房地產(chǎn)成本管理視頻
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房地產(chǎn)成本管理視頻
房地產(chǎn)成本的組成
一、土地費用
土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,土地征用費或拆遷安置補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種:協(xié)議出讓,招標(biāo)出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊,通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中,土地費用約占20%,并有進(jìn)一步上升的趨勢。
二、前期工程費
前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃,設(shè)計費,可行性研究費,地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低,一般不會超過6%。
三、建筑安裝工程費
建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程,設(shè)備及安裝工程費用等,又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看,約占整個成本的40%左右。
四、市政公共設(shè)施費用
市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如學(xué)校,幼兒園,醫(yī)院,派出所等)和各種營利性的配套設(shè)施(如糧店,菜市場等商業(yè)網(wǎng)點)等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,該項目所占比例較大,我國一般在20%~30%左右。
五、管理費用
管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,它包括管理人員工資,差旅費,辦公費,保險費,職工教育費,養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小,一般不會超過2%。
六、貸款利息
房地產(chǎn)因開發(fā)周期長,需要投資數(shù)額大,因此必須借助銀行的信貸資金,在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小,融資額度的多少有密切關(guān)系,所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
七、稅費
稅費包含兩部分:一部分是稅收,與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,耕地占有稅,土地增值稅,兩稅一費(營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加),契稅,企業(yè)所得稅,印花稅,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等;另一部分是行政性費用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用,項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費,商品房交易管理費,大市政配套費,人防費,煤氣水電增容費,開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大,一般在15%~25%左右。
八、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,各種不可預(yù)見費等,在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
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