所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟”(Foam Economy)。90年代的海南發(fā)生了一場房地產(chǎn)泡沫崩盤事件，究竟它是怎么樣的發(fā)生的?原因又是什么?請看下面小編為你準備的資料。

　　90年代海南房地產(chǎn)泡沫

　　90年代房地產(chǎn)泡沫大事記

　　1990年5月，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的出臺，為土地使用權有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的形成奠定了基礎。

　　1991年11月23日，國務院發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確規(guī)范了房改的分階段及總目標、基本原則、有關政策、工作部署、工作領導等。對房改的深化進行起到了重要的依據(jù)作用。

　　1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？凇V西北海等南方沿海城市。一時間，該地區(qū)房地產(chǎn)價格扶搖直上。這是中國改革開放之后有記錄的第一次房地產(chǎn)熱，也為此后海南泡沫破滅埋下伏筆。

　　1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝;同年，?？谑薪?jīng)濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年，海南建省和特區(qū)效應也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總人數(shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7500元/平方米。

　　1993年6月23日，時任國務院副的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年6月24日，國務院發(fā)布《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)熱浪應聲而落。這場調控的遺產(chǎn)是給占全國0.6%總人口的海南省，留下了占全國10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。

　　1993年開始，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。據(jù)統(tǒng)計，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20%，現(xiàn)金回收比例不足20%。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

　　1994年，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施。此后，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形。

　　1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經(jīng)濟的典型樣本，在中國地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位。

　　1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉并未奏效。僅僅兩年零10個月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風波。

　　1998年6月21日，央行宣布關閉海南發(fā)展銀行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業(yè)銀行。

　　1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。2006年下半年開始，元氣大傷的海南房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)了緩慢的恢復性增長，不過，總成交量仍然有限。

　　房地產(chǎn)泡沫的危害

　　經(jīng)濟和社會結構失衡

　　房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)。

　　行業(yè)集聚，投機活動猖獗。泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

　　一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸;另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

　　金融危機

　　房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款;建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

　　生產(chǎn)和消費危機

　　房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔;此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

　　引發(fā)政治和社會危機

　　隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。