)是，不要盲信傳統(tǒng)，其實(shí)很多事純屬以訛傳訛。

　　2

　　香港樓市泡沫

　　2001年，當(dāng)我們剛踏入這行時(shí)，我們聽說得最多的是“樓市泡沫”。

　　幾乎所有的輿論媒體，厭厭不休地向我們教育“日本房地產(chǎn)泡沫”“香港房地產(chǎn)泡沫”。日本房地產(chǎn)怎么崩盤的，香港房地產(chǎn)大跌七成。當(dāng)年的荷蘭郁金香泡沫啊，老嚇人呢，我告訴你。

　　當(dāng)然，很多年以前你沒有被唬住。在炒樓的這一條道路上走了下去，然后房價(jià)翻了十幾倍。

　　隨著見識閱歷的增長，我們漸漸地知道了身邊存在一種空氣叫做“毒教育”。

　　“毒教育”的意思，當(dāng)你還在懵懂無知的時(shí)候，直接把你帶到溝里去。直接把你洗蠢掉，把你三觀洗掉。

　　以致于許多人20歲之后，并不知道自己生活在一個(gè)Matrix謊言時(shí)空之中。意識到“幻相”是最關(guān)鍵的一步，所有的覺悟均由懷疑開始。

　　我們的一個(gè)懷疑，“到底有沒有香港房地產(chǎn)崩盤”。

　　荷蘭的郁金香故事，我們現(xiàn)在知道是假的。是一個(gè)基督教修士會(huì)捏造出來的“凈化風(fēng)氣”宗教宣傳小冊子。

　　而香港房地產(chǎn)崩盤呢，到底是不是跌了70%?

　　3

　　香港樓市泡沫

　　* 首先申明一下，20年前本人亦未入行。只能追求大致精準(zhǔn)。下同。

　　香港的房地產(chǎn)，從1960年開始起飛。如果從“起步價(jià)”開始計(jì)算，則一共大概升了200倍。你將它平攤到56年的時(shí)間中，平均每一年正好漲約10%

　　但是，毫無疑問的一件事。一般認(rèn)為1991~1997這六年中，樓市升得特別厲害，大概升了四倍?；蛎磕?5%。

　　事情的真正高潮，發(fā)生在1995年。僅僅最后的十八個(gè)月，樓價(jià)就升了+50%

　　1995年，英國人大肆拋售在香港的資產(chǎn)，并形成一個(gè)向下缺口(如圖)。英資怡和，置地，太古，嘉道理家族，大規(guī)模拋出手中核心資產(chǎn)，渡海西游。

　　而這些資產(chǎn)誰在接手呢。華人大亨接了一部分，更多的是有很多“紅籌”在接。

　　當(dāng)時(shí)，出于“天朝”形象，以及一貫的要面子傳統(tǒng)。1995年紅籌大肆托盤，接了英國人不少工商鋪大廈。并給市場留下深深的“土豪”印象。

　　隨著97臨近，市場開始狂熱。香港人的口號是什么呢，“大陸一定會(huì)接盤的”。

　　不要懷疑，這句話你們的確沒在任何中國媒體上聽見過。

　　于是香港人拼命地炒高樓價(jià)，熊心豹子膽。當(dāng)時(shí)最著名的是沿著九鐵沿線，矗立著一幢幢“省長樓”聯(lián)排別墅。約一千多萬/套(97物價(jià))。

　　市場傳言，中國有31個(gè)省，每個(gè)省都有十幾個(gè)省級干部。每個(gè)干部都要在香港置一套別墅。這是數(shù)不清的需求。

　　我們知道，香港在1995~1997，是一個(gè)急劇上升的曲線。漲幅接近+50%

　　你甚至可以換一句話說，“香港樓市之后的跌幅，都是1995~1997二年內(nèi)漲出來的”。

　　4

　　三個(gè)70%

　　70% * 70% * 70% = 33%

　　香港樓市從頂峰下跌到最低處，大約跌剩三成。按照我個(gè)人粗淺的看法，他大致可以劃為三波。每一波都是七折，跌去-30%

　　當(dāng)然，香港不是我的主場。談上海樓市我能確信100%符合歷史，香港畢竟隔遠(yuǎn)了一層。若有更專業(yè)大師，輕打勿拍。

　　三個(gè)30%，“CEO 30%”+“暴漲30%”+“真跌30%”

　　它樓市中的第一個(gè)-30%，是CEO盤-30%。

　　我們知道，所有的樓盤，并非同步同漲同跌。樓盤之中，本身有筍盤有洼地，也有CEO盤和嚴(yán)重高估的陷阱。

　　香港的第一個(gè)-30%，是CEO盤跌30%

　　市場并非完美協(xié)和。尤其是大勢急升的時(shí)候，會(huì)有一些區(qū)域一些板塊“炒風(fēng)”特別熾盛。這些板塊和樓盤，或許是KFS特別擅長炒作搞話題，或許是目標(biāo)人群特別無理性，或許是外來人口剛需急。

　　我們綜觀香港1997下跌，發(fā)現(xiàn)跌得最狠的是“偽豪宅”。具體的定義是：新晉社區(qū)想要開發(fā)成高檔住宅區(qū)但又未完工尚未被市場接受的原有爛泥地郊區(qū)。譬如當(dāng)時(shí)九龍?zhí)?，石硤尾，東涌，乃至深水灣都跌幅十分嚴(yán)重。這些區(qū)域以新盤為主，人口填入。本身的凝聚力不強(qiáng)。

　　而到了1998~1999下跌第一年，KFS集體“劈價(jià)搶跑道”，一手盤最多的地方又是受害重災(zāi)區(qū)。

　　另外一個(gè)方面，“學(xué)區(qū)房”跌幅也十分嚴(yán)重。1997.6月最著名的一件事，就是有豪客坐直升機(jī)睇樓，全港轟動(dòng)。“何文田”賣22000/尺。其結(jié)果自然是跌得慘不忍睹。

　　5

　　第二個(gè)-30%

　　第二個(gè)-30%，是抹去了“去年的漲幅”。

　　我們知道，56年平均，香港算大牛市了，年均漲幅不過10%。

　　而1996~1997最后一年，受“紅籌托市”的感染。僅僅最后一年就漲了約+50%。其中，普通的大盤大勢僅漲了約30%，還有30%是特別的“明星爆炒盤”額外漲上去的。也就是部分盤漲了60~70%.

　　樓市下跌的第二個(gè)-30%，是把這一段漲幅抹去。我們看回第一張圖。

　　我們可以看見，1995年的這一個(gè)價(jià)格，形成了一個(gè)明顯的“底部”，或者稱之為箱體。也就是1995年的價(jià)格，原本是經(jīng)過充分換手，市場充分接納，是“夯實(shí)”的。

　　所以我們看圖中這個(gè)圖形，他從1995~1997是“急升”。但是1997~1999是“急跌”。

　　急跌的時(shí)候，怎么升上去就怎么跌下來，圖形幾乎是完全對稱的。

　　可是到了1995=1999的這個(gè)價(jià)格平臺，他就跌不下去了。就獲得了喘息。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位是有“支撐位”的。是經(jīng)過充分換手市場比較接受的。所以在這個(gè)位置足足盤了二年。

　　6

　　第三個(gè)30%

　　從2001年開始，市場終于開始破位。跌掉了第三個(gè)-30%。

　　這第三個(gè)-30%，是“真跌”。

　　因?yàn)閺?997~2001，市場已經(jīng)陰跌了四年。人氣和野望低迷之至。終于是會(huì)有人“熬不住”，撐不住的。

　　從2001年開始，逐漸有一些資金鏈崩裂，或者對前途極度悲觀的人士，開始按照“虧本價(jià)”拋售手中房產(chǎn)。并形成了一個(gè)破位下跌走勢。

　　這個(gè)走勢的最大下跌大約是-30%。持續(xù)的時(shí)間大約是二年。

　　這一段是真跌。真刀割肉。

　　7

　　分析與解讀

　　如果你是一名房東。你每天晚上都睡不好覺。你每天思索三個(gè)問題

　　“吃早飯的時(shí)候房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌”。

　　“吃午飯的時(shí)候房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌”。

　　“吃晚飯的時(shí)候房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌”。

　　好了，那我現(xiàn)在反過來問你幾個(gè)問題。

　　問題一，你是買在傳統(tǒng)成熟地段，還是“新興”開發(fā)地段。你是買的二手老破舊，還是一手CEO。

　　如果你的回答是“新興”地段。好比6W的唐鎮(zhèn)，7W的張江，6W的森蘭。買的又是仁恒，萬科，綠地之類磨刀殺粉KFS。則你很有可能是“CEO盤”的犧牲者。你很有可能會(huì)比別人多跌一個(gè)-30%.

　　而如果你回答7W買的小陸家嘴。恭喜你，你過去本關(guān)了。

　　問題二，你是在2015.10之前買的，還是2016.02之后買的。

　　眾所周知，2015.10~2016.02是一場+50%的巨型漲幅。當(dāng)然，我并不是說這是我們的最后一個(gè)漲幅。

　　但是，套入到“三個(gè)70%”理論中去。如果你是大漲之后剛剛買入的“高位接盤”，則你會(huì)比別人多一個(gè)-30%的危險(xiǎn)。

　　如果你不是頂峰買入的，恭喜你，第二關(guān)你也過去了。

　　問題三，如果回撤-30%，你能扛二年么。

　　如果問題一，問題二都難不倒你。則你的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該說已經(jīng)不大了。

　　我們可以認(rèn)為，房地產(chǎn)市場，最大的回撤大約可能估計(jì)或許每比不超過-30%。

　　房東并不愿意劈價(jià)賣。

　　最寒冷的嚴(yán)冬，也不過下跌-30%，持續(xù)的時(shí)間約二年。

　　此后就逐步回升。而且回升的速度還不慢。跌下來用了六年，升上去也只用了六年。連泡帶沫全都還給你。

　　下

　　真正讓人印象深刻的，反而是跌下來之后“既得利益集團(tuán)”的嘴臉。

　　1

　　負(fù)資產(chǎn)

　　1997~2003，香港樓市最低潮時(shí)，他大概產(chǎn)生了106000名“負(fù)資產(chǎn)”人群。按照香港240萬套房產(chǎn)，占總?cè)丝诘?%。

　　這些人是怎樣產(chǎn)生的呢。在房地產(chǎn)市場，要形成“負(fù)資產(chǎn)”其實(shí)殊為不易。

　　首先你要在市場最狂熱的時(shí)候沖進(jìn)去，而且要買那種“嚴(yán)重高估”的盤，一般情況下是一手CEO。其次你首付要足夠低，香港允許“二按”。首付5%，貸款可貸95%。

　　那么，你反過來想一想，什么樣的人，會(huì)在“最狂熱的時(shí)候，用最小的首付買入一手CEO盤呢”。一般只有二種答案：

　　重度投機(jī)者

　　菜鳥

　　2002年時(shí)去香港公司考察內(nèi)務(wù)，聽取述職。有一個(gè)司機(jī)叫做阿偉。40歲的夫妻倆，沒有孩子養(yǎng)了條狗。

　　“我為什么不養(yǎng)孩子呢。因?yàn)樯撕⒆铀操I不起房子，不如別讓他生下來受苦。”

　　“我一直忍忍忍等等等，到97實(shí)在熬不住了。沒想到就接了最后一棒”。

　　“先生你讓我怎樣加班，怎樣罵人發(fā)脾氣都可以。我只求你不要把我炒魷魚，否則我就真的沒有活路了”。

　　在我們看來，這種勞動(dòng)人民司機(jī)就屬于“菜鳥”類型的。當(dāng)他最終沖進(jìn)去時(shí)，他卻完全不懂選籌。以至于買了貴貨。

　　買樓這種事，當(dāng)然是要買著買著，久病成醫(yī)才能攢經(jīng)驗(yàn)值。

　　老兵和新兵絕對不是同一類生物。

　　你弱你有理啊。

　　2

　　你弱你有理

　　在我們看來，認(rèn)賭服輸。看錯(cuò)了走勢，只能怨你自己“學(xué)藝不精”。

　　但是后來事實(shí)的走向，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎大陸人上海人的想象。

　　“負(fù)資產(chǎn)者受到了普遍的同情”。如果我們說今天Donald Trump川普在美國和“政治正確”作殊死搏斗的話;

　　那么當(dāng)時(shí)在2000年的香港，“負(fù)資產(chǎn)者”就是絕對的政治正確。

　　幾乎所有的政治團(tuán)體，都對“負(fù)資產(chǎn)者”表示同情。幾乎任何一個(gè)民意“立法會(huì)”議員，一開口就是要解決負(fù)資產(chǎn)問題。

　　尤其當(dāng)1998.11發(fā)生了第一例“燒炭”[1] 事件。白左圣母心被徹底擊碎了。蘋果日報(bào)的標(biāo)題是“慘，慘，慘，慘，慘”。小白左婊們一邊流著眼淚，一邊發(fā)誓讓這樣的慘劇再也不要發(fā)生。

　　這些事情的合力是什么。合力就是“救市”成了絕對絕對政治正確的事情。

　　當(dāng)中國傻空還在為“調(diào)控降房價(jià)”歡呼之時(shí)，他們其實(shí)也正在掘自己的墳?zāi)埂?/p>

　　政府干預(yù)，請走得越遠(yuǎn)越好。

　　3

　　救市

　　1997年金融風(fēng)暴一發(fā)生，那群家伙就希冀“聯(lián)系匯率”被擊潰取消。

　　很多人不明白“聯(lián)匯”的意義是什么。聯(lián)系匯率的意思，就是港府失去了“印鈔權(quán)”。

　　本來樓市崩潰，對于政府及政治特權(quán)群體而言，只要我開動(dòng)印鈔機(jī)，把港幣印成日元，韓元，津巴布韋元。哪一個(gè)價(jià)格位穩(wěn)定不住。無論10W，8W單價(jià)都小菜一碟。

　　可惜當(dāng)時(shí)的香港政府還是有一點(diǎn)操守的。堅(jiān)決拒絕了房東們的要挾。

　　于是就爆發(fā)了2003.07.01的“大游絎”。董伯伯站在中環(huán)城樓上，面如土色。

　　大游絎的目標(biāo)是什么，目標(biāo)就是中產(chǎn)們反對“樓價(jià)下跌”。

　　董伯伯當(dāng)時(shí)搞了“八萬五”。他的心思是好的，97時(shí)香港樓價(jià)已是全球第一高。過高的樓價(jià)并無好處，而且也削弱香港長遠(yuǎn)競爭力。既然已經(jīng)回歸了，“中英聯(lián)合聲明”中大陸提出的50公頃用地限制自然作廢。

　　都是親爹政府了，董伯伯好不容易申請了擴(kuò)大供地。

　　在7月1日的那一天，董伯伯心里悔啊。我想他是把腸子都悔青了。

　　“別看游絎有50W人口，我的八萬五政策可是惠及了500W底層市民”。

　　“屌絲，屌絲人呢”。

　　“屌絲，屌絲人呢。我為你們謀取了地價(jià)下跌。現(xiàn)在你們倒是跳出來為我說句話啊”。

　　“屌絲們出來，我為你們降了房價(jià)地價(jià)?，F(xiàn)在我需要你們的聲音和幫助”。

　　屌絲們沒有出來。那些受了“八萬五”恩惠的人，沒有一個(gè)跳出來，為董伯伯說二句話。在他最脆弱的時(shí)候，沒有一個(gè)“樓價(jià)下跌”受益者跳出來為董辯護(hù)。

　　屌絲，它就不配讓你待他太好。

　　屌絲，就活該生活在政治生物鏈最底層。

　　因?yàn)閷沤z只有自私和貪婪，而絲毫都不懂感恩。

　　4

　　孫九招

　　事情后來的發(fā)展結(jié)果呢，董伯伯以“健康原因”黯然下臺。

　　后來人接位。整個(gè)政治生態(tài)已經(jīng)看得很清楚了，什么能做，什么不能做。哪些人可以得罪，哪些人不可以得罪。

　　有興趣的人，可以去搜一下“孫九招”。指的是當(dāng)時(shí)“房屋及規(guī)劃地政局”局長孫明揚(yáng)。

　　政治風(fēng)向明確之后，他一開始是“孫一招”，收緊土地供應(yīng)。后來則擴(kuò)展到“孫九招”，包括土地房屋地鐵基建的全面收緊。

　　當(dāng)“房東階層”發(fā)起瘋來，那真是極其可怕的。

　　嚴(yán)格地說，香港2003~2005年那一段時(shí)間，根本就沒有供地。土地供給量為零。人為地制造了一段大冰河期。

　　長期以來，香港每年的新建都在45000套左右。董建華所謂“八萬五”，也不過五萬私營，三萬公營。

　　可是近年香港供應(yīng)逐漸衰弱，最近二年甚至都徘徊在15000套的水準(zhǔn)。這樣香港年輕人才是真的“買不起樓”“買不到樓”。

　　供應(yīng)為什么會(huì)下降，是因?yàn)楦鞔驥FS手中“土地儲(chǔ)備”在下降。土地儲(chǔ)備下降，是因?yàn)橹坝幸欢畏浅ＢL的“冰河期”。

　　5

　　房東兇猛

　　我們可以復(fù)盤一下香港1997“樓崩”之后發(fā)生的事。下半場才是真正精彩之處。

　　當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，房東階層才作為一個(gè)“政治龐然大物”浮出水面。

　　房東迅速地獲得了“政治正確”權(quán)。

　　政府連輕微的幾十例“燒炭自殺”都承受不起。

　　很多人或許還不體會(huì)“政治正確”這個(gè)詞有多兇猛。

　　如果你了解當(dāng)年這段歷史的話，香港房東們的要求，基本是“100%回到九七巔峰原價(jià)”。100%，只有100%回到，才能消滅負(fù)資產(chǎn)。才能讓有產(chǎn)階級滿意。

　　這是一個(gè)非常沒有道理的要求。

　　因?yàn)?7的房價(jià)，根本就是“急升”的。這是非常虛的。根本沒有經(jīng)過充分的換手和市場承認(rèn)。

　　打個(gè)比方，2016.4月上海樓市目前價(jià)位，大致是8/5/4格局。

　　可是回歸前最后一段時(shí)間，1997升旗前的最后六個(gè)月。他就從8W，一口氣拉到了20W。廿萬一平米，相對于工資或者物價(jià)，就是這個(gè)比例。

　　然后這個(gè)價(jià)格是肯定站不住的。明顯的違反了價(jià)值原理。

　　他肯定要跌下來，經(jīng)過三個(gè)70%，最后20->14->10->7，最后跌到了內(nèi)環(huán)六七萬的樣子。其實(shí)這還是一個(gè)很合理的數(shù)字。并不算賤賣的數(shù)字。

　　可是“房東”階層已經(jīng)坐不住了。整個(gè)社會(huì)價(jià)值，輿論導(dǎo)向，政府態(tài)度，已經(jīng)極大地偏向了同情憐憫房東。

　　相應(yīng)地18W，19W沖進(jìn)去的那些菜鳥，會(huì)套牢一批人。會(huì)形成負(fù)資產(chǎn)。

　　負(fù)資產(chǎn)在政治上，簡直就象殘疾黑人同性戀一樣，是“無敵鐵金剛”。

　　然后你再在負(fù)資產(chǎn)的倒霉鬼里面，選出大約0.5%的人，讓他們“燒炭”。

　　于是圣母婊少女心頓時(shí)被感動(dòng)得不行了，尤其遇見幾例帶小孩冚家鏟的。照片一發(fā)，簡直橫掃大殺器啊。

　　所以房價(jià)一定要“救市”。救市的目標(biāo)，不是要恢復(fù)合理價(jià)。而是要恢復(fù)“最高價(jià)”。

　　中國人的國民性，想象力不足，而堅(jiān)毅不拔。

　　一旦20W這個(gè)價(jià)格被“刷”出來，他們就會(huì)說6W的價(jià)格是打了三折。而以20作為政治奮斗目標(biāo)。而絲毫不管公平與正義。

　　6

　　求仁得仁

　　按照官方的數(shù)字，香港房價(jià)在2012年正式回復(fù)97高點(diǎn)。到了目前2016年，價(jià)格大約是160%

　　上表列出了你從1991，1995，1997，2003幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，如果你“買入---持有”。

　　經(jīng)過了十年浪潮，笑看風(fēng)云，最后獲得的復(fù)合回報(bào)是多少。

　　按照這個(gè)價(jià)格，你幾乎可以說“炒樓永不敗”。哪怕將香港經(jīng)濟(jì)扭曲扭曲再扭曲。

　　因?yàn)橛幸粋€(gè)巨大的可怕的“房東階層”。

　　我實(shí)在沒有勇氣和這股政治力量對抗。

　　怎么預(yù)防房地產(chǎn)泡沫

　　1、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

　　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收　入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓;其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　2、 建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

　　加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

　　3、 強(qiáng)化土地資源管理

　　政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

　　4、加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

　　首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平;其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生;再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門;最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。