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房地產(chǎn)成本管理流程有哪些

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房地產(chǎn)成本管理流程有哪些

  對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,更重要的是要加強成本管理,必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng),而房地產(chǎn)成本管理的流程又有哪些呢?下面是學習啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)成本管理流程的相關(guān)資料,供你參考。

  房地產(chǎn)成本管理流程

  房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)的構(gòu)成

  一、土地費用

  土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種:協(xié)議出讓,招標出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊,通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中,土地費用約占20%,并有進一步上升的趨勢。

  二、前期工程費

  前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃,設(shè)計費,可行性研究費,地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低,一般不會超過6%。

  三、建筑安裝工程費

  建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程,設(shè)備及安裝工程費用等,又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看,約占整個成本的40%左右。

  四、市政公共設(shè)施費用

  市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如學校,幼兒園,醫(yī)院,派出所等)和各種營利性的配套設(shè)施(如糧店,菜市場等商業(yè)網(wǎng)點)等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,該項目所占比例較大,我國一般在20%~30%左右。

  五、管理費用

  管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,它包括管理人員工資,差旅費,辦公費,保險費,職工教育費,養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小,一般不會超過2%。

  六、貸款利息

  房地產(chǎn)因開發(fā)周期長,需要投資數(shù)額大,因此必須借助銀行的信貸資金,在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小,融資額度的多少有密切關(guān)系,所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

  七、稅費

  稅費包含兩部分:一部分是稅收,與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,耕地占有稅,土地增值稅,兩稅一費(營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅和教育費附加),契稅,企業(yè)所得稅,印花稅,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等;另一部分是行政性費用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用,項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費,商品房交易管理費,大市政配套費,人防費,煤氣水電增容費,開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大,一般在15%~25%左右。

  八、其他費用

  其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,各種不可預見費等,在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

  房地產(chǎn)成本管理發(fā)生的背景

  一、目標成本管理體系

  所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃,目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一,也是編制成本責任考核指標的基礎(chǔ)文件。

  由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點,地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細,但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要實現(xiàn)這個目標,我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算,做到花錢明明白白。事實上,如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累,建立目標成本的并不難。

  二、責任成本管理體系

  目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門,并建立控制的標準。

  在制訂目標時,要按細項列出清單并劃分責任部門,通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門,建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權(quán)重進行分解。

  從項目成本的構(gòu)成看,一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)成本,每一個子項均可以找到責任部門。

  目標成本分解后還需要建立控制的標準,分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

  三、動態(tài)成本管理體系

  由于市場是千變?nèi)f化的,而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素,因此,必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理,而要進行有效的動態(tài)管理,必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

  首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳,確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來,這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

  其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理,包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更,因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程,變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段,變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障。

  還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié),必要時及時調(diào)整目標成本管理體系,真實反映成本控制現(xiàn)狀。

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